Bolån

Bolånet styr mer av din boendeekonomi än något annat avtal: vad du får låna, vad du måste amortera och vad räntan landar på. Den här avdelningen samlar reglerna, ränteguiderna, räknarna och processen - från det första lånelöftet till den dag du flyttar lånet till en annan bank.

Reglerna: bolånetak och amortering står i lag

Sedan 1 april 2026 styrs bolånetak och amorteringskrav av lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, som ersatte Finansinspektionens tidigare föreskrifter. Vid ett köp får bolånet vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde. Du behöver alltså minst 10 procent i egen finansiering. Utökar du ett befintligt lån gäller i stället normalt högst 80 procent efter utökningen. Hur gränserna fungerar i praktiken står på sidan om bolånetaket.

Amorteringen avgörs av din belåningsgrad. Över 70 procent amorterar du minst 2 procent av lånebeloppet per år, över 50 och upp till 70 procent minst 1 procent, och vid 50 procent eller lägre finns inget lagstadgat grundkrav. Det tidigare extra kravet vid hög skuldkvot är avskaffat. Undantagen - bland annat för nyproduktion och vid särskilda skäl - finns i guiden om amortering.

Räntan: tre begrepp att hålla isär

Listräntan är bankens annonserade utgångspunkt. Snitträntan är den ränta bankens kunder faktiskt har fått i genomsnitt; bankerna redovisar den månadsvis. Den personliga räntan är det erbjudande just du får. Vill du veta vad kunder verkligen betalar är snitträntan normalt mer informativ än listräntan. Begreppen förklaras i guiden om bolåneräntor. Valet mellan bunden och rörlig ränta och rätt räntebindningstid är ett riskbeslut, inte en ränteprognos - det som kallas rörlig ränta är dessutom oftast tremånadersränta. Hur du använder snitträntan i samtalet med banken visar guiden om att förhandla boräntan.

Räkna innan du ansöker

Banken prövar din ekonomi med en kvar-att-leva-på-kalkyl där räntan sätts högre än den du erbjuds. Stressnivån kallas kalkylränta och är inte den ränta du kommer att betala. Gör samma övning själv i bolånekalkylatorn, med egna antaganden om ränta, amortering och lånebelopp. Räkna också med skatten: skattereduktionen för underskott av kapital är 30 procent upp till 100 000 kronor per person och beskattningsår och 21 procent på delen däröver, enligt Skatteverket. Vad det betyder för bolånet står i guiden om ränteavdrag.

Processen: från lånelöfte till utbetalning

Ett lånelöfte är ett preliminärt besked om hur mycket banken kan vara beredd att låna ut. Det är inte en garanti för att ett visst köp finansieras. När du har hittat bostaden gör långivaren en slutlig kreditprövning och bedömer säkerheten. Först därefter får du ett bindande erbjudande, med minst sju dagars betänketid att jämföra och ta ställning. Stegen och underlagen beskrivs i guiden om att ansöka om bolån.

Beslutat - börjar gälla 20 november 2026: konsumentkreditlag (2026:1011) ersätter dagens konsumentkreditlag (2010:1846). Långivaren ska då bland annat lägga fram ett individuellt anpassat förslag till amorteringsplan senast när det bindande erbjudandet lämnas.

Har du redan ett bolån?

Du kan förhandla om räntan med din bank eller lägga om lånet hos en annan långivare. Sedan 1 september 2024 ska bolåneföretag kunna lämna amorteringsunderlaget digitalt och skyndsamt när du begär det. Att begära underlaget är ett enkelt sätt att konkurrensutsätta banken - det förpliktar dig inte att byta. Är räntan bunden kan ränteskillnadsersättning tillkomma om lånet löses i förtid, så räkna på den innan du bestämmer dig.

Särskilda situationer

Standardupplägget passar inte alla lägen. Här finns därför guider om brygglån när du tillträder den nya bostaden innan pengarna från den gamla har kommit in, handpenningslån när handpenningen ska betalas tidigt, lån till kontantinsatsen, bolån med betalningsanmärkning, medsökande på lånet och seniorlån.

Jämförelsetjänst eller direkt långivare?

En jämförelsetjänst, i regelverket en kreditförmedlare, skickar din ansökan till flera långivare och samlar svaren så att du kan ställa dem mot varandra. Förmedlare behöver tillstånd och står under Finansinspektionens tillsyn. En direkt långivare prövar bara sitt eget erbjudande - du får ett besked i stället för flera, utan mellanhand. Vill du pressa räntan ger flera samtidiga erbjudanden ett starkare förhandlingsläge; vet du redan vilken bank du vill ha kan en direktansökan räcka. Hur du jämför erbjudanden på samma grund står i jämför bolån, hur förmedlingen fungerar i guiden om låneförmedlare, och genomgångar av enskilda aktörer hittar du under långivare.