Bostadsrättslån - så lånar du till bostadsrätt

Samma regler som för andra bolån - men en risk till

Du ska köpa bostadsrätt och behöver veta vad som gäller för lånet. Det korta svaret: du tar ett vanligt bolån med bostadsrätten som säkerhet, och samma regler gäller som för andra bolån - bolånetak, amorteringskrav och kravet på kreditprövning är desamma oavsett om du köper bostadsrätt eller hus. Skillnaden ligger i vad du pantsätter - och i att bostadsrättsföreningens ekonomi blir en del av din egen ekonomiska risk.

När du köper en bostadsrätt köper du rätten att använda lägenheten och blir samtidigt medlem i den förening som äger fastigheten. Det är den rätten, inte huset, som banken tar som pant.

Panten är bostadsrätten - ingen lagfart och inga pantbrev

Vid ett husköp pantsätts fastigheten genom pantbrev, och köparen ansöker om lagfart. Inget av detta finns vid ett bostadsrättsköp, eftersom det är föreningen som äger fastigheten. I stället pantsätter du bostadsrätten hos långivaren. Föreningen underrättas om pantsättningen och antecknar den i sin lägenhetsförteckning enligt bostadsrättslagen.

Det gör startkostnaderna lägre än vid ett villaköp: du betalar varken lagfart eller avgift för nya pantbrev. Jämför du boendeformer kan du läsa mer om hur pantbrev fungerar när du köper hus. Föreningen får däremot ta ut en pantsättningsavgift om stadgarna tillåter det - vad som gäller står i stadgarna för den förening du köper i.

Beslutat - börjar gälla 1 januari 2027: ett statligt bostadsrättsregister börjar byggas upp hos Lantmäteriet, och föreningarna ska under 2027 lämna uppgifter om bland annat lägenheter och pantsättningar. Registret tas i full drift först den dag regeringen bestämmer. Fram till dess hanteras pantsättningar precis som i dag.

Taket är 90 procent - men banken sätter din gräns

Vid köp får bolånet uppgå till högst 90 procent av bostadens marknadsvärde enligt 4 § lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Minst 10 procent finansierar du själv. Kostar lägenheten 3 000 000 kronor får lånet alltså vara högst 2 700 000 kronor, och minst 300 000 kronor betalar du med egna pengar. Utökar du senare lånet på samma bostadsrätt gäller en snävare gräns: efter utökningen får kreditbeloppet normalt vara högst 80 procent av marknadsvärdet. Hur gränserna fungerar i praktiken förklarar vi närmare i guiderna om bolånetaket och att låna till kontantinsatsen.

Taket anger vad lagen tillåter, inte vad banken lånar ut. Banken gör en egen kreditprövning och räknar på vad du har kvar att leva på när ränta, amortering och månadsavgift är betalda. Något lagstadgat tak för hur stora lån du får ha i förhållande till inkomsten finns inte - varje bank sätter sina egna gränser. En hög månadsavgift minskar därför låneutrymmet i kalkylen, även när priset på lägenheten är lågt. Jämför du två likvärdiga lägenheter bör du därför räkna på pris och avgift tillsammans, inte på priset ensamt.

Belåningsgraden avgör hur mycket du måste amortera

Amorteringskravet styrs av din belåningsgrad, alltså lånets storlek i förhållande till bostadens marknadsvärde. Kraven finns i 7 § lagen (2026:226):

Procentsatsen räknas på det amorteringsgrundande kreditbeloppet, inte på bostadens värde. Lånar du 2 700 000 kronor till en lägenhet värd 3 000 000 kronor är belåningsgraden 90 procent och du amorterar minst 2 procent per år. Det är 54 000 kronor om året, 4 500 kronor i månaden. När lånet är nere i 2 100 000 kronor, alltså 70 procent av värdet, sjunker kravet till 1 procent - 21 000 kronor om året. Det tidigare skärpta amorteringskravet, som gav extra amortering vid skulder över 4,5 gånger bruttoinkomsten, är avskaffat sedan lagen började gälla den 1 april 2026. Hur du planerar din avbetalning går vi igenom i guiden om amortering.

Du bär i praktiken två skulder - din egen och föreningens

När du lånar till en bostadsrätt bär du i praktiken två skulder: ditt eget bolån och din andel av föreningens lån. Föreningens räntekostnader betalas via årsavgiften. Stiger föreningens räntor, eller behöver föreningen låna till stora renoveringar, kan avgiften höjas - då ökar din månadskostnad utan att ditt eget lån har förändrats.

Hur stor den indirekta skulden är ska framgå vid köpet. Mäklarens objektsbeskrivning ska innehålla bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning enligt Fastighetsmäklarinspektionens regler - lägenhetens andel av föreningens nettoskuld, normalt beräknad ur den senaste årsredovisningen. Det är inte en personlig skuld du tar över, men den visar hur skuldsatt ditt boende är i praktiken.

Föreningens årsredovisning ska också innehålla fem lagstadgade nyckeltal enligt årsredovisningslagen, bland annat skuldsättning per kvadratmeter, sparande per kvadratmeter och räntekänslighet. Räntekänsligheten visar ungefär hur många procent årsavgifterna kan behöva höjas om föreningens ränta stiger med en procentenhet, allt annat lika. Ett värde på 8 betyder alltså en möjlig avgiftshöjning på cirka 8 procent - det är ett känslighetsmått, inte en prognos.

Det finns ingen lagstadgad gräns för vad som är en bra eller dålig skuld per kvadratmeter. Läs därför nyckeltalen tillsammans: en hög skuld väger tyngre om föreningen samtidigt har lågt sparande, stora underhållsbehov framför sig eller lån som snart ska läggas om.

Kontrollera det här innan du köper

Gå igenom den senaste årsredovisningen innan du lägger bud. Kontrollera särskilt:

• skuldsättning per kvadratmeter - och vilken yta måttet räknas på
• räntekänslighet tillsammans med lånens räntebindning och förfallotider
• sparande per kvadratmeter i förhållande till kommande underhåll
• större renoveringar som är genomförda respektive väntar, till exempel stambyte, tak och fasad
• om föreningen äger marken eller har tomträtt, och när avgälden i så fall omregleras nästa gång
• beslutade avgiftshöjningar och hur beroende föreningen är av lokal- eller hyresintäkter
• om föreningen är äkta eller oäkta i skattehänseende

Jämför du flera föreningar bör räkenskapsåren vara jämförbara. Från räkenskapsår 2026 ska alla bostadsrättsföreningar redovisa enligt K3, vilket kan förändra avskrivningar och redovisat resultat - en rak jämförelse mellan 2025 och 2026 kan därför bli missvisande. Fler kontroller inför köpet hittar du i vår guide för dig som ska köpa bostad.

Vägen från lånelöfte till utbetalt lån

1. Ansök om lånelöfte. Löftet är ett preliminärt besked om hur mycket banken kan tänka sig att låna ut - inte en garanti för att en viss lägenhet finansieras.
2. Vinn budgivningen och skriv kontrakt. Handpenningen betalas normalt kort efter kontraktet. Räcker inte sparpengarna just då kan ett handpenningslån vara ett alternativ.
3. Banken gör den slutliga kreditprövningen för den aktuella bostadsrätten, med värdering och kontroll av säkerheten.
4. Föreningen prövar ditt medlemskap. Vägras medlemskap kan överlåtelsen bli ogiltig enligt bostadsrättslagen, så bankens och föreningens besked hör ihop.
5. Du får ett bindande erbjudande med minst sju dagars betänketid, accepterar och lånet betalas ut på tillträdesdagen.

Ränteavdraget kräver säkerhet - och snitträntan säger mer än listräntan

Räntan på ett lån med bostadsrätten som säkerhet ingår i din kapitalberäkning och kan ge skattereduktion för underskott av kapital: 30 procent av underskott upp till 100 000 kronor per person och beskattningsår, och 21 procent på den del som överstiger 100 000 kronor, enligt Skatteverket. Betalar du 80 000 kronor i bolåneränta under ett år, och har inga kapitalinkomster att kvitta mot, blir skattereduktionen alltså 30 procent av 80 000 kronor - 24 000 kronor. Från och med inkomstår 2026 ger lån utan godtagbar säkerhet däremot inget ränteavdrag alls - det gör till exempel blancolån till kontantinsatsen dyrare än de ser ut. Detaljerna finns i guiden om ränteavdrag för bolån.

Vilken ränta du erbjuds är individuellt och påverkas bland annat av belåningsgrad och hushållets ekonomi. Titta därför på bankernas snitträntor snarare än listräntor när du jämför bolån, och välj räntebindningstid utifrån ditt behov av förutsägbarhet - inte utifrån en gissning om nästa räntebesked.