Hyra ut bostad

Vilka regler som gäller när du hyr ut beror på om du äger bostaden eller själv hyr den. Äger du ett småhus, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt gäller normalt privatuthyrningslagen, medan en hyresrätt i andra hand följer hyreslagen i 12 kap. jordabalken. Här ser du vilket regelverk som är ditt och vilken guide du ska gå vidare till.

Börja med att klassificera din uthyrning

Andrahandsuthyrning täcker flera juridiskt olika situationer. Ett svar som är rätt för en bostadsrätt kan vara fel för en hyresrätt.

• Äger du eller hyr du? Privatuthyrningslagen gäller inte när du själv innehar lägenheten med hyresrätt - då gäller jordabalken.
• Hyr du ut hela bostaden eller ett rum? Bor du kvar kan det vara fråga om en inneboende. För bostadsrätt gäller sedan 1 juli 2026 att en upplåtelse alltid anses vara för självständigt brukande om du inte använder bostaden som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning. Hyr du ut en hyresrätt avgör avtalets benämning inte saken ensam - där är det avgörande det självständiga brukandet och hur du faktiskt använder bostaden.
• Hur många bostäder hyr du ut? Lagen gäller inte den som regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är del av den egna bostaden.
• Bostad eller fritidsändamål? Upplåtelse för fritidsändamål faller utanför privatuthyrningslagen. Korttidsuthyrning berör i stället bland annat skatte- och momsregler.
• När skrevs avtalet? Avtal som ingicks före den 1 juli 2026 kan fortfarande följa den upphävda lagen om uthyrning av egen bostad.

Samtycke och tillstånd: vem måste säga ja?

Äger du ett småhus eller en ägarlägenhet behöver du normalt inte någon annans tillstånd för själva uthyrningen. För bostadsrätt och hyresrätt behöver du normalt någon annans godkännande först. Gäller det korttidsuthyrning eller fritidsändamål kan dessutom skatteregler, moms, föreningens regler, hyresvärdens tillstånd och kommunal eller annan reglering behöva bedömas separat.

Bostadsrätt. Du får som huvudregel upplåta lägenheten i andra hand för självständigt brukande bara om styrelsen samtycker, och det gäller även när du inte tar betalt. Säger styrelsen nej kan du ansöka hos hyresnämnden. Tillstånd ska lämnas om du har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra. Tillståndet begränsas till viss tid. Föreningen får ta ut en avgift för andrahandsupplåtelsen om stadgarna medger det, högst 10 procent av prisbasbeloppet per år enligt bostadsrättslagen. Läs stadgarna tillsammans med föreningens ekonomi.

Hyresrätt. Du får inte upplåta lägenheten i andra hand för självständigt brukande utan hyresvärdens samtycke, om inte något av lagens undantag är tillämpligt. Nekar värden prövar hyresnämnden frågan. Jordabalken nämner skäl som särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort och längre utlandsvistelse.

Uthyrning utan nödvändigt samtycke kan få allvarliga följder, och för en bostadsrätt kan nyttjanderätten i vissa fall förverkas. Ett skriftligt avtal gör inte en otillåten upplåtelse tillåten - tillstånd och avtalsform är två skilda saker. Skriv ändå ned parterna, bostaden, hyran och vad som ingår, nyttigheter, hyrestid, uppsägning, inventarier och deposition - och dokumentera skicket vid tillträdet.

Hyran sätts enligt tre olika system

Privatuthyrningslagen från 1 juli 2026. Du och hyresgästen kommer överens om hyran, och den ska som huvudregel vara bestämd till beloppet. Du och hyresgästen kan också avtala om att ersättningen för exempelvis uppvärmning, varmvatten, el och vatten ska motsvara den faktiska förbrukningen, och om att hyran ska kunna ändras enligt ett index. Hyresgästen kan ansöka om ändring hos hyresnämnden. Är hyran väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut när liknande bostäder hyrs ut enligt lagen fastställer nämnden en skälig hyra genom jämförelse. Sänks hyran kan den nya nivån gälla från dagen för ansökan.

Äldre privatuthyrningsavtal. Avtal som ingicks enligt 2012 års lag före den 1 juli 2026 kan fortfarande följa den. Den lagen byggde hyresprövningen på kapitalkostnad och driftskostnader, vilket alltså inte är huvudregel för nya avtal. Kontrollera avtalsdatumet.

Hyresrätt i andra hand. Utgångspunkten är den hyra du själv betalar. Vid den lagstadgade prövningen får tillägg för möbler och annan utrustning inte överstiga 15 procent av förstahandshyran, och tillägg för andra nyttigheter inte överstiga din kostnad för dem. Möbeltillägget hör till hyresrättens system och är ingen allmän regel för villa eller bostadsrätt.

Skatt: du beskattas för överskottet

Ett skattepliktigt överskott tas upp som kapitalinkomst och beskattas med 30 procent - alltså på överskottet, inte på hela hyresintäkten. Först får du göra avdrag.

• Schablonavdrag på 40 000 kronor. Avdraget medges normalt med högst 40 000 kronor per bostad och år, inte per person. Äger du bostaden tillsammans med någon annan delas avdraget normalt efter ägarandel, och det kan behöva proportioneras om du ägt bostaden bara en del av året.
• Småhus och ägarlägenhet. Utöver schablonavdraget får du dra av 20 procent av hyresintäkten.
• Bostadsrätt. Utöver schablonavdraget får du dra av den del av månadsavgiften som hör till uthyrningstiden och den uthyrda delen. Kapitaltillskott räknas inte in. Föreningens avgift för andrahandsupplåtelsen kan också vara avdragsgill.
• Hyresrätt. Utöver schablonavdraget får du normalt dra av den del av din egen hyra som avser uthyrningstiden och den uthyrda delen.

Du får däremot normalt inte dra av ökade driftkostnader, möbelinköp, reparationer eller bostadens lånekostnader utöver systemets avdrag, och ett underskott får enligt Skatteverkets exempel inte dras av. Bolåneräntan hanteras i stället genom ränteavdraget för bolån. Reglerna förutsätter att bostaden är en privatbostad. En oäkta bostadsrätt följer särskilda skatteregler, och även näringsfastighet eller uthyrning till din egen eller en närståendes arbetsgivare kan följa andra regler. Uppgifterna är kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08 och bör kontrolleras för det år uthyrningen avser.

Uppsägning och besittningsskydd i korthet

För avtal som omfattas av 2026 års privatuthyrningslag får avtalet sägas upp till ett månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen. Det gäller tillsvidareavtal, och hyresgästen får på samma sätt säga upp ett tidsbestämt avtal. Äldre avtal enligt 2012 års lag kan ha andra frister, där hyresgästens uppsägningstid var kortare. Kontrollera därför vilket regelverk ditt avtal följer.

Huvudregeln är att uppsägningen ska vara skriftlig, men hyresgästens uppsägning kan göras muntligt om du lämnar ett skriftligt erkännande av den. Lagen reglerar också när en uppsägning anses ha skett, bland annat vid en elektronisk adress som parten angett för meddelanden om hyresavtalet. Utgå därför inte från att e-post alltid räcker.

Vid privat uthyrning har hyresgästen inte rätt till förlängning på det sätt som gäller i ett vanligt förstahandsförhållande. Hyr du ut en hyresrätt i andra hand är läget ett annat: andrahandshyresgästen kan få besittningsskydd efter mer än två års sammanhängande uthyrning. Skyddet kan i vissa fall avtalas bort enligt lagens regler.

Regelläget 2026: håll isär tidslagren

• 1 juli 2026. Privatuthyrningslag (2026:772) ersatte 2012 års lag om uthyrning av egen bostad. Övergångsregeln gör att äldre avtal fortfarande kan följa den upphävda lagen.
• 1 juli 2026. Bostadsrättslagen blev generösare. Vid prövning av ett nytt tillstånd ska tidigare andrahandsupplåtelser bara beaktas om de skett i betydande omfattning.
• 20 maj 2026. EU:s förordning (EU) 2024/1028 om data för korttidsuthyrning tillämpas. Den innebär inte i sig att varje svensk privat uthyrare måste ha ett nationellt registreringsnummer.

Vad som är beslutat men ännu inte i kraft samlar vi på sidan om kommande bostadsregler.

Vidare till din situation

• Äger du ett hus eller en villa: hyra ut hus och villa.
• Gäller det en lägenhet: hyra ut lägenhet, med skillnaden mellan bostadsrätt och hyresrätt.
• Vill du byta bostad i stället: byta lägenhet.
• Är försäljning ett alternativ: sälja bostad.