Sälja

Säljresan i nio steg

Ordningen är i stort sett densamma oavsett vad du säljer. Det som skiljer är vilka handlingar som krävs och vem som ansvarar för vad. Flera av de beslut du behöver fatta - ordningen sälja eller köpa först, valet av mäklare och villkoren i uppdragsavtalet - tas innan bostaden ligger ute till salu.

1. Fundering. Bestäm om du ska sälja först eller köpa först. Ordningen påverkar både tidsplanen och din ekonomiska marginal, och ett lånelöfte visar vad du kan köpa för. Behöver du överbrygga glappet finns brygglån och handpenningslån.
2. Förberedelse. Samla den gamla köpehandlingen, underlag för förbättringar, uppgift om använt ROT och föreningens handlingar om du säljer en bostadsrätt. Kontrollera att energideklarationen är giltig; enligt Boverkets regler gäller den normalt i tio år. Vad som är värt att åtgärda tar vi i guiden om att renovera inför försäljningen.
3. Värdering. En värdering är en bedömning av ett osäkert framtida pris, inte ett löfte. Be att få se vilka jämförbara försäljningar den bygger på. Du kan börja med en kostnadsfri värdering.
4. Mäklarval. Kontrollera att mäklaren är registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen. Mäklaren ska ta tillvara både din och köparens intressen, men särskilt beakta dina ekonomiska intressen som uppdragsgivare. Ta hjälp av jämför mäklare och frågorna att ställa till mäklaren, eller läs om att sälja utan mäklare.
5. Uppdragsavtal och arvode. Uppdragsavtalet ska vara skriftligt, och ett ensamt förmedlingsuppdrag får enligt fastighetsmäklarlagen avtalas för högst tre månader åt gången. Jämför hela villkoret: vad som ingår, vilka utlägg som tillkommer och vad du betalar även om bostaden inte säljs. Modellerna förklaras på mäklararvode, och du räknar på en konkret offert i arvodeskalkylatorn.
6. Visning. Vår redaktionella bedömning är att foto, styling och annonsering påverkar hur många som hittar bostaden, och att visningen är det tillfälle där spekulanterna bildar sig en uppfattning på plats. Det är en bedömning av hur processen fungerar, inte en uppmätt effekt på antalet bud. Stäm av vad som ingår i arvodet och vad som faktureras separat innan du skriver på.
7. Budgivning och kontrakt. Ett bud är normalt inte bindande förrän ett bindande överlåtelseavtal är undertecknat, och du väljer själv vem du säljer till. Mäklaren ska föra anbudsförteckning. Köp av fastighet måste uppfylla jordabalkens formkrav, och en bostadsrättsköpare måste godkännas som medlem i föreningen. Momenten fram till nyckelöverlämningen tar vi i kontrakt och tillträde; köparens sida finns under budgivning.
8. Skatt. Kontraktsdagen avgör vilket år försäljningen deklareras, och vinsten räknas efter avdrag. Testa utfallet i kalkylatorn för vinstskatt.
9. Flytt och tillträde. Resten av köpeskillingen betalas, lånen löses eller flyttas över och nycklarna lämnas ut. Har du bundet bolån kan banken ta ut ränteskillnadsersättning när lånet löses i förtid. Begär beloppet skriftligt innan du binder dig vid ett tillträdesdatum.

Kontrollera upplåtelseformen innan du väljer guide

Radhus och lägenhet är byggnadstyper, inte upplåtelseformer. Ett radhus kan ägas som fastighet eller innehas med bostadsrätt, och en lägenhet kan innehas med bostadsrätt, vara en ägarlägenhet som är fast egendom eller vara en hyresrätt, som inte kan säljas. Upplåtelseformen avgör formkraven, vilka handlingar som behövs och vem som ansvarar för vad.

Säljer du en bostadsrätt säljer du en andel i en förening, och köparens medlemskap blir en del av affären. Säljer du en fastighet är köparens undersökningsplikt och ditt ansvar för fel avgörande långt efter tillträdet; vad köparen förväntas kontrollera står i besiktning och undersökningsplikt. Välj guide efter det du äger: sälja hus, sälja bostadsrätt, sälja lägenhet, sälja radhus, sälja fritidshus, sälja tomt eller sälja mark.

Skatten räknas på kontraktsåret

För en privatbostadsfastighet eller en privatbostadsrätt är den effektiva skatten på kapitalvinsten normalt 22 procent. Vinsten är försäljningspriset minus försäljningsutgifter, inköpspris och avdragsgilla förbättringsutgifter, alltså inte hela summan du får in. Blir det förlust är 50 procent av förlusten avdragsgill i kapitalberäkningen.

Kontraktsdagen styr vilket försäljningsår som gäller. När köpebrevet skrivs, när betalningen kommer och när köparen tillträder flyttar normalt inte året. Äger du fastigheten den 1 januari redovisar du hela årets kommunala fastighetsavgift i din deklaration även om du säljer i februari; hur avgiften fördelas mellan dig och köparen i likvidavräkningen ändrar inte det. En bostadsrätt i ett oäkta bostadsföretag beskattas efter andra regler.

Köper du en ny bostad kan du under vissa förutsättningar begära uppskov med vinsten. Ett nytt uppskovsbelopp måste normalt vara minst 50 000 kronor per delägare, och takbeloppet är 3 000 000 kronor. Tiderna för köp av ersättningsbostad och inflyttning är exakta kalenderdatum, inte ett ungefärligt år. Uppgifter kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08.

Om du köper nytt samtidigt

Då går du samma resa från andra hållet, och tidsplanerna behöver hänga ihop. Hela genomgången finns under köpa bostad, du räknar på månadskostnaden i bolånekalkylatorn, och reglerna för lån, kontantinsats och amortering ligger under bolån.