Bolånetak

Vad innebär bolånetaket?

Bolånetaket är en gräns i lag för hur stort ett bolån får vara i förhållande till bostadens värde. När du köper en bostad får bolånet vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde. Regeln finns i 4 § lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter och gäller sedan den 1 april 2026.

En lägre gräns gäller vid utökning. Utökar du ett befintligt bolån, till exempel för att finansiera en renovering, får kreditbeloppet efter utökningen normalt vara högst 80 procent av marknadsvärdet enligt 5 § lag (2026:226).

Lagen ersatte Finansinspektionens tidigare föreskrifter. Fram till den 1 april 2026 låg taket på 85 procent, och kontantinsatsen behövde därför vara minst 15 procent. De nivåerna gäller inte längre och ska bara ses som historik.

Taket räknas på bostadens marknadsvärde enligt lagens definition, inte automatiskt på köpeskillingen. Det är kreditgivaren som ansvarar för värderingen. En mäklarvärdering eller en automatiserad värdering är därför inte bindande för banken.

Bolånetaket avgör din lägsta kontantinsats

Eftersom bolånet får täcka högst 90 procent av värdet behöver du finansiera minst 10 procent på annat sätt. Det är den delen som kallas kontantinsats.

Räkneexempel med lagens procentsatser och ett antaget bostadsvärde: om banken bedömer marknadsvärdet till 3 000 000 kronor får bolånet vara högst 2 700 000 kronor. Du behöver då minst 300 000 kronor i egen finansiering. Beloppen är ett exempel – din bank räknar på sin egen bedömning av värdet.

Har du inte hela beloppet sparat finns det sätt att lösa insatsen, men de påverkar din månadsekonomi och kan påverka ränteavdraget. Läs mer i guiden om att låna till kontantinsatsen.

Blanda inte ihop kontantinsatsen med handpenningen. Handpenningen är normalt en del av köpeskillingen som betalas i samband med kontraktet, medan kontantinsatsen beskriver hur köpet finansieras. Behöver du hjälp att betala handpenningen innan din gamla bostad är såld kan ett handpenningslån vara ett alternativ hos vissa banker.

Belåningsgrad och amortering hänger ihop med taket

Belåningsgraden är lånets andel av bostadens värde. Bolånetaket sätter den övre gränsen vid köpet, och därefter styr belåningsgraden hur mycket du minst måste amortera enligt lag.

Källa: 7 § lag (2026:226).

Amorteringsprocenten räknas på lånebeloppet, närmare bestämt det kreditbelopp som lagen anger som amorteringsgrundande. Den räknas inte på bostadens värde. Värdet används för att avgöra belåningsgraden och därmed vilken procentsats som gäller. Ju lägre belåningsgrad du startar på, desto lägre blir alltså det lagstadgade kravet.

Vill du fördjupa dig finns separata guider om hur belåningsgraden räknas ut och om amorteringskraven i praktiken.

Vad gäller för lån tecknade före 1 april 2026?

Bolånetaket prövas när en ny bostadskredit lämnas. Vilka amorteringsvillkor som gäller för ett bolån du redan har framgår av ditt kreditavtal – stäm av med banken om du är osäker.

Två saker är ändå bra att känna till om du har ett äldre lån:

• Det skärpta amorteringskravet är avskaffat. Det tidigare extra kravet för hushåll med skulder över 4,5 gånger bruttoinkomsten finns inte kvar i lagen. Amorterade du tidigare extra av det skälet är det ditt kreditavtal som avgör vad som gäller i dag. Hur skuldsättningen ändå vägs in i bankens bedömning kan du läsa om i guiden om skuldkvot.
• Vissa äldre krediter har en alternativregel. För en del krediter som lämnades före den 1 juni 2016 respektive före den 1 januari 2019 finns en särskild regel i 8 § lag (2026:226) som kan påverka amorteringen när lånet utökas. Regeln gäller bara de fall som lagen räknar upp, så fråga din bank vad som gäller för just ditt lån.

Undantag från amorteringskravet

Lagen ger kreditgivaren möjlighet att medge undantag i vissa situationer. Det är banken som prövar det enskilda fallet – undantagen är ingen rättighet du kan kräva.

Tillfälligt undantag vid särskilda skäl

Banken kan under en begränsad period medge att amorteringskravet inte följs när det finns sådana särskilda skäl som lagen medger. Ett exempel på omständigheter som kan bli relevanta är väsentligt försämrade ekonomiska förutsättningar efter att lånet lämnades.

Nyproduktion

Köper du en nyproducerad bostad som första förvärvare kan banken medge undantag från amorteringskravet. Undantaget kan gälla i högst fem år från tillträdet.

När får bostaden omvärderas?

En ny värdering som ska sänka amorteringskravet eller öka utrymmet att utöka lånet får normalt användas först efter fem år. Tiden räknas från förvärvet eller från den senaste omvärdering som påverkade beräkningen.

Omvärdering kan godtas tidigare om bostadens marknadsvärde har förändrats avsevärt av något annat skäl än den allmänna prisutvecklingen, till exempel en omfattande värdehöjande förändring av bostaden. En vanlig renovering ger alltså inte automatiskt rätt till en ny värdering – förändringen måste vara tillräckligt betydande i lagens mening.

Du har rätt att få veta hur banken har räknat. Kreditgivaren ska på begäran lämna underlaget bakom beräkningen av amorteringskravet och belåningsgraden.

Taket är en övre gräns – inte ett löfte om lån

Att lagen tillåter 90 procents belåning betyder inte att alla får låna 90 procent. Banken måste alltid kreditpröva dig, och säkerhetens värde får inte ersätta en verklig bedömning av din återbetalningsförmåga. Ett hushåll kan därför få låna mindre än vad taket medger.

I prövningen använder många banker en kvar-att-leva-på-kalkyl där ekonomin testas med en högre kalkylränta än den ränta lånet erbjuds till. Vill du veta ungefär hur mycket du kan låna innan du börjar leta bostad kan du ansöka om lånelöfte. Kom ihåg att lånelöftet är preliminärt och inte en garanti för att ett visst köp finansieras.

Fler guider om finansieringen av bostadsköpet hittar du i vårt samlade avsnitt om bolån.

Ändras reglerna framöver?

Beslutat – börjar gälla 20 november 2026: en ny konsumentkreditlag (2026:1011) ersätter dagens konsumentkreditlag. Samma dag ändras hänvisningar i lag (2026:226). Bolånetakets och amorteringskravets procentsatser ändras inte genom den förändringen.

Uppgifterna om bolånetak, amorteringskrav och undantag är kontrollerade mot lag (2026:226) 2026-08-08.