Bolånetak

Taket avgör hur mycket av köpet banken får finansiera

Du har hittat en bostad och vill veta hur långt bolånet räcker. Svaret sedan den 1 april 2026 är att banken får låna ut högst 90 procent av bostadens marknadsvärde när du köper. Gränsen kallas bolånetaket och står i 4 § lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Resten av köpet måste du finansiera på annat sätt.

Ska du i stället utöka ett bolån du redan har, till exempel för att finansiera en renovering, gäller en lägre gräns: kreditbeloppet efter utökningen får normalt vara högst 80 procent av marknadsvärdet enligt 5 § samma lag. Räkna på det innan du planerar projektet. Är bostaden värderad till 3 000 000 kronor och ditt lån ligger på 2 000 000 kronor får lånet efter utökningen vara högst 80 procent av värdet, alltså 2 400 000 kronor. Det ger som mest 400 000 kronor i utökning.

Har du läst att taket ligger på 85 procent och kontantinsatsen på minst 15 procent har du hittat historik. De nivåerna kom från Finansinspektionens tidigare föreskrifter och gällde fram till den 1 april 2026, när lagen ersatte föreskrifterna. De gäller inte längre.

Ett vanligt missförstånd är att taket räknas på priset du betalar. Det räknas på bostadens marknadsvärde enligt lagens definition, inte automatiskt på köpeskillingen, och det är kreditgivaren som ansvarar för värderingen. En mäklarvärdering eller en automatiserad värdering binder därför inte banken - fråga vilket värde din bank faktiskt räknar med.

Så räknar du ut din lägsta kontantinsats

Eftersom bolånet får täcka högst 90 procent av värdet måste minst 10 procent komma från dig. Den delen kallas kontantinsats, och det är den siffran du ska utgå från när du bedömer vad du kan buda på.

Räkneexempel med lagens procentsatser: bedömer banken marknadsvärdet till 3 000 000 kronor får bolånet vara högst 2 700 000 kronor. Du behöver då minst 300 000 kronor i egen finansiering. Beloppen är ett exempel - din bank räknar på sin egen bedömning av värdet.

Har du inte hela beloppet sparat finns det sätt att lösa insatsen, men de påverkar din månadsekonomi och kan påverka ränteavdraget. Läs mer i guiden om att låna till kontantinsatsen.

Blanda inte ihop kontantinsatsen med handpenningen. Handpenningen är normalt en del av köpeskillingen och betalas i samband med kontraktet, medan kontantinsatsen beskriver hur köpet finansieras. Sitter pengarna till handpenningen fast i din gamla bostad kan ett handpenningslån vara ett alternativ hos vissa banker.

Belåningsgraden vid köpet styr din amortering i flera år

Belåningsgraden är lånets andel av bostadens värde. Bolånetaket sätter den övre gränsen vid köpet, och därefter avgör belåningsgraden hur mycket du minst måste amortera enligt lag. Trösklarna ser ut så här:

Källa: 7 § lag (2026:226).

Procentsatsen räknas på lånebeloppet, närmare bestämt det kreditbelopp som lagen anger som amorteringsgrundande. Den räknas inte på bostadens värde - värdet används för att avgöra belåningsgraden och därmed vilken procentsats som gäller.

I kronor betyder det så här. Lånar du 2 700 000 kronor till en bostad värd 3 000 000 kronor är belåningsgraden 90 procent och du amorterar minst 2 procent per år: 54 000 kronor om året, 4 500 kronor i månaden. Kan du i stället lägga 900 000 kronor i insats blir lånet 2 100 000 kronor och belåningsgraden 70 procent. Då räcker 1 procent per år: 21 000 kronor om året, 1 750 kronor i månaden. En större insats sänker alltså inte bara lånet utan kan också flytta dig till en lägre procentsats i det lagstadgade kravet.

Vill du fördjupa dig finns separata guider om hur belåningsgraden räknas ut och om amorteringskraven i praktiken.

Äldre lån? Då är det kreditavtalet som gäller

Bolånetaket prövas när en ny bostadskredit lämnas. Har du redan ett bolån är det ditt kreditavtal som visar vilka amorteringsvillkor som gäller - stäm av med banken om du är osäker. Två saker är ändå bra att känna till om du har ett äldre lån:

• Det skärpta amorteringskravet är avskaffat. Det tidigare extra kravet för hushåll med skulder över 4,5 gånger bruttoinkomsten finns inte kvar i lagen. Amorterade du tidigare extra av det skälet är det ditt kreditavtal som avgör vad som gäller i dag. Hur skuldsättningen ändå vägs in i bankens bedömning kan du läsa om i guiden om skuldkvot.
• Vissa äldre krediter har en alternativregel. För en del krediter som lämnades före den 1 juni 2016 respektive före den 1 januari 2019 finns en särskild regel i 8 § lag (2026:226) som kan påverka amorteringen när lånet utökas. Regeln gäller bara de fall som lagen räknar upp, så fråga din bank vad som gäller för just ditt lån.

Undantagen finns, men det är banken som prövar dem

Lagen ger kreditgivaren möjlighet att medge undantag från amorteringskravet i vissa situationer. Undantagen är ingen rättighet du kan kräva - banken prövar varje enskilt fall. Det du kan göra är att lägga fram din situation och be om en prövning.

Tillfälligt undantag vid särskilda skäl

Banken kan under en begränsad period medge att amorteringskravet inte följs när det finns sådana särskilda skäl som lagen medger. Ett exempel på omständigheter som kan bli relevanta är väsentligt försämrade ekonomiska förutsättningar efter att lånet lämnades.

Nyproduktion

Köper du en nyproducerad bostad som första förvärvare kan banken medge undantag från amorteringskravet. Undantaget kan gälla i högst fem år från tillträdet.

Omvärdering kan sänka kravet, normalt först efter fem år

Har bostaden stigit i värde vill du förr eller senare räkna om belåningsgraden. En ny värdering som ska sänka amorteringskravet eller öka utrymmet att utöka lånet får dock normalt användas först efter fem år. Tiden räknas från förvärvet eller från den senaste omvärdering som påverkade beräkningen.

Omvärdering kan godtas tidigare om bostadens marknadsvärde har förändrats avsevärt av något annat skäl än den allmänna prisutvecklingen, till exempel en omfattande värdehöjande förändring av bostaden. En vanlig renovering räcker alltså inte automatiskt - förändringen måste vara tillräckligt betydande i lagens mening.

Ett konkret råd: be banken visa underlaget. Du har rätt att få veta hur den har räknat, och kreditgivaren ska på begäran lämna underlaget bakom beräkningen av amorteringskravet och belåningsgraden.

Taket är en övre gräns, inte ett löfte om lån

Att lagen tillåter 90 procents belåning betyder inte att alla får låna 90 procent. Banken måste alltid kreditpröva dig, och säkerhetens värde får inte ersätta en verklig bedömning av din återbetalningsförmåga. Ett hushåll kan därför få låna mindre än vad taket medger.

I prövningen använder många banker en kvar-att-leva-på-kalkyl där din ekonomi testas med en högre kalkylränta än den ränta lånet erbjuds till. Vill du veta ungefär hur mycket du kan låna innan du börjar leta bostad kan du ansöka om lånelöfte. Kom ihåg att lånelöftet är preliminärt och inte en garanti för att ett visst köp finansieras.

Fler guider om finansieringen av bostadsköpet hittar du i vårt samlade avsnitt om bolån.

Det här är beslutat framåt

Beslutat - börjar gälla 20 november 2026: en ny konsumentkreditlag (2026:1011) ersätter dagens konsumentkreditlag. Samma dag ändras hänvisningar i lag (2026:226). Bolånetakets och amorteringskravets procentsatser ändras inte genom den förändringen.

Uppgifterna om bolånetak, amorteringskrav och undantag är kontrollerade mot lag (2026:226) 2026-08-08.