Brygglån

Brygglånet finns för glappet mellan två bostadsaffärer

Du har köpt en ny bostad och ska betala den på tillträdesdagen. Men pengarna som ska täcka köpet sitter fast i din gamla bostad, som ännu inte är såld eller betald. Det är exakt det glappet ett brygglån finns för. Lånet, som ofta kallas överbryggningslån, är ett tillfälligt lån som banken kan ge så att du kan betala den nya bostaden innan pengarna från den gamla har kommit in. Det överbryggar glappet mellan två affärer som inte är synkade i tid - därav namnet.

Blanda inte ihop det med ett vanligt bolån som du betalar av under många år. Lagstiftningen behandlar överbryggningskredit som en tillfällig finansieringslösning med den löptid och det bostadssyfte som lagen anger. Tanken är att hela lånet löses så snart försäljningslikviden från den gamla bostaden är utbetald.

Tre situationer där glappet uppstår

Ett vanligt fall är att du har köpt nytt innan den gamla bostaden är såld och betald. Ditt kapital sitter då fast i den gamla bostaden, samtidigt som säljaren av den nya vill ha betalt på tillträdesdagen.

• Du har köpt nytt men inte hunnit sälja den gamla bostaden.
• Båda affärerna är klara, men du tillträder den nya bostaden före den dag din köpare betalar den gamla.
• Handpenningen från din köpare räcker inte för det du själv ska betala vid tillträdet.

Bolånetaket gör glappet större för många hushåll. Sedan 1 april 2026 får ett nytt bolån vid köp vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde enligt lag (2026:226). Minst 10 procent ska alltså finansieras på annat sätt: köper du för 3 000 000 kronor får det nya bolånet vara högst 2 700 000 kronor, och 300 000 kronor behöver komma någon annanstans ifrån. För många sitter just de pengarna i den gamla bostaden tills den är betald.

Ett vanligt missförstånd är att brygglånet skulle vara ett sätt att komma runt kravet på egen finansiering. Det är det inte. Bolånetaket gäller det nya bolånet, medan brygglånet är en separat kredit vars säkerhet och storlek banken prövar för sig. Hur mycket bostaden får belånas är dessutom en annan fråga än hur mycket banken är beredd att låna ut till ditt hushåll. Läs mer om hur bolånetaket fungerar och hur belåningsgraden räknas ut.

Banken räknar fram glappet, och lånet löses när likviden kommer

1. Banken räknar ut glappet. Utifrån köpekontraktet för den nya bostaden, försäljningskontraktet för den gamla och dina befintliga lån räknar banken fram hur mycket som saknas på tillträdesdagen.
2. Lånet betalas ut vid tillträdet. Brygglånet används tillsammans med ditt nya bolån för att betala köpeskillingen.
3. Lånet löses när försäljningen är betald. När likviden från din köpare kommer in går den till att lösa brygglånet.

Exakt upplägg, ränta och eventuella avgifter är bankens egna villkor och skiljer sig mellan långivare. Under bryggperioden betalar du ränta på lånet. Hur amortering och avgifter hanteras framgår av ditt låneerbjudande, så läs det innan du skriver på.

Kostnaden styrs av belopp, ränta och tid

Kostnaden är främst räntan under den tid lånet löper. Räntan sätts av banken och framgår av ditt erbjudande. Vi publicerar inga marknadsräntor för brygglån, eftersom nivåerna ändras och skiljer sig mellan långivare. Jämför i stället räntan och avgifterna i just ditt erbjudande, och kontrollera bankens prislista.

Så räknar du ut räntekostnaden

Du behöver tre uppgifter ur ditt eget erbjudande: lånebeloppet, årsräntan och antalet månader.

lånebelopp × årsränta × antal månader ÷ 12 = räntekostnad för perioden, före eventuell skatteeffekt

Ett räkneexempel med runda siffror, bara för att visa hur formeln fungerar: anta att banken har räknat fram ett glapp på 1 000 000 kronor och att årsräntan i ditt erbjudande är 5 procent. Tre månaders bryggperiod kostar då 1 000 000 × 0,05 × 3 ÷ 12 = 12 500 kronor i ränta. Siffrorna är antaganden, inte marknadsräntor. Sätt in ditt eget belopp och din egen ränta.

Formeln visar också hur kostnaden skalar med tiden. Med samma belopp och samma ränta blir räntekostnaden dubbelt så hög om lånet löper i sex månader i stället för tre: 25 000 kronor i exemplet ovan. Lägg till eventuella avgifter enligt bankens prislista.

Kostnaden styrs alltså av tre saker: beloppet, räntan och tiden. Exakt upplägg, ränta och eventuella avgifter är bankens egna villkor - jämför dem innan du skriver på. Tiden är den faktor som är lättast att underskatta, och den påverkar du främst genom hur försäljningen planeras.

Räkna inte med ränteavdraget förrän du vet hur lånet är säkrat

Från och med inkomstår 2026 medges inte skattereduktion för ränta på lån som saknar sådan säkerhet som inkomstskattelagen kräver. Ett brygglån är inte automatiskt ett bolån med godtagbar säkerhet i skattereglernas mening. Saknar ditt brygglån kvalificerad säkerhet kan räntan alltså falla utanför avdragsrätten, och då blir lånet dyrare netto än kalkylen visar.

Skattereduktionen beräknas dessutom på ditt sammanlagda underskott av kapital: 30 procent på underskott upp till 100 000 kr per person och beskattningsår, och 21 procent på den del som överstiger 100 000 kr. För inkomstår 2025 gällde en övergångsregel där bara halva ränteutgiften på lån utan säkerhet fick dras av - den kan fortfarande vara relevant när deklarationen för 2025 hanteras under 2026.

Fråga banken rakt ut: hur är brygglånet säkrat, och ger räntan rätt till skattereduktion? Räkna inte med skatteeffekten förrän du har svaret. Mer om reglerna finns i guiden om ränteavdrag för bolån. Uppgifter om ränteavdraget kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08.

Räkna med dubbel boendekostnad i fler månader än du tror

Under bryggperioden äger du i praktiken två bostäder samtidigt. Du betalar ränta på tre lån - det gamla bolånet, det nya bolånet och brygglånet - och dubbla driftkostnader, avgifter och försäkringar.

Sätt siffror på det innan du skriver på. I räkneexemplet ovan kostar brygglånet ensamt cirka 4 170 kronor i månaden i ränta (1 000 000 × 0,05 ÷ 12). Ovanpå det ligger räntan på båda bolånen och den dubbla driften. Ställ dig två frågor: vad kostar det per månad att äga båda bostäderna, och hur många månader klarar hushållet den kostnaden? Räkna med fler månader än du tror. En försäljning som drar ut på tiden gör bryggperioden dyrare än planerat.

Den risk som väger tyngst är att försäljningen drar ut på tiden

• Bostaden säljs inte i tid. Då löper brygglånet och de dubbla kostnaderna vidare, och du kan hamna i ett läge där du pressas att acceptera ett lägre bud för att bli av med bostaden.
• Priset blir lägre än kalkylen. Bygger kalkylen på en värdering i stället för ett påskrivet kontrakt kan slutpriset bli lägre än väntat. Då räcker likviden inte lika långt och mellanskillnaden måste lösas på annat sätt.
• Skatteeffekten uteblir. Utan kvalificerad säkerhet ger räntan ingen skattereduktion från inkomstår 2026, och lånet blir dyrare netto än du räknat med.

Vad som avgör är om du har ett påskrivet försäljningskontrakt eller inte. Köper du innan du har sålt tar du hela pris- och tidsrisken själv. Har du redan sålt, och glappet bara handlar om olika likviddagar, är brygglånet ett betydligt mer förutsägbart verktyg.

Det här vill banken se innan den säger ja

Kraven är bankens egna villkor och varierar mellan långivare. Vanliga krav är att:

• den gamla bostaden är såld, ofta med påskrivet köpekontrakt
• banken får se både köpekontraktet för den nya bostaden och försäljningskontraktet för den gamla
• brygglånet löses direkt när försäljningslikviden betalas ut

Banken kreditprövar dessutom hela situationen: klarar hushållet räntor och kostnader för två bostäder under bryggperioden? Ta därför upp behovet av brygglån redan när du ansöker om lånelöfte. Då vet du tidigt vad din bank går med på, i stället för att upptäcka problemet strax före tillträdet.

Punkterna ovan är exempel på vanliga bankvillkor, inte lagkrav. Kontrollera de exakta villkoren med din långivare.

Handpenningslånet löser ett annat glapp i samma affär

Brygglån och handpenningslån blandas ofta ihop, men de löser två olika glapp i samma affär. Tabellen visar skillnaden:

Är det den tidiga betalningen du behöver hjälp med är det handpenningslån du ska läsa om. Villkoren för båda låneformerna är bankprodukter som skiljer sig mellan långivare.

Tre sätt att minska eller slippa behovet

• Sälj först och köp sedan. Då vet du exakt vad du får för den gamla bostaden och slipper glappet helt eller delvis. Läs mer om att sälja bostad.
• Matcha tillträdesdagarna. Kan du förhandla tillträdes- och likviddagar så att pengarna från försäljningen kommer in före eller samma dag som du ska betala, krymper behovet av brygglån. Hur tillträde och tidplan hänger ihop med resten av affären går vi igenom i avsnittet om att köpa bostad.
• Säkerhetsbyte för befintliga lån. I vissa fall kan du behålla dina bolån men byta vilken bostad som är säkerhet. Banken måste godkänna upplägget, men det kan vara värt att fråga om - särskilt om du har bundna lån där en förtidslösen kan utlösa ränteskillnadsersättning.

Fler guider om finansieringen av ditt bostadsbyte hittar du i vårt avsnitt om bolån.