Vad är ett brygglån?
Ett brygglån, ofta kallat överbryggningslån, är ett tillfälligt lån som banken kan ge när du behöver betala din nya bostad innan pengarna från den gamla har kommit in. Lånet överbryggar glappet mellan två affärer som inte är synkade i tid – därav namnet.
Lagstiftningen behandlar överbryggningskredit som en tillfällig finansieringslösning med den löptid och det bostadssyfte som lagen anger. Det är alltså inte ett vanligt bolån som du betalar av under många år. Tanken är att hela lånet löses så snart försäljningslikviden från den gamla bostaden är utbetald.
När behöver du ett brygglån?
Ett vanligt fall är att du har köpt en ny bostad innan den gamla är såld och betald. Ditt kapital sitter då fast i den gamla bostaden, samtidigt som säljaren av den nya vill ha betalt på tillträdesdagen.
Tre typiska situationer:
- Du har köpt nytt men inte hunnit sälja den gamla bostaden.
- Båda affärerna är klara, men du tillträder den nya bostaden före den dag din köpare betalar den gamla.
- Handpenningen från din köpare räcker inte för det du själv ska betala vid tillträdet.
Bolånetaket spelar också in. Sedan 1 april 2026 får ett nytt bolån vid köp vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde enligt lag (2026:226). Minst 10 procent ska du alltså finansiera på annat sätt, och för många sitter just de pengarna i den gamla bostaden tills den är betald.
Bolånetaket gäller det nya bolånet. Brygglånet är en separat kredit vars säkerhet och storlek banken prövar för sig – det är inte ett sätt att komma runt kravet på egen finansiering. Hur mycket bostaden får belånas är dessutom en annan fråga än hur mycket banken är beredd att låna ut till ditt hushåll. Läs mer om hur bolånetaket fungerar och hur belåningsgraden räknas ut.
Så fungerar lånet i praktiken
- Banken räknar ut glappet. Utifrån köpekontraktet för den nya bostaden, försäljningskontraktet för den gamla och dina befintliga lån räknar banken fram hur mycket som saknas på tillträdesdagen.
- Lånet betalas ut vid tillträdet. Brygglånet används tillsammans med ditt nya bolån för att betala köpeskillingen.
- Lånet löses när försäljningen är betald. När likviden från din köpare kommer in går den till att lösa brygglånet.
Exakt upplägg, ränta och eventuella avgifter är bankens egna villkor och skiljer sig mellan långivare. Under bryggperioden betalar du ränta på lånet – hur amortering och avgifter hanteras framgår av ditt låneerbjudande.
Vad kostar ett brygglån?
Kostnaden är främst räntan under den tid lånet löper. Räntan sätts av banken och framgår av ditt erbjudande. Vi publicerar inga marknadsräntor för brygglån, eftersom nivåerna ändras och skiljer sig mellan långivare. Jämför räntan och avgifterna i just ditt erbjudande, och kontrollera bankens prislista.
Så räknar du ut räntekostnaden
Räntekostnaden för bryggperioden räknar du ut med tre uppgifter ur ditt eget erbjudande: lånebeloppet, årsräntan och antalet månader.
lånebelopp × årsränta × antal månader ÷ 12 = räntekostnad för perioden, före eventuell skatteeffekt
Vi sätter medvetet inga siffror i formeln. Både beloppet och räntan är individuella, och ett påhittat exempelbelopp skulle säga mer om vårt antagande än om vad ditt lån kostar. Använd det belopp banken har räknat fram för glappet och den ränta som står i ditt erbjudande.
Formeln visar samtidigt hur kostnaden skalar med tiden: med samma belopp och samma ränta blir räntekostnaden dubbelt så hög om lånet löper i sex månader i stället för tre. Lägg till eventuella avgifter enligt bankens prislista.
Kostnaden styrs alltså av tre saker: beloppet, räntan och tiden. Tiden är lätt att underskatta.
Ränteavdraget kan påverkas
Från och med inkomstår 2026 medges inte skattereduktion för ränta på lån som saknar sådan säkerhet som inkomstskattelagen kräver. Ett brygglån är inte automatiskt ett bolån med godtagbar säkerhet i skattereglernas mening. Saknar ditt brygglån kvalificerad säkerhet kan räntan alltså falla utanför avdragsrätten.
Skattereduktionen beräknas dessutom på ditt sammanlagda underskott av kapital: 30 procent på underskott upp till 100 000 kr per person och beskattningsår, och 21 procent på den del som överstiger 100 000 kr. För inkomstår 2025 gällde en övergångsregel där bara halva ränteutgiften på lån utan säkerhet fick dras av – den kan fortfarande vara relevant när deklarationen för 2025 hanteras under 2026.
Fråga banken hur ditt brygglån är säkrat och räkna inte med skatteeffekten förrän du vet. Mer om reglerna finns i guiden om ränteavdrag för bolån. Uppgifter om ränteavdraget kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08.
Räkna med dubbel boendekostnad
Under bryggperioden äger du i praktiken två bostäder samtidigt. Det betyder dubbla räntekostnader – på det gamla lånet, det nya lånet och brygglånet – och dubbla driftkostnader, avgifter och försäkringar.
Gör kalkylen innan du skriver på: vad kostar det per månad att äga båda bostäderna, och hur många månader klarar hushållet den kostnaden? Räkna med fler månader än du tror. En försäljning som drar ut på tiden gör bryggperioden dyrare än planerat.
Riskerna med brygglån
- Bostaden säljs inte i tid. Då löper brygglånet och de dubbla kostnaderna vidare, och du kan hamna i ett läge där du pressas att acceptera ett lägre bud för att bli av med bostaden.
- Priset blir lägre än kalkylen. Bygger kalkylen på en värdering i stället för ett påskrivet kontrakt kan slutpriset bli lägre än väntat. Då räcker likviden inte lika långt och mellanskillnaden måste lösas på annat sätt.
- Skatteeffekten uteblir. Utan kvalificerad säkerhet ger räntan ingen skattereduktion från inkomstår 2026, och lånet blir dyrare netto än du räknat med.
Risken är särskilt stor när du köper innan du har ett påskrivet försäljningskontrakt. Har du redan sålt, och glappet bara handlar om olika likviddagar, är brygglånet ett betydligt mer förutsägbart verktyg.
Vad banken kräver
Kraven är bankens egna villkor och varierar mellan långivare. Vanliga krav är att:
- den gamla bostaden är såld, ofta med påskrivet köpekontrakt
- banken får se både köpekontraktet för den nya bostaden och försäljningskontraktet för den gamla
- brygglånet löses direkt när försäljningslikviden betalas ut
Banken kreditprövar dessutom hela situationen: klarar hushållet räntor och kostnader för två bostäder under bryggperioden? Ta därför upp behovet av brygglån redan när du ansöker om lånelöfte, så vet du tidigt vad din bank går med på.
Punkterna ovan är exempel på vanliga bankvillkor, inte lagkrav. Kontrollera de exakta villkoren med din långivare.
Skillnaden mot handpenningslån
Brygglån och handpenningslån löser två olika glapp i samma affär och blandas ofta ihop.
| Handpenningslån | Brygglån | |
|---|---|---|
| När i affären | tidigt, när handpenningen på den nya bostaden ska betalas | vid tillträdet, när resten av köpeskillingen ska betalas |
| Vad det täcker | handpenningen, som är en del av köpeskillingen | glappet mellan det du ska betala och det du ännu inte fått ut ur den gamla bostaden |
| Löses när | enligt bankens villkor, ofta när din försäljning ger pengar | när försäljningslikviden från den gamla bostaden betalas ut |
Behöver du hjälp med den tidiga betalningen är det handpenningslån du ska läsa om. Villkoren för båda låneformerna är bankprodukter som skiljer sig mellan långivare.
Alternativ till brygglån
- Sälj först och köp sedan. Då vet du exakt vad du får för den gamla bostaden och slipper glappet helt eller delvis. Läs mer om att sälja bostad.
- Matcha tillträdesdagarna. Kan du förhandla tillträdes- och likviddagar så att pengarna från försäljningen kommer in före eller samma dag som du ska betala, krymper behovet av brygglån. Hur tillträde och tidplan hänger ihop med resten av affären går vi igenom i avsnittet om att köpa bostad.
- Säkerhetsbyte för befintliga lån. I vissa fall kan du behålla dina bolån men byta vilken bostad som är säkerhet. Banken måste godkänna upplägget, men det kan vara värt att fråga om – särskilt om du har bundna lån där en förtidslösen kan utlösa ränteskillnadsersättning.
Fler guider om finansieringen av ditt bostadsbyte hittar du i vårt avsnitt om bolån.
Frågor & svar
Hur länge löper ett brygglån?
Tills pengarna från din försäljning kommer in – lånet är en tillfällig lösning, inte ett vanligt bolån. Lagen ramar in vad som räknas som en överbryggningskredit, och inom den ramen bestäms den faktiska löptiden i ditt avtal med banken. Den knyts normalt till tillträdes- och likviddagarna i dina kontrakt.
Påverkar brygglånet hur mycket jag kan låna till den nya bostaden?
Ja, banken räknar in brygglånet i sin kreditbedömning. Ett lånelöfte är ett preliminärt besked, och inför det konkreta köpet prövar banken hushållets ekonomi på nytt – då ingår räntor och kostnader för två bostäder under bryggperioden. Fråga din bank vad brygglånet gör med det belopp du kan låna till den nya bostaden.
Kan jag lösa brygglånet i förtid?
Brygglånet är byggt för att lösas så snart försäljningslikviden kommer in, och en tidigare inbetalning är normalt möjlig. Villkoren står i ditt kreditavtal: kontrollera om räntan är rörlig eller bunden, om någon ersättning kan tas ut vid förtidsbetalning och hur banken vill att inbetalningen görs.