Så räknar banken ut din belåningsgrad

Belåningsgraden styr lånet, amorteringen och ofta räntan

Tre poster i din bolåneekonomi avgörs av samma nyckeltal: hur mycket du får låna när du köper, hur mycket du måste amortera varje år och ofta vilken ränta banken erbjuder. Nyckeltalet är belåningsgraden, alltså hur stor del av bostadens marknadsvärde som är belånad. Du räknar ut den genom att dela bolånet med marknadsvärdet och multiplicera med 100.

Belåningsgrad = bolån ÷ bostadens marknadsvärde × 100

Räkneexempel: du har ett bolån på 2 400 000 kronor och bostaden är värd 3 000 000 kronor. Belåningsgraden blir 2 400 000 ÷ 3 000 000 = 80 procent.

Ett vanligt missförstånd är att måttet skulle handla om vad du en gång lånade. Det gör det inte. Belåningsgraden räknas på din aktuella skuld. Varje amortering sänker den därför, även om bostadens värde står helt stilla.

Vid köp får bolånet vara högst 90 procent av värdet

Sedan den 1 april 2026 gäller lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Vid köp får bolånet enligt 4 § vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde. Resten, minst 10 procent, betalar du med egen kontantinsats.

Räkneexempel: köper du en bostad för 3 000 000 kronor, och banken värderar den till samma belopp, får bolånet vara högst 0,9 × 3 000 000 = 2 700 000 kronor. Kontantinsatsen behöver då vara minst 300 000 kronor. Kostar bostaden 4 000 000 kronor är motsvarande siffror högst 3 600 000 kronor i lån och minst 400 000 kronor i egen insats.

Lägg märke till orden ”banken värderar”. Värderar banken bostaden lägre än köpeskillingen räknas taket på det lägre värdet, och du behöver lägga mer eget kapital. Räkna därför inte hem affären förrän du vet vilket värde banken använder.

Utökar du senare ett befintligt bolån, till exempel för en renovering, gäller en lägre gräns. Efter utökningen får kreditbeloppet normalt vara högst 80 procent av marknadsvärdet enligt 5 § samma lag.

Räknar du fortfarande med 85 procent räknar du på fel regel. Den nivån gällde enligt Finansinspektionens föreskrifter fram till 31 mars 2026 och ska inte användas i din kalkyl.

Hur gränsen fungerar i fler situationer förklarar vi i guiden om bolånetaket. Saknar du en del av den egna insatsen finns en egen guide om att låna till kontantinsatsen.

Taket är inte samma sak som vad du får låna

Hur mycket bostaden får belånas enligt bolånetaket och hur mycket banken är beredd att låna ut till dig är två olika frågor. Taket är en övre gräns, inte ett löfte. Banken prövar alltid din återbetalningsförmåga utifrån bland annat inkomster, skulder, boendekostnader och hushållets övriga utgifter, och kan bevilja ett mindre lån efter sin kreditprövning. Du kan alltså få låna mindre än 90 procent även när taket tillåter mer.

Banken gör också en egen bedömning av marknadsvärdet. Vid ett köp är köpeskillingen ofta utgångspunkten, men den är inte automatiskt bankens slutliga värde. Det är bankens värdering som styr både bolånetaket och amorteringskravet.

Belåningsgraden avgör hur mycket du måste amortera

Amorteringskravet i 7 § lag (2026:226) är indelat i tre nivåer, och det är belåningsgraden som avgör vilken nivå du hamnar på.

Läs tabellen noga: procentsatsen räknas på det amorteringsgrundande kreditbeloppet, inte på bostadens värde. Marknadsvärdet används bara för att avgöra vilken nivå du hamnar på.

Räkneexempel: ett bolån på 3 000 000 kronor mot en bostad som banken värderar till 4 000 000 kronor ger 3 000 000 ÷ 4 000 000 = 75 procents belåningsgrad. Kravet blir då minst 2 procent av det amorteringsgrundande kreditbeloppet per år. Är det beloppet 3 000 000 kronor betyder det 60 000 kronor om året, 5 000 kronor i månaden.

Amorterar du ner skulden till 2 800 000 kronor är belåningsgraden 70 procent och du hamnar i nivån med minst 1 procent per år. Med samma antagande blir kravet 1 procent av 3 000 000 kronor, alltså 30 000 kronor om året eller 2 500 kronor i månaden. Att passera gränsen halverade den lägsta amorteringen i det här exemplet. Exakt hur många kronor det blir för dig beror på vilket kreditbelopp banken räknar som amorteringsgrundande - be om underlaget bakom beräkningen om du är osäker.

Det tidigare skärpta amorteringskravet är avskaffat. Du behöver inte längre amortera en extra procentenhet för att skulden överstiger 4,5 gånger bruttoinkomsten. Din skuldkvot spelar ändå roll i bankens kreditprövning. Hur kraven fungerar i praktiken, och vilka undantag som finns för bland annat nyproduktion och särskilda skäl, går vi igenom i guiden om amortering av bolån.

Stigande priser sänker inte kravet direkt

Många antar att belåningsgraden sjunker i takt med att priserna i området stiger. För amorteringsreglerna stämmer det inte. Där bygger belåningsgraden på bankens värdering, inte på vad du själv bedömer att bostaden är värd, och en ny värdering som ska påverka amorteringskravet eller utrymmet att utöka lånet får normalt användas först fem år efter köpet eller efter den senaste omvärdering som påverkade beräkningen.

Det finns ett undantag. En tidigare omvärdering kan användas om marknadsvärdet har förändrats avsevärt av något annat skäl än den allmänna prisutvecklingen, till exempel en omfattande värdehöjande förändring av bostaden. En vanlig renovering räcker alltså inte automatiskt. Förändringen måste vara tillräckligt betydande i lagens mening.

Effekten av stigande priser kommer därför först när en ny värdering får användas i beräkningen. Fram till dess är det amorteringen som flyttar din amorteringsgrundande belåningsgrad.

Banken ska på begäran lämna ut underlaget bakom beräkningen av din belåningsgrad och ditt amorteringskrav. Be om det om du är osäker på vilket värde och vilket kreditbelopp banken räknar med.

Lägre belåningsgrad kan ge lägre ränta

Belåningsgraden är en av de faktorer långivare uppger påverkar den erbjudna räntan, tillsammans med bland annat lånets storlek, hushållets ekonomi och bindningstiden. Logiken är enkel: ju mindre del av bostaden som är belånad, desto lägre är bankens risk om priserna faller.

Räkna ändå inte med en bestämd rabatt vid en viss nivå. Exakt hur mycket belåningsgraden väger skiljer sig mellan banker, och prissättningen är bankens egen. Gör i stället två saker: jämför erbjudanden från flera långivare, och fråga varje bank efter genomsnittsräntan, som säger mer om vad kunder faktiskt betalar än listräntan. Läs mer om hur bolåneräntan sätts och om att förhandla din boränta.

Så sänker du din belåningsgrad

1. Amortera. Varje krona i amortering minskar skulden och därmed belåningsgraden. Extraamorteringar snabbar på effekten.
2. Begär ny värdering när det är möjligt. Har värdet stigit kan en omvärdering sänka belåningsgraden, men för amorteringskravet gäller normalt femårsregeln ovan.
3. Lägg en större egen insats vid köpet. Belåningsgraden avgörs redan när du köper. En större kontantinsats ger lägre belåningsgrad från start.

Sikta på gränserna. Att passera 70 eller 50 procent gör stor praktisk skillnad eftersom amorteringskravet ändras just där, medan en sänkning från 75 till 72 procent inte ändrar något krav alls. Vill du se hur amortering, ränta och lånestorlek påverkar din månadskostnad kan du räkna på ditt lån i bolånekalkylatorn.