Vad är belåningsgrad?
Belåningsgraden visar hur stor del av bostadens marknadsvärde som är belånad. Du räknar ut den genom att dela bolånet med marknadsvärdet och multiplicera med 100.
Belåningsgrad = bolån ÷ bostadens marknadsvärde × 100
Räkneexempel: du har ett bolån på 2 400 000 kronor och bostaden är värd 3 000 000 kronor. Belåningsgraden blir 2 400 000 ÷ 3 000 000 = 80 procent.
Måttet räknas på din skuld, inte på det belopp du en gång lånade. När du amorterar sjunker därför belåningsgraden, även om bostadens värde står stilla.
Belåningsgraden styr tre saker som direkt påverkar din ekonomi: hur stor del av bostadens värde du får belåna när du köper, hur mycket du måste amortera och ofta vilken ränta du erbjuds. Taket är en övre gräns – banken kan bevilja ett mindre lån efter sin kreditprövning.
Bolånetaket: högst 90 procent när du köper
Sedan den 1 april 2026 gäller lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Vid köp får bolånet enligt 4 § vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde. Resten, minst 10 procent, betalar du med egen kontantinsats.
Köper du en bostad för 3 000 000 kronor och banken värderar den till samma belopp får bolånet alltså vara högst 2 700 000 kronor. Kontantinsatsen behöver då vara minst 300 000 kronor. Värderar banken bostaden lägre än köpeskillingen räknas taket på det lägre värdet, och du behöver lägga mer eget kapital.
Utökar du senare ett befintligt bolån, till exempel för en renovering, gäller en lägre gräns. Efter utökningen får kreditbeloppet normalt vara högst 80 procent av marknadsvärdet enligt 5 § samma lag.
Fram till 31 mars 2026 var taket 85 procent enligt Finansinspektionens föreskrifter. Den nivån gäller inte längre och ska inte användas i din kalkyl.
Hur gränsen fungerar i fler situationer förklarar vi i guiden om bolånetaket. Saknar du en del av den egna insatsen finns en egen guide om att låna till kontantinsatsen.
Taket är inte samma sak som vad du får låna
Hur mycket bostaden får belånas enligt bolånetaket och hur mycket banken är beredd att låna ut är två olika frågor. Banken prövar alltid din återbetalningsförmåga utifrån bland annat inkomster, skulder, boendekostnader och hushållets övriga utgifter. Ett hushåll kan därför få låna mindre än 90 procent även när taket tillåter mer.
Banken gör också en egen bedömning av marknadsvärdet. Vid ett köp är köpeskillingen ofta utgångspunkten, men den är inte automatiskt bankens slutliga värde. Det är bankens värdering som styr både bolånetaket och amorteringskravet.
Belåningsgraden avgör hur mycket du måste amortera
Amorteringskravet i 7 § lag (2026:226) är indelat i tre nivåer efter belåningsgrad.
| Belåningsgrad | Lägsta amortering per år |
|---|---|
| Över 70 procent | 2 procent av lånebeloppet |
| Över 50 procent, till och med 70 procent | 1 procent av lånebeloppet |
| 50 procent eller lägre | Inget lagstadgat grundkrav |
Procentsatsen räknas på det amorteringsgrundande kreditbeloppet, inte på bostadens värde. Marknadsvärdet används för att avgöra vilken nivå du hamnar på.
Räkneexempel: ett bolån på 3 000 000 kronor mot en bostad som banken värderar till 4 000 000 kronor ger 75 procents belåningsgrad. Kravet blir då minst 2 procent av det amorteringsgrundande kreditbeloppet per år, alltså 60 000 kronor eller 5 000 kronor i månaden. Amorterar du ner skulden till 2 800 000 kronor är belåningsgraden 70 procent, och du hamnar i den lägre nivån där kravet är minst 1 procent per år. Hur många kronor det blir beror på vilket kreditbelopp banken räknar som amorteringsgrundande – be om underlaget bakom beräkningen om du är osäker.
Det tidigare skärpta amorteringskravet är avskaffat. Du behöver alltså inte längre amortera en extra procentenhet för att skulden överstiger 4,5 gånger bruttoinkomsten. Din skuldkvot spelar ändå roll i bankens kreditprövning. Hur kraven fungerar i praktiken, och vilka undantag som finns för bland annat nyproduktion och särskilda skäl, går vi igenom i guiden om amortering av bolån.
Ny värdering kan ändra din belåningsgrad
Belåningsgraden i amorteringsreglerna bygger på bankens värdering, inte på vad du själv bedömer att bostaden är värd. En ny värdering som ska påverka amorteringskravet eller utrymmet att utöka lånet får normalt användas först fem år efter köpet eller efter den senaste omvärdering som påverkade beräkningen.
Det finns ett undantag. En tidigare omvärdering kan användas om marknadsvärdet har förändrats avsevärt av något annat skäl än den allmänna prisutvecklingen, till exempel en omfattande värdehöjande förändring av bostaden. En vanlig renovering ger alltså inte automatiskt rätt till ny värdering – förändringen måste vara tillräckligt betydande i lagens mening.
Att priserna i området har stigit sänker därför inte din amorteringsgrundande belåningsgrad direkt. Effekten kommer först när en ny värdering får användas i beräkningen.
Banken ska på begäran lämna ut underlaget bakom beräkningen av din belåningsgrad och ditt amorteringskrav. Be om det om du är osäker på vilket värde och vilket kreditbelopp banken räknar med.
Lägre belåningsgrad kan ge bättre ränta
Belåningsgraden är en av de faktorer långivare uppger påverkar den erbjudna räntan, tillsammans med bland annat lånets storlek, hushållets ekonomi och bindningstiden. Logiken är enkel: ju mindre del av bostaden som är belånad, desto lägre är bankens risk om priserna faller.
Exakt hur mycket belåningsgraden väger skiljer sig mellan banker, och prissättningen är bankens egen. Räkna därför inte med en bestämd rabatt vid en viss nivå. Jämför i stället erbjudanden från flera långivare och fråga efter bankens genomsnittsränta, som säger mer om vad kunder faktiskt betalar än listräntan. Läs mer om hur bolåneräntan sätts och om att förhandla din boränta.
Så sänker du din belåningsgrad
- Amortera. Varje krona i amortering minskar skulden och därmed belåningsgraden. Extraamorteringar snabbar på effekten.
- Begär ny värdering när det är möjligt. Har värdet stigit kan en omvärdering sänka belåningsgraden, men för amorteringskravet gäller normalt femårsregeln ovan.
- Lägg en större egen insats vid köpet. Belåningsgraden avgörs redan när du köper. En större kontantinsats ger lägre belåningsgrad från start.
Att passera någon av gränserna vid 70 eller 50 procent gör stor praktisk skillnad, eftersom amorteringskravet då ändras. Vill du se hur amortering, ränta och lånestorlek påverkar din månadskostnad kan du räkna på ditt lån i bolånekalkylatorn.
Frågor & svar
Hur räknar jag ut min belåningsgrad?
Dela ditt bolån med bostadens marknadsvärde och multiplicera med 100. Ett bolån på 2 400 000 kronor mot en bostad värd 3 000 000 kronor ger en belåningsgrad på 80 procent. Räkna på skulden som den är i dag, inte på det belopp du en gång lånade.
Hur hög belåningsgrad får jag ha?
Högst 90 procent av bostadens marknadsvärde när du köper, enligt lag (2026:226). Det är bankens värdering som styr, och den behöver inte vara samma som köpeskillingen. Utökar du ett befintligt bolån får kreditbeloppet efter utökningen normalt vara högst 80 procent. Banken kan dessutom bevilja mindre än taket utifrån sin kreditprövning.
Måste jag amortera på mitt bolån?
Ja, om belåningsgraden är över 50 procent. Över 70 procent är kravet minst 2 procent av lånebeloppet per år, över 50 till och med 70 procent minst 1 procent. Vid 50 procent eller lägre finns inget lagstadgat grundkrav enligt 7 § lag (2026:226).
Kan en ny värdering sänka min belåningsgrad?
Ja, men en ny värdering som ska påverka amorteringskravet får normalt användas först fem år efter köpet eller den senaste omvärderingen. Tidigare omvärdering kan godtas om värdet förändrats avsevärt av annat skäl än den allmänna prisutvecklingen, till exempel en omfattande värdehöjande förändring av bostaden.
Ger lägre belåningsgrad lägre ränta?
Ofta, men inte automatiskt. Belåningsgraden är en av de faktorer långivare uppger påverkar räntan, tillsammans med bland annat lånets storlek och hushållets ekonomi. Hur mycket den väger skiljer sig mellan banker, så jämför erbjudanden och fråga efter bankens genomsnittsränta.