Huslån: Allt du behöver veta om att låna till hus eller villa

Huslån, villalån och bolån är samma sak

Bolån är samlingsnamnet på lån med en bostad som säkerhet. Ett huslån är ett bolån där säkerheten är ett hus, alltså en fastighet, och villalån är bara ett annat namn på samma lån. Orden används också om lån till nybyggda hus.

Reglerna beror inte på vad lånet kallas. Bolånetaket och amorteringskravet i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter gäller sedan den 1 april 2026 för alla bostadskrediter, och räntan sätts utifrån bland annat belåningsgraden, bindningstiden och din ekonomi – inte utifrån namnet på lånet.

Så mycket får du låna till hus

Två gränser avgör hur mycket du får låna, och den lägsta gäller. Lagen sätter ett tak för hur stor del av husets värde som får belånas. Banken gör dessutom en egen kreditprövning av din ekonomi och kan stanna långt under taket.

Bolånetaket är 90 procent av bostadens marknadsvärde vid köp, enligt 4 § lag (2026:226). Kontantinsatsen är därför minst 10 procent. Utökar du ett bolån du redan har får krediten efter utökningen normalt vara högst 80 procent av marknadsvärdet enligt 5 § i samma lag.

Räkneexempel med lagens procentsats och ett antaget bostadsvärde: värderar banken huset till 3 000 000 kronor blir bolånet högst 2 700 000 kronor och kontantinsatsen minst 300 000 kronor. Marknadsvärdet är inte automatiskt samma sak som priset du betalar. Det är kreditgivaren som ansvarar för värderingen, och varken en mäklarvärdering eller en automatisk värdering är bindande för banken.

Amorteringskravet styrs av belåningsgraden

Hur mycket du måste amortera beror på hur stor del av husets värde som är belånad. Över 70 procents belåningsgrad amorterar du minst 2 procent av lånebeloppet per år. Över 50 men högst 70 procent är kravet minst 1 procent per år. Vid 50 procent eller lägre finns inget lagstadgat grundkrav.

Procenten räknas på lånebeloppet, inte på husets värde. Vid 90 procents belåningsgrad gäller 2 procent: ett lån på 2 700 000 kronor ger då minst 54 000 kronor i amortering per år, alltså 4 500 kronor i månaden. Med en lägre belåningsgrad gäller en lägre procentsats, och därmed ett lägre lagstadgat krav.

Köper du ett nybyggt hus finns ett undantag att känna till. Kreditgivaren kan medge undantag från amorteringskravet för den första förvärvaren av en nyproducerad bostad, i högst fem år från tillträdet. Det är bankens bedömning i det enskilda fallet, inte en automatisk rätt.

Det tidigare skärpta amorteringskravet för hushåll som lånade mer än 4,5 gånger bruttoinkomsten är avskaffat sedan den 1 april 2026. Har du redan ett lån är det din bank som kan svara på vad som gäller för just din kredit. Hur kraven fungerar i praktiken går vi igenom i guiden om amortering av bolån.

Pantbrev och lagfart – kostnader utöver kontantinsatsen

Ett husköp har två kostnader som inte finns när du köper bostadsrätt. Lagfarten registrerar dig som ägare hos Lantmäteriet. Stämpelskatten för privatpersoner är 1,5 procent och räknas på köpeskillingen, eller på taxeringsvärdet om det är högre, plus en expeditionsavgift. Köper du huset i exemplet ovan för 3 000 000 kronor, och är taxeringsvärdet lägre, blir stämpelskatten för lagfarten 45 000 kronor.

Pantbrev är beviset på att fastigheten är intecknad och det banken tar som pant för huslånet. Pantbreven följer fastigheten, så du betalar bara för det nya inteckningsbelopp som behöver tas ut: stämpelskatten är 2 procent av det beloppet, plus expeditionsavgift. Räcker husets befintliga pantbrev till ditt lån tillkommer ingen pantbrevskostnad alls. Satser, avgifter och räkneexempel finns i guiden om pantbrev och lagfart.

Säkerheten har också betydelse för skatten. Från och med inkomstår 2026 ger ränta på lån utan godtagbar säkerhet ingen skattereduktion, medan räntan på ett bolån med bostaden som säkerhet fortfarande räknas med i kapitalunderlaget enligt Skatteverkets regler. Mer om det står i guiden om ränteavdraget för bolån.

Driftskostnaderna avgör hur banken räknar på dig

Innan banken beviljar ett huslån gör den en kreditprövning. Ett vanligt verktyg är en kvar-att-leva-på-kalkyl, ofta kallad KALP, där boendekostnader, lånekostnader och levnadskostnader dras från hushållets inkomster för att visa vad som blir kvar varje månad.

För ett hus väger driftskostnaderna tungt i den kalkylen. Uppvärmning, el, vatten, sophämtning, försäkring, fastighetsavgift och underhåll ligger på dig som ägare – poster som i en bostadsrätt delvis täcks av månadsavgiften. Ett hus med höga driftskostnader kan därför ge ett lägre lånebelopp än en bostadsrätt till samma pris, trots samma inkomst.

I kalkylen räknar banken också om lånet med en kalkylränta som är högre än den ränta du erbjuds, för att testa att ekonomin klarar ett sämre ränteläge. Kalkylräntan är bankens egen modell, det finns ingen gemensam lagstadgad nivå. Något lagstadgat tak för skuldkvoten finns inte heller – den bedömningen är bankens. Vill du testa siffrorna själv kan du använda bolånekalkylatorn.

Lånelöfte innan du börjar buda

Ett lånelöfte är ett preliminärt besked om hur mycket banken kan vara beredd att låna ut, utifrån de uppgifter som finns när löftet ges. Det är inte en garanti för att ett visst husköp finansieras. När du har hittat huset gör banken en slutlig prövning av både din ekonomi och det konkreta huset, med värdering och kontroll av säkerheten. Hur länge löftet gäller bestäms av bankens villkor. Ansök om lånelöfte innan du börjar gå på visningar, så vet du vilken prisnivå du kan buda inom.

Skillnaden mot ett bostadsrättslån

Lagreglerna är desamma oavsett om säkerheten är ett hus eller en bostadsrätt. Skillnaderna ligger i säkerheten, kostnaderna vid köpet och månadskalkylen.

• Säkerheten. Vid hus intecknas fastigheten och banken får pantbrev som pant. En bostadsrätt är inte fast egendom utan en andel i föreningen – där finns varken lagfart eller pantbrev, i stället noteras pantsättningen hos föreningen.
• Köpkostnaderna. Husköparen betalar stämpelskatt för lagfart och eventuella nya pantbrev. Bostadsrättsköparen slipper båda.
• Månadskalkylen. I en bostadsrätt betalar du månadsavgift till föreningen som täcker en del av driften. I ett hus bär du hela driften själv, men slipper avgiften och beslutar själv om underhållet.

Ska du låna till en lägenhet gäller i stället guiden om bostadsrättslån.

Flytta ett huslån du redan har

Du kan flytta huslånet till en annan bank, och du behöver inte byta bostad för det. Den nya banken gör alltid en egen kreditprövning och kan ställa egna villkor. Är räntan bunden kan den gamla banken ta ut ränteskillnadsersättning när lånet löses i förtid – räkna på den kostnaden innan du bestämmer dig.

Jämför hela erbjudandet, inte bara räntesatsen: avgifter, hur länge en eventuell rabatt gäller och om räntan kräver att du samlar fler produkter hos banken. Sedan den 1 september 2024 ska bolåneföretag enligt Finansinspektionens regler kunna lämna amorteringsunderlaget digitalt och skyndsamt, vilket gör det enklare att lägga om bolånet. Att begära underlaget är inte ett beslut att flytta – det är ett sätt att kunna förhandla.

Fler guider om finansieringen hittar du i avsnittet om bolån, och när du vill ställa bankernas erbjudanden mot varandra finns en genomgång i guiden jämför bolån.

Det här ändras den 20 november 2026

Reglerna på den här sidan är de som gäller i dag. Redan nu ska banken lämna ett bindande erbjudande om bostadskredit när den efter sin prövning vill ingå avtal, och du ska få minst sju dagars betänketid att läsa villkoren och jämföra innan du tar ställning. Ett bindande erbjudande är alltså något annat än ett lånelöfte.

Beslutat – börjar gälla 20 november 2026: en ny konsumentkreditlag (2026:1011) ersätter dagens konsumentkreditlag, och samma dag ändras hänvisningar i lag (2026:226). Kraven på kreditprövning, bindande erbjudande och minst sju dagars betänketid finns kvar. Nytt är att långivaren tillsammans med det bindande erbjudandet ska förklara vilka faktorer som påverkat just din ränta, med bankens historiska genomsnittsräntor för motsvarande kredit och bindningstid månad för månad tolv månader bakåt. Senast då ska banken också lägga fram ett individuellt anpassat förslag till amorteringsplan.

För dig betyder det mer underlag inför beslutet, särskilt när du ställer två erbjudanden mot varandra. Bolånetakets och amorteringskravets procentsatser ändras inte genom förändringen.

Uppgifterna om bolånetak, amortering, stämpelskatt och ränteavdrag är kontrollerade mot lag (2026:226), Lantmäteriet och Skatteverket 2026-08-08.