Amortering och amorteringskrav på bolån – så fungerar det

Vad amortering gör med lånet

Att amortera innebär att du betalar av på själva skulden, inte på räntan. Varje amorterad krona minskar lånebeloppet. Eftersom räntan beräknas på det som återstår av lånet sjunker även räntekostnaden i takt med att skulden krymper.

Amorteringen sänker samtidigt din belåningsgrad, alltså lånet i förhållande till bostadens värde. Belåningsgraden avgör vilken amorteringstakt lagen kräver, och en lägre belåningsgrad kan dessutom ge bättre villkor hos banken.

Amortering är ingen kostnad i vanlig mening. Pengarna försvinner inte, de flyttas från kontot till bostaden i form av minskad skuld. Det som kostar är räntan.

Amorteringskravet – så mycket måste du amortera

Sedan den 1 april 2026 står amorteringskravet i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Lagen ersatte Finansinspektionens tidigare föreskrifter om amortering och bolånetak. Kravet trappas efter belåningsgrad.

Uppgifter kontrollerade mot lag (2026:226) 2026-08-08.

Vad amorteringen räknas på

Procentsatsen räknas på det amorteringsgrundande kreditbeloppet, inte på bostadens värde. Marknadsvärdet används för att bestämma belåningsgraden och därmed vilken procentsats som gäller. Att du ska amortera 2 procent av bostadens värde är alltså en felaktig beskrivning av kravet.

Banken ska på begäran lämna det underlag som ligger bakom beräkningen av ditt amorteringskrav och din belåningsgrad. Be om det om du är osäker på hur din amortering har räknats fram.

Det skärpta amorteringskravet är avskaffat

Tidigare fanns ett skärpt amorteringskrav. Hushåll med bostadslån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten skulle amortera mer än grundkravet. Det kravet fördes inte över till den nya lagen och gäller inte sedan den 1 april 2026.

Amorterar du fortfarande extra på grund av det gamla kravet: fråga banken vad som gäller för just ditt lån och om amorteringsplanen kan ändras. Något allmänt lagstadgat skuldkvotstak finns inte heller – banken bedömer i stället din ekonomi i kreditprövningen. Läs mer om hur skuldkvoten används i kreditprövningen.

Bolånetaket och kontantinsatsen

Bolånetaket anger hur stor andel av bostadens marknadsvärde du får låna med bostaden som säkerhet. Vid köp är taket 90 procent. Du behöver därför minst 10 procent i egen finansiering. När ett befintligt bolån utökas får kreditbeloppet efter utökningen normalt vara högst 80 procent av marknadsvärdet.

De äldre nivåerna, 85 procent i bolånetak och 15 procent i kontantinsats, beskriver inte dagens regler.

Att lagen tillåter 90 procent betyder inte att alla får låna 90 procent. Banken gör alltid en egen kreditprövning och kan bevilja mindre. Läs mer om hur bolånetaket fungerar och om alternativen när kontantinsatsen inte räcker.

Rak amortering, annuitet och amorteringsfritt lån

Amorteringskravet säger hur mycket du minst måste betala av. Hur betalningen läggs upp över tid är en annan fråga.

• Rak amortering. Du betalar samma amorteringsbelopp varje månad. Räntedelen sjunker med skulden, så den totala månadsbetalningen är högst i början och faller sedan.
• Annuitet. Summan av amortering och ränta hålls jämn. Tidigt går mest till ränta, senare mest till amortering. Det ger en jämnare månadsbetalning, men vid oförändrad ränta mer ränta totalt.
• Amorteringsfritt lån. Skulden ligger kvar. Månadsbetalningen blir lägre, men den totala räntekostnaden högre, och belåningsgraden sjunker inte av sig själv.

Amorteringsfrihet förutsätter att amorteringskravet inte gäller för lånet eller att banken har medgett ett undantag.

Undantag från amorteringskravet

Lagen ger banken möjlighet att medge undantag i vissa situationer.

• Särskilda skäl. Banken kan under en begränsad period medge att amorteringskravet inte följs när det finns särskilda skäl, till exempel väsentligt försämrade ekonomiska förutsättningar efter att lånet lämnades. Banken prövar varje enskilt fall.
• Nyproduktion. Banken kan medge undantag för den som först förvärvar en nyproducerad bostad, i högst fem år från tillträdet. Det är en möjlighet för banken, inte en rättighet för dig.
• Kapitalfrigöringskredit. Amorteringsreglerna innehåller särskilda undantag för kapitalfrigöringskrediter, en kreditform där bostaden används för att frigöra kapital. Den beskrivs närmare i guiden om seniorlån och kapitalfrigöring.

Kontakta banken tidigt om ekonomin blir ansträngd. En överenskommelse i förväg är nästan alltid bättre än uteblivna betalningar.

Omvärdering kan sänka amorteringskravet

Belåningsgraden räknas mot ett marknadsvärde. Har bostaden stigit i värde kan en ny värdering sänka belåningsgraden och därmed amorteringstakten, till exempel från 2 till 1 procent.

En omvärdering som ska påverka amorteringskravet eller utrymmet att utöka lånet får dock normalt användas först fem år efter förvärvet, eller fem år efter den senaste omvärdering som påverkade beräkningen. Tidigare omvärdering kan godtas bara om marknadsvärdet har förändrats avsevärt av något annat skäl än den allmänna prisutvecklingen, till exempel en omfattande värdehöjande förändring av bostaden. En renovering ger alltså inte automatiskt rätt till ny värdering.

Äldre lån och alternativregeln

För vissa äldre krediter finns en alternativregel när lånet utökas. Banken får då i de fall som räknas upp i 8 § lag (2026:226) beräkna amorteringen på tilläggslånet i stället för på hela bolånet. Regeln gäller bland annat vissa krediter som lämnades före den 1 juni 2016 respektive före den 1 januari 2019.

Det är ingen allmän rätt att amortera ett tilläggslån för sig. Fråga banken vad som gäller för just ditt lån innan du räknar med regeln.

Lönar det sig att amortera extra?

Extra amortering sänker skulden snabbare än planen kräver och minskar den framtida räntekostnaden. Effekten är störst när lånet är stort och räntan hög. Väg räntan du betalar efter skattereduktion mot den avkastning du realistiskt kan få på annat sparande, och mot värdet av att ha en buffert.

Skattereduktionen för underskott av kapital är 30 procent på underskott upp till 100 000 kronor per person och beskattningsår, och 21 procent på den del som överstiger 100 000 kronor. Från och med inkomstår 2026 ger lån utan sådan säkerhet som skattereglerna kräver, till exempel blancolån, inget ränteavdrag. Har du både bolån och blancolån: jämför den faktiska räntan efter skattereduktion på båda lånen. Eftersom blancolånet från 2026 saknar ränteavdrag är det ofta det som blir dyrast, men räkna på dina egna räntesatser. Mer om reglerna finns i guiden om ränteavdraget för bolån. Uppgifter kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08.

Kontrollera tre saker innan du amorterar extra:

• Har lånet bunden ränta kan extra amortering utlösa ränteskillnadsersättning. På tremånadersränta, ofta kallad rörlig ränta, är extra amortering normalt avgiftsfri, men fråga banken.
• Fråga också om den extra amorteringen sänker din framtida obligatoriska amortering eller bara förkortar löptiden.
• Behåll en buffert. Amorterade pengar är låsta i bostaden och kräver en ny kreditprövning för att komma åt.

Vill du se hur amortering och ränta påverkar din månadsbetalning kan du räkna på ditt bolån i bolånekalkylatorn.

Ny regel om amorteringsplan är beslutad

Beslutat – börjar gälla 20 november 2026. Den nya konsumentkreditlagen (2026:1011) innebär att långivaren senast när det bindande erbjudandet lämnas ska diskutera amorteringen med dig och lägga fram ett individuellt anpassat förslag till amorteringsplan som ligger i ditt långsiktiga intresse. Du får också rätt till ett nytt förslag under lånets löptid när dina förhållanden har förändrats på ett relevant sätt.

För dig betyder det ett tydligare underlag att ta ställning till innan du accepterar lånet. Bolånetakets och amorteringskravets procentsatser ändras inte av den nya lagen.

Flytta bolånet med amorteringsunderlaget

Räntan är förhandlingsbar och skiljer sig mellan banker. Den bank du flyttar till behöver veta hur ditt amorteringskrav och din värdering har fastställts. Sedan den 1 september 2024 ska bolåneföretag kunna ta emot en begäran om amorteringsunderlag digitalt, lämna underlaget digitalt och göra det skyndsamt.

Att begära amorteringsunderlaget betyder inte att du har bestämt dig för att byta bank. Det är ett praktiskt första steg för att konkurrensutsätta din nuvarande ränta. Hur bytet går till läser du i guiden om att lägga om bolånet, och i jämförelsen av bolån ser du vad du bör titta på utöver räntan. Fler guider finns i avdelningen om bolån.