Amortering och amorteringskrav på bolån - så fungerar det

Så räknar du fram vad du måste amortera

Lånar du 3 000 000 kronor till en bostad värd 4 000 000 kronor är din belåningsgrad 75 procent. Då kräver lagen att du amorterar minst 2 procent av lånebeloppet per år. Det är 60 000 kronor om året, 5 000 kronor i månaden. Den siffran, kravet omräknat i kronor för just ditt lån, är vad de flesta egentligen letar efter. Så här räknas den fram.

Sedan den 1 april 2026 står amorteringskravet i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Lagen ersatte Finansinspektionens tidigare föreskrifter om amortering och bolånetak. Kravet trappas efter belåningsgrad, alltså lånet i förhållande till bostadens värde:

Uppgifter kontrollerade mot lag (2026:226) 2026-08-08.

Trappan betyder att dagens amorteringstakt inte gäller för evigt. I exemplet ovan är 70 procent av värdet 2 800 000 kronor: när skulden har sjunkit dit räcker 1 procent per år. Vid 2 000 000 kronor, halva värdet, finns inget lagstadgat grundkrav alls. Varje steg nedåt i trappan är alltså en konkret delmålslinje för ditt lån.

Kravet räknas på lånet, inte på bostadens värde

Ett vanligt missförstånd är att du ska amortera 2 procent av bostadens värde. Det är en felaktig beskrivning av kravet. Procentsatsen räknas på det amorteringsgrundande kreditbeloppet, medan marknadsvärdet bara används för att bestämma belåningsgraden och därmed vilken procentsats som gäller.

Banken ska på begäran lämna det underlag som ligger bakom beräkningen av ditt amorteringskrav och din belåningsgrad. Är du osäker på hur din amortering har räknats fram: be banken visa underlaget. Du har rätt att få se det.

Det skärpta amorteringskravet är avskaffat, kontrollera din plan

Tidigare fanns ett skärpt amorteringskrav: hushåll med bostadslån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten skulle amortera mer än grundkravet. Det kravet fördes inte över till den nya lagen och gäller inte sedan den 1 april 2026.

Amorterar du fortfarande extra på grund av det gamla kravet är det värt ett samtal: fråga banken vad som gäller för just ditt lån och om amorteringsplanen kan ändras. Något allmänt lagstadgat skuldkvotstak finns inte heller, banken bedömer i stället din ekonomi i kreditprövningen. Läs mer om hur skuldkvoten används i kreditprövningen.

Amorteringen är ingen kostnad, pengarna byter bara plats

Att amortera är att betala av på själva skulden, inte på räntan. Varje amorterad krona minskar lånebeloppet, och eftersom räntan beräknas på det som återstår av lånet sjunker räntekostnaden i takt med att skulden krymper.

Amorteringen sänker samtidigt din belåningsgrad. Den avgör som tabellen visar vilken amorteringstakt lagen kräver, och en lägre belåningsgrad kan dessutom ge bättre villkor hos banken.

Se därför inte amorteringen som en kostnad i vanlig mening. Pengarna försvinner inte, de flyttas från kontot till bostaden i form av minskad skuld. Det som kostar är räntan. Däremot påverkar amorteringen ditt kassaflöde: beloppet ska betalas varje månad, även om det inte är förbrukat.

Bolånetaket avgör hur mycket du får låna vid köpet

Bolånetaket anger hur stor andel av bostadens marknadsvärde du får låna med bostaden som säkerhet. Vid köp är taket 90 procent, så du behöver minst 10 procent i egen finansiering. Kostar bostaden 3 000 000 kronor får bolånet alltså vara högst 2 700 000 kronor, och minst 300 000 kronor måste du täcka på annat sätt. När ett befintligt bolån utökas gäller en snävare gräns: kreditbeloppet efter utökningen får normalt vara högst 80 procent av marknadsvärdet.

De äldre nivåerna, 85 procent i bolånetak och 15 procent i kontantinsats, beskriver inte dagens regler. Och att lagen tillåter 90 procent betyder inte att alla får låna 90 procent: banken gör alltid en egen kreditprövning och kan bevilja mindre. Läs mer om hur bolånetaket fungerar och om alternativen när kontantinsatsen inte räcker.

Rak amortering, annuitet eller amorteringsfritt: så skiljer sig betalningen

Amorteringskravet säger bara hur mycket du minst måste betala av. Hur betalningen läggs upp över tid är en annan fråga, och de tre uppläggen känns olika i plånboken.

• Rak amortering. Du betalar samma amorteringsbelopp varje månad. Räntedelen sjunker med skulden, så den totala månadsbetalningen är högst i början och faller sedan.
• Annuitet. Summan av amortering och ränta hålls jämn. Tidigt går mest till ränta, senare mest till amortering. Du får en jämnare månadsbetalning, men vid oförändrad ränta mer ränta totalt.
• Amorteringsfritt lån. Skulden ligger kvar. Månadsbetalningen blir lägre, men den totala räntekostnaden högre, och belåningsgraden sjunker inte av sig själv.

Amorteringsfrihet förutsätter dessutom att amorteringskravet inte gäller för lånet eller att banken har medgett ett undantag.

Undantagen finns, men det är banken som beviljar dem

Lagen ger banken möjlighet att medge undantag i vissa situationer.

• Särskilda skäl. Banken kan under en begränsad period medge att amorteringskravet inte följs när det finns särskilda skäl, till exempel väsentligt försämrade ekonomiska förutsättningar efter att lånet lämnades. Banken prövar varje enskilt fall.
• Nyproduktion. Banken kan medge undantag för den som först förvärvar en nyproducerad bostad, i högst fem år från tillträdet. Det är en möjlighet för banken, inte en rättighet för dig.
• Kapitalfrigöringskredit. Amorteringsreglerna innehåller särskilda undantag för kapitalfrigöringskrediter, en kreditform där bostaden används för att frigöra kapital. Den beskrivs närmare i guiden om seniorlån och kapitalfrigöring.

Blir ekonomin ansträngd: kontakta banken tidigt. En överenskommelse i förväg är nästan alltid bättre än uteblivna betalningar.

En ny värdering kan halvera din amorteringstakt

Belåningsgraden räknas mot ett marknadsvärde, och har bostaden stigit i värde kan en ny värdering sänka amorteringstakten, till exempel från 2 till 1 procent. Säg att du lånade 2 000 000 kronor till en bostad som värderades till 2 700 000 kronor. Belåningsgraden blev 74 procent och amorteringen 2 procent, 40 000 kronor om året. Värderas bostaden i dag till 3 000 000 kronor är belåningsgraden 67 procent, och amorteringen på samma lån sjunker till 1 procent, 20 000 kronor om året.

Tidpunkten är dock reglerad. En omvärdering som ska påverka amorteringskravet eller utrymmet att utöka lånet får normalt användas först fem år efter förvärvet, eller fem år efter den senaste omvärdering som påverkade beräkningen. Tidigare omvärdering kan godtas bara om marknadsvärdet har förändrats avsevärt av något annat skäl än den allmänna prisutvecklingen, till exempel en omfattande värdehöjande förändring av bostaden. En renovering ger alltså inte automatiskt rätt till ny värdering.

Äldre lån kan få räkna amorteringen på bara tilläggslånet

För vissa äldre krediter finns en alternativregel när lånet utökas. Banken får då i de fall som räknas upp i 8 § lag (2026:226) beräkna amorteringen på tilläggslånet i stället för på hela bolånet. Regeln gäller bland annat vissa krediter som lämnades före den 1 juni 2016 respektive före den 1 januari 2019.

Det är ingen allmän rätt att amortera ett tilläggslån för sig. Fråga banken vad som gäller för just ditt lån innan du räknar med regeln.

Extra amortering: räkna på räntan efter skatt först

Extra amortering sänker skulden snabbare än planen kräver och minskar den framtida räntekostnaden. Effekten är störst när lånet är stort och räntan hög. Det du ska väga är räntan du betalar efter skattereduktion mot den avkastning du realistiskt kan få på annat sparande, och mot värdet av att ha en buffert.

Skattereduktionen för underskott av kapital är 30 procent på underskott upp till 100 000 kronor per person och beskattningsår, och 21 procent på den del som överstiger 100 000 kronor. Betalar du 40 000 kronor i bolåneränta på ett år och saknar kapitalinkomster att kvitta mot blir skattereduktionen 12 000 kronor, och din faktiska räntekostnad 28 000 kronor. Från och med inkomstår 2026 ger lån utan sådan säkerhet som skattereglerna kräver, till exempel blancolån, inget ränteavdrag. Har du både bolån och blancolån: jämför den faktiska räntan efter skattereduktion på båda lånen. Eftersom blancolånet från 2026 saknar ränteavdrag är det ofta det som blir dyrast, men räkna på dina egna räntesatser. Mer om reglerna finns i guiden om ränteavdraget för bolån. Uppgifter kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08.

Kontrollera tre saker innan du amorterar extra:

• Har lånet bunden ränta kan extra amortering utlösa ränteskillnadsersättning. På tremånadersränta, ofta kallad rörlig ränta, är extra amortering normalt avgiftsfri, men fråga banken.
• Fråga också om den extra amorteringen sänker din framtida obligatoriska amortering eller bara förkortar löptiden. Svaret avgör vad din månadsbetalning faktiskt blir.
• Behåll en buffert. Amorterade pengar är låsta i bostaden och kräver en ny kreditprövning för att komma åt.

Vill du se hur amortering och ränta påverkar din månadsbetalning kan du räkna på ditt bolån i bolånekalkylatorn.

Ny regel: banken ska föreslå en amorteringsplan åt dig

Beslutat - börjar gälla 20 november 2026. Den nya konsumentkreditlagen (2026:1011) innebär att långivaren senast när det bindande erbjudandet lämnas ska diskutera amorteringen med dig och lägga fram ett individuellt anpassat förslag till amorteringsplan som ligger i ditt långsiktiga intresse. Du får också rätt till ett nytt förslag under lånets löptid när dina förhållanden har förändrats på ett relevant sätt.

För dig betyder det ett tydligare underlag att ta ställning till innan du accepterar lånet. Bolånetakets och amorteringskravets procentsatser ändras inte av den nya lagen.

Amorteringsunderlaget är första steget mot lägre ränta

Räntan är förhandlingsbar och skiljer sig mellan banker. Den bank du flyttar till behöver veta hur ditt amorteringskrav och din värdering har fastställts. Sedan den 1 september 2024 ska bolåneföretag kunna ta emot en begäran om amorteringsunderlag digitalt, lämna underlaget digitalt och göra det skyndsamt.

Att begära amorteringsunderlaget betyder inte att du har bestämt dig för att byta bank. Det är ett praktiskt första steg för att konkurrensutsätta din nuvarande ränta. Hur bytet går till läser du i guiden om att lägga om bolånet, och i jämförelsen av bolån ser du vad du bör titta på utöver räntan. Fler guider finns i avdelningen om bolån.