Tre sätt att lägga om bolånet
Bindningstiden närmar sig sitt slut, eller så misstänker du att du betalar mer än du behöver. Att lägga om bolånet är samlingsbegreppet för de tre vägar du då kan välja mellan:
- Binda om räntan hos din nuvarande bank när en räntebindningstid löper ut. Hur bindningstider fungerar förklaras i guiden om räntebindningstid.
- Omförhandla villkoren med banken du redan har, utan att flytta lånet. Guiden om att förhandla bolåneräntan visar hur du förbereder dig.
- Flytta lånet till en annan bank som erbjuder lägre ränta eller villkor som passar dig bättre.
Ordet refinansiering används ofta om samma sak. Det betyder att en befintlig kredit ersätts med en ny, hos samma långivare eller en annan. För bolån är refinansiering i praktiken detsamma som att lägga om eller flytta lånet. Ordet används också om att lösa dyrare smålån med ett utökat bolån - det alternativet har egna regler och risker, som du hittar längre ned på sidan.
När lönar det sig att flytta bolånet?
En flytt lönar sig när den nya bankens hela erbjudande är bättre än det du har, inte bara när räntesatsen ser lägre ut. Kontrollera:
- den ränta du faktiskt erbjuds, inte bankens listränta
- bankens genomsnittsränta som jämförelsepunkt - bankerna redovisar sina faktiska snitträntor månadsvis, och Finansinspektionen publicerar en sammanställning över snitt och spridning hos de stora bolånebankerna
- hur länge en eventuell ränterabatt gäller och vad som händer när den löper ut
- avgifter och krav på andra produkter, till exempel lönekonto eller försäkring, som villkor för räntan
- amorteringsvillkor och eventuell ränteskillnadsersättning för bundna lån
Räkna sedan om skillnaden i kronor. Har du ett bolån på 3 000 000 kronor och erbjuds en ränta som är 0,3 procentenheter lägre är vinsten 9 000 kronor om året före ränteavdrag, 750 kronor i månaden. Är skillnaden 0,5 procentenheter blir det 15 000 kronor om året, 1 250 kronor i månaden. Ställ beloppet mot hur länge rabatten gäller och, om lånet är bundet, mot en eventuell ränteskillnadsersättning.
Snitträntan säger normalt mer om vad kunder faktiskt betalar än listräntan. Sidan om bolåneräntor förklarar skillnaden mellan listränta, snittränta och personligt erbjudande.
Bunden ränta och ränteskillnadsersättning
Du har rätt att lösa bolånet i förtid. Att flytta lånet förutsätter dessutom att en ny bank beviljar krediten efter kreditprövning och värdering. Har du bunden ränta kan din nuvarande bank ta ut ränteskillnadsersättning - en ersättning du betalar för den ränteförlust banken gör när lånet löses under bindningstiden.
Beräkningsreglerna ändrades den 1 juli 2025. Den nya modellen bygger på genomsnittliga marknadsräntor för ränteswappar. För lån vars ränta var bunden när reglerna trädde i kraft gäller äldre beräkningsregler under den pågående bindningsperioden - först när lånet binds om kan den nya modellen bli tillämplig. Vilken modell som gäller för dig avgörs alltså av när räntebindningsperioden började.
Banken ska på begäran lämna en uppskattning av vad en förtidsbetalning kostar. Beloppet beror på marknadsräntorna den dag lånet löses, så en exakt framtida kostnad går inte att räkna fram i förväg. Beräkningen och övergångsreglerna förklaras i fördjupningen om ränteskillnadsersättning.
Blir ersättningen stor kan det löna sig att vänta tills bindningstiden löper ut, eller att bara flytta den del av lånet som har tremånadersränta, ofta kallad rörlig ränta.
Så flyttar du bolånet - steg för steg
- Begär amorteringsunderlag från din nuvarande bank. Underlaget visar hur amorteringskravet och värderingen har fastställts. Sedan den 1 september 2024 ska bolåneföretag enligt Finansinspektionens regler kunna ta emot begäran digitalt och lämna underlaget digitalt och skyndsamt. Att begära underlaget betyder inte att du har bestämt dig - det är också ett sätt att konkurrensutsätta banken inför en omförhandling.
- Kontrollera bindningstiden och be banken om en uppskattning av eventuell ränteskillnadsersättning.
- Jämför erbjudanden från flera banker mot deras snitträntor. Fråga hur länge rabatter gäller och vilka krav på andra produkter som ställs.
- Ansök hos den nya banken. Banken gör en ny kreditprövning av din ekonomi och en bedömning av bostadens värde.
- Granska det bindande erbjudandet. Vid en bostadskredit har du minst sju dagars betänketid, så du hinner läsa villkoren och jämföra i lugn och ro.
- Låt den nya banken sköta bytet. Den nya banken löser lånet hos den gamla och tar över säkerheten. Befintliga pantbrev följer bostaden - nya inteckningar behövs bara om upplägget förändras på ett sätt som kräver det, till exempel när lånet utökas.
Beslutat - börjar gälla 20 november 2026: en ny konsumentkreditlag (2026:1011) träder i kraft. Långivaren ska då senast vid det bindande erbjudandet diskutera amortering och lämna ett individuellt anpassat förslag till amorteringsplan, och dessutom förklara vilka faktorer som påverkat den erbjudna räntan, bland annat med bankens historiska snitträntor för de senaste tolv månaderna. För kreditavtal som ingåtts före datumet gäller som huvudregel äldre regler.
Säkerhetsbyte - ta med lånet när du byter bostad
Säljer du din bostad och köper en ny kan du i vissa fall behålla bolånet men byta vilken bostad som är säkerhet för lånet. Det kallas säkerhetsbyte. Det är ingen lagstadgad rättighet - banken måste godkänna den nya säkerheten och upplägget enligt sina villkor och kreditregler.
Säkerhetsbyte är främst intressant när du har ett bundet lån. Måste lånet i stället lösas i förtid kan ränteskillnadsersättning tillkomma. Fråga därför banken om säkerhetsbyte innan du säljer, inte efter.
Amorteringsregler och utökat lån
Sedan den 1 april 2026 styrs bolånetak och amortering av lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter:
- Vid köp får bolånet vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde.
- Utökar du ett befintligt bolån får kreditbeloppet efter utökningen normalt vara högst 80 procent av marknadsvärdet.
- Är belåningsgraden över 70 procent amorterar du minst 2 procent av kreditbeloppet per år. Över 50 till och med 70 procent gäller minst 1 procent. Vid 50 procent eller lägre finns inget lagstadgat grundkrav.
Ett räkneexempel: är bostaden värd 4 000 000 kronor och lånet 2 400 000 kronor ligger belåningsgraden på 60 procent. Då amorterar du minst 1 procent per år, alltså 24 000 kronor om året eller 2 000 kronor i månaden. Utökar du lånet till 3 000 000 kronor stiger belåningsgraden till 75 procent och kravet till 2 procent, det vill säga 60 000 kronor om året eller 5 000 kronor i månaden. En utökning kan alltså mer än fördubbla amorteringen.
Det tidigare skärpta amorteringskravet, som var kopplat till en skuldkvot över 4,5 gånger bruttoinkomsten, är avskaffat. Hur kraven fungerar i praktiken förklaras i guiden om amortering.
En ny värdering som ska påverka amorteringskravet eller utrymmet att utöka lånet får normalt användas först fem år efter köpet eller den senaste omvärdering som påverkade beräkningen. Tidigare omvärdering kräver att bostadens värde har förändrats avsevärt av något annat skäl än den allmänna prisutvecklingen - en renovering ger alltså inte automatiskt rätt till ny värdering.
Samla dyrare lån i bolånet?
Refinansiering används ofta om att lösa privatlån och krediter med ett utökat bolån. Bolåneräntan är normalt lägre, men två saker väger åt andra hållet:
- Ett bolån betalas ofta av under mycket längre tid. En lägre ränta med längre återbetalningstid kan ge en högre total räntekostnad än att behålla det mindre lånet och betala av det snabbt.
- Utökningen omfattas av 80-procentsgränsen ovan och kan höja belåningsgraden så att amorteringskravet stiger.
Skattereglerna gör dessutom skillnaden mellan lånetyperna större. Från och med inkomstår 2026 medges inget ränteavdrag för lån som saknar sådan säkerhet som inkomstskattelagen kräver, till exempel blancolån och kontokrediter. Ränta på bolån med kvalificerad säkerhet kan däremot fortfarande ingå i skattereduktionen för underskott av kapital: 30 procent på underskott upp till 100 000 kronor per person och beskattningsår, och 21 procent på delen därutöver. Uppgifter kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08. Läs mer i guiden om ränteavdrag för bolån.
Fler guider om räntor, amortering och låneansökan finns i avdelningen bolån.
Frågor & svar
Kan jag flytta bolånet när som helst?
Du kan alltid lösa lånet i förtid, men flytten förutsätter att den nya banken beviljar krediten. Själva uppsägningen sköts i praktiken av banken som tar över lånet. Har du bunden ränta är det slutdatumet för bindningstiden som avgör när bytet kan ske utan ränteskillnadsersättning - be din nuvarande bank om det datumet innan du jämför erbjudanden.
Vad kostar det att flytta ett bolån?
Den största möjliga kostnaden är ränteskillnadsersättning om räntan är bunden - banken ska på begäran lämna en uppskattning. Äger du en fastighet kostar nya pantbrev bara när upplägget förändras så att nya inteckningar krävs, till exempel vid utökat lån. Är bostaden en bostadsrätt kan föreningen i stället ta ut en pantsättningsavgift när den nya bankens pant noteras, om stadgarna tillåter det. Kontrollera också om den nya banken tar några avgifter.
Måste jag amortera mer om jag flyttar bolånet?
Nej, kravet styrs av belåningsgraden, inte av vilken bank som har lånet. Enligt lag (2026:226) amorterar du minst 2 procent av kreditbeloppet per år vid belåningsgrad över 70 procent och minst 1 procent över 50 till och med 70 procent. Den nya banken använder amorteringsunderlaget för att se hur kravet har fastställts.
Kan jag ta med mig bolånet när jag byter bostad?
Ibland. Vid ett säkerhetsbyte behåller du lånet men byter vilken bostad som är säkerhet. Banken måste godkänna den nya säkerheten enligt sina kreditregler, så fråga banken innan du säljer - annars kan ett bundet lån behöva lösas i förtid med ränteskillnadsersättning som följd.