Kontrakt och tillträde när du säljer bostad 2026

Kontraktsdag och tillträdesdag är två olika dagar

Köpekontraktet binder affären. När du och köparen har skrivit under är bostaden såld i avtalets mening, även om du bor kvar och bara har fått handpenningen. Tillträdesdagen är den dag då besittningen och den sista betalningen byter händer. Hur lång tid som går däremellan bestämmer du och köparen i kontraktet.

Fyra datum blandas ofta ihop:

• Kontraktsdagen – affären blir bindande, och försäljningsåret för skatten bestäms.
• Tillträdesdagen – köparen får tillgång till bostaden.
• Betalningsdagen – normalt samma dag som tillträdet, men kan avtalas separat.
• Äganderättens övergång – kan regleras särskilt i kontraktet och styr bland annat vem som anses äga fastigheten vid ett årsskifte.

Köpekontraktet – det du bör läsa noga

Formkraven skiljer sig mellan fastighet och bostadsrätt

Upplåtelseformen avgör regelverket, inte hur bostaden ser ut. Ett radhus kan vara både en fastighet med äganderätt och en bostadsrätt, och de följer olika lagar ända fram till tillträdet.

Vid försäljning av fast egendom, alltså villa, radhus med äganderätt, fritidshus, tomt eller ägarlägenhet, gäller formkraven i 4 kap. 1 § jordabalken. Köpehandlingen ska vara skriftlig, undertecknas av dig och köparen, ange köpeskillingen och innehålla din överlåtelseförklaring. Ett köp som inte uppfyller formkraven kan vara ogiltigt, och en sidoöverenskommelse om en annan köpeskilling än den i köpehandlingen är ogiltig enligt jordabalken.

För en bostadsrätt gäller bostadsrättslagens formkrav: avtalet ska vara skriftligt, undertecknat av båda och ange vilken lägenhet överlåtelsen gäller samt priset. Även här är ett sidoavtal om ett annat pris ogiltigt.

Villkor som kan riva upp affären

Ett kontrakt kan innehålla villkor som ger köparen rätt att frånträda köpet: en besiktningsklausul, ett lånevillkor eller ett villkor om att köparen först ska sälja sin egen bostad. Kontrollera tre saker i varje villkor – vad som ska vara uppfyllt, vem som avgör om det är uppfyllt och vilket sista datum som gäller. Ett villkor utan slutdatum håller affären öppen längre än du räknar med. Vad köparens undersökning omfattar beskrivs i guiden om besiktning och undersökningsplikt, och inför kontraktsskrivningen finns frågorna att ställa till mäklaren samlade.

Vid bostadsrätt finns ett villkor som inte går att förhandla bort: köparen behöver normalt antas som medlem i föreningen. Bostadsrättslagen reglerar, med vissa undantag, när en överlåtelse blir ogiltig om förvärvaren vägras medlemskap. I praktiken bör medlemskapsfrågan därför vara avgjord innan tillträdet – ett nej kan slå undan hela affären, och det är inget du vill upptäcka på tillträdesdagen. Fråga mäklaren när styrelsen behandlar ansökan.

Kontrollera vilka som måste skriva under

Att stå på lagfarten betyder inte alltid att du kan sälja ensam.

• Samägande. Samäganderättslagens huvudregel kräver samtliga delägares samtycke för att förfoga över egendomen i dess helhet.
• Make och sambo. Äktenskapsbalken och sambolagen innehåller samtyckesregler för den gemensamma bostaden. Gäller det fast egendom eller tomträtt som omfattas av kravet ska samtycket vara skriftligt. Ett fritidshus omfattas inte automatiskt av reglerna om gemensam bostad.
• Dödsbo. Gäller det en fastighet eller tomträtt ska dödsboet först söka dödsbolagfart eller motsvarande inskrivning, och bouppteckningen ska vara registrerad hos Skatteverket med egendomen upptagen. Är bouppteckningen förrättad från och med 1 juli 2026 ska dessutom ett svenskt organisationsnummer anges vid ansökan om lagfart eller tomträttsinskrivning. Gäller det en bostadsrätt finns ingen lagfart att söka – där är utgångspunkten i stället att bouppteckningen är registrerad och att dödsboets behörighet kan visas för föreningen. I båda fallen skriver samtliga dödsbodelägare under om inte en giltig fullmakt eller annan behörighetslösning används.

Handpenningen: när den betalas och när den blir din

Handpenningen betalas normalt i anslutning till kontraktsskrivningen och är en del av köpeskillingen, inte en extra avgift. Det finns ingen lagstadgad nivå – storleken bestäms i kontraktet.

Pengarna går inte alltid direkt till dig. Ta reda på tre saker innan du skriver under: var handpenningen ska finnas fram till tillträdet, vem som förvaltar den och vad som ska hända med den om ett villkor inte uppfylls. Be mäklaren visa var i kontraktet och i eventuella tilläggshandlingar det står, och läs det samtidigt som villkorsklausulerna.

En handpenning är inte automatiskt din om köparen hoppar av. Vad du kan kräva avgörs av kontraktets villkor och av omständigheterna i det enskilda fallet, och det är inget en generell guide kan svara på för din affär. Låt mäklaren eller ett juridiskt ombud läsa villkoret innan du agerar.

Ska du betala handpenning på en ny bostad innan du fått din slutbetalning finns låneformer för det: handpenningslån och brygglån mellan två bostäder.

Risken för bostaden fram till tillträdet

Tiden mellan kontrakt och tillträde är inte ett juridiskt tomrum. För fastigheter innebär jordabalkens huvudregler bland annat att

• avkastning och inkomster som hör till tiden före tillträdet tillkommer dig som säljare
• avgifter som hör till tiden från tillträdet bärs av köparen i förhållandet mellan dig och köparen
• du som säljare normalt står risken för att fastigheten skadas eller försämras av våda så länge den är i din besittning.

Uppstår en skada före tillträdet beror köparens rättigheter på omständigheterna och jordabalkens regler. Tanken att du har sålt så fort kontraktet är påskrivet stämmer alltså inte för ansvaret.

Praktiskt betyder det att försäkringen ska löpa till och med tillträdesdagen, att el och uppvärmning inte ska stängas av i ett tomt hus och att någon bör se till bostaden om du flyttar ut i förväg. Meddela försäkringsbolaget att bostaden är såld i stället för att säga upp försäkringen på kontraktsdagen.

Reglerna ovan gäller fastigheter. Vid ett vanligt köp av en befintlig bostadsrätt är det köplagen som är central för felansvaret, tillsammans med avtalet och bostadsrättslagen – inte jordabalkens felregler. Vad som gäller för risk och försäkring fram till tillträdet får du i stället läsa ur ditt eget kontrakt och dina försäkringsvillkor, och stämma av med mäklaren och försäkringsbolaget.

Likvidavräkningen: så räknas slutbetalningen fram

Likvidavräkningen visar exakt vad köparen ska betala på tillträdesdagen. Grunden är köpeskillingen minus redan betald handpenning. Till det kommer justeringar för kostnader som du eller köparen har betalat men som avser den andras tid:

• årets kommunala fastighetsavgift eller fastighetsskatt, fördelad efter hur länge var och en disponerar fastigheten
• månadsavgift till bostadsrättsföreningen eller avgift till en samfällighetsförening
• förbrukning av el, fjärrvärme, olja eller pellets fram till avläsningen på tillträdesdagen
• förskottsbetalda abonnemang som följer med bostaden
• överlåtelseavgift i en bostadsrättsförening, när stadgarna medger avgiften och anger grunderna för hur den beräknas

Fastighetsavgiften ändras inte av avräkningen

Den som skattemässigt äger fastigheten den 1 januari betalar hela årets kommunala fastighetsavgift eller fastighetsskatt i sin deklaration. Anger köpekontraktet uttryckligen när äganderätten går över används den avtalade tidpunkten vid bedömningen. Saknas en sådan skrivning gäller kontraktsdatumet enligt Skatteverkets vägledning. Att avgiften fördelas mellan dig och köparen i avräkningen ändrar inte vem som redovisar den. Uppgifter kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08.

Lån och pantsättning löses samma dag

Har du bolån ska det lösas på tillträdesdagen. Banken tar fram en lösenuppgift som gäller just det datumet, och beloppet dras av från det du får ut. Är räntan bunden kan en förtidsbetalning medföra ränteskillnadsersättning, och exakt belopp går inte att slå fast långt i förväg. Begär uppgiften i god tid, eftersom den påverkar vad du får ut. För en fastighet frigörs pantbreven när lånet är löst. De följer med fastigheten och kan användas av köparen som säkerhet, vilket beskrivs i guiden om pantbrev och pantsättning. För en bostadsrätt avnoteras pantsättningen hos föreningen i stället.

Tillträdesdagen steg för steg

Ordningen nedan är den praktiska gången vid ett normalt tillträde. Köpebrevet och lagfartsansökan vid fastighetsköp är reglerade steg – resten är rutin som kan se lite olika ut beroende på bank, mäklare och avtal.

1. Genomgång av bostaden. Köparen kontrollerar att bostaden är tömd, städad enligt avtalet och i samma skick som vid kontraktet.
2. Möte hos banken eller mäklaren. Likvidavräkningen gås igenom och köparens bank betalar ut lånet.
3. Dina lån löses. Restlikviden går först till att lösa lånen på bostaden, och överskottet betalas ut till dig.
4. Köpebrev vid fastighetsköp. När köpeskillingen är betald undertecknas köpebrevet. Det är kvittot på betalningen och den handling köparen använder för att söka lagfart, vilket ska ske inom tre månader från den handling förvärvet grundas på.
5. Nycklar och avläsning. Nycklar, portkoder, larmkoder och fjärrkontroller lämnas över, och mätarställningar antecknas.
6. Handlingar om fastigheten. Jordabalken anger att säljaren ska lämna över kartor och andra handlingar som säljaren har och som är av betydelse för köparen som ägare.

Vid en bostadsrätt krävs inget köpebrev. I stället meddelas föreningen om överlåtelsen och lägenhetsförteckningen uppdateras. Vad köparen betalar i lagfart och nya pantbrev kan du räkna fram i kalkylatorn för lagfart och pantbrev.

Tidslinje och checklista mellan kontrakt och tillträde

Tidslinjen nedan är en vanlig ordning för en affär, inte en lagstadgad sekvens. Datumen bestämmer du och köparen i kontraktet.

1. Kontraktsdagen. Kontraktet skrivs under, handpenningen betalas och villkorens sista datum börjar löpa.
2. Veckorna efter kontraktet. Villkoren faller bort eller åberopas, köparen ordnar sin finansiering och vid bostadsrätt prövar styrelsen medlemskapet.
3. I god tid före tillträdet. Begär lösenuppgift från din bank, boka flytt och städning och stäm av vad som ska läsas av och lämnas över.
4. Dagarna före tillträdet. Gå igenom likvidavräkningen post för post och hör av dig direkt om något ser fel ut.
5. Tillträdesdagen. Genomgång, betalning, lösen av lån, köpebrev vid fastighetsköp och nyckelöverlämning.

Det här är vår arbetslista inför tillträdesdagen, inte en lista över lagkrav. Energideklarationen är den enda punkten nedan som kan vara en skyldighet – resten är ordning som gör tillträdet och nästa års deklaration enklare.

• Energideklaration. Omfattas byggnaden av kravet ska byggnadsägaren se till att det finns en giltig deklaration inför försäljningen, om inget undantag gäller. Den gäller normalt i tio år och ska visas för spekulanten och lämnas till köparen. För ett flerbostadshus ansvarar normalt föreningen för byggnadens deklaration, medan du som säljer bostadsrätten ansvarar för att energiinformationen visas i annonsen. Fullgör du inte skyldigheten kan en köpare som begärt deklarationen i vissa fall låta upprätta den på din bekostnad inom sex månader efter tillträdet. Uppgifter kontrollerade mot Boverket 2026-08-08. Boverket planerar ändrade regler om energideklarationer och energiexperter från 1 oktober 2026. Föreskrifterna är inte publicerade, så kontrollera vad som gäller när din försäljning blir aktuell.
• Handlingar. Bygglov, startbesked och slutbesked, besiktnings- och servicehandlingar, garantier samt underlag för servitut och andra rättigheter.
• Abonnemang. Säg upp eller flytta el, bredband och andra avtal med verkan från tillträdesdagen, inte tidigare. Gör adressändring.
• Vad som ingår. Stäm av med köparen vad som följer med bostaden, exempelvis vitvaror, markiser och laddbox, och samla alla nycklar.
• Underlag för deklarationen. Den gamla köpehandlingen, lagfarts- och pantbrevskostnader från ditt eget köp, fakturor för förbättringar, uppgift om använt ROT och underlag för försäljningsutgifter. För bostadsrätt tillkommer föreningens kontrolluppgift KU55. Skatteverket kräver att du kan visa de kostnader du yrkar avdrag för – vilka papper du samlar och i vilken ordning är däremot din egen arbetsmetod, inte ett separat lagkrav per dokument.

Skatten följer kontraktsdagen, inte tillträdet

Datumet då köpekontraktet eller överlåtelseavtalet undertecknas avgör vilket år försäljningen ska deklareras, och försäljningen deklareras året efter kontraktsåret. Skriver du kontrakt i december och köparen tillträder i mars hör affären till kontraktsåret.

Skatteverket anger uttryckligen att följande normalt inte ändrar försäljningsåret: när köpebrev undertecknas, när betalningen tas emot, när köparen tillträder och ett särskilt avtalsvillkor om när äganderätten ska övergå. Ett villkorat kontrakt redovisas också utifrån kontraktsdatumet, och fullföljs affären senare inte kan deklarationen behöva omprövas.

För en privatbostad, alltså privatbostadsfastighet eller privatbostadsrätt i ett privatbostadsföretag, är den effektiva skatten på kapitalvinsten normalt 22 procent. En bostadsrätt i ett oäkta bostadsföretag följer andra regler och ska inte räknas efter samma sats. Uppgifter kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08. Vinst och avdrag kan du gå igenom i kalkylatorn för vinstskatt vid bostadsförsäljning.

Planerar du uppskov finns en detalj som är lätt att missa: tiden mellan kontraktsdagen och köparens tillträde får inte användas för att i efterhand fylla ut ett saknat krav på ett års sammanhängande bosättning i ursprungsbostaden.

Hela säljprocessen fram till kontraktet finns samlad i guiden om att sälja bostad. Skillnaderna mellan upplåtelseformerna beskrivs i guiderna om att sälja hus och sälja bostadsrätt.