Sälja hus 2026

Så går en husförsäljning till

Försäljningen har åtta steg som bygger på varandra. Ordningen spelar roll: underlag som saknas sent måste ändå fram innan kontraktet kan skrivas.

1. Värdera huset. Ta in en eller flera värderingar och be om de jämförbara försäljningar som ligger bakom bedömningen.
2. Välj mäklare och skriv uppdragsavtal. Uppdraget ska dokumenteras skriftligt och undertecknas av parterna.
3. Samla handlingarna. Energideklaration, bygglovshandlingar, servitut, avloppstillstånd och underlag för dina avdrag.
4. Förbered huset. Åtgärda det som drar ned intrycket, och spara kvitton på det du gör.
5. Annonsera och visa. Uppgiften om energiprestanda ska framgå enligt de regler som gäller för annonsen och byggnaden.
6. Ta emot bud. Du bestämmer själv vem du säljer till, och bud är normalt inte bindande innan ett avtal har skrivits.
7. Skriv köpekontrakt. Kontraktsdagen är det datum som styr vilket år försäljningen deklareras.
8. Tillträde och deklaration. Köparen betalar, du lämnar över, och försäljningen redovisas året efter kontraktsåret.

Du måste inte anlita mäklare för att sälja ett hus. Lagen ställer krav på köpehandlingens form, inte på att en mäklare medverkar – läs om vad du tar över när du säljer utan mäklare.

Säljarens ansvar och felansvar

Som säljare av en fastighet kan du bli ansvarig om huset avviker från det du och köparen har avtalat eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Ansvaret följer jordabalken och upphör inte när du har flyttat ut.

Det är samtidigt inte ett ansvar för allt som kan gå sönder. Bedömningen påverkas av avtalet, av vad du har sagt och lovat, av husets ålder och konstruktion och av vad köparen borde ha undersökt.

Köparens undersökningsplikt begränsar ansvaret

Köparen får normalt inte åberopa ett fel som borde ha upptäckts vid den undersökning som var påkallad. Plikten är situationsberoende: en äldre källare med fuktspår kräver mer av köparen än ett nyare hus utan varningstecken. Så fungerar besiktning och undersökningsplikt vid husköp.

Undersökningsplikten betyder däremot inte att du kan hålla inne information. Fastighetsmäklarlagen kräver att mäklaren verkar för att du lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara betydelsefulla för köparen. Jordabalken säger dessutom att du ska lämna över de kartor och andra handlingar om fastigheten som du har och som har betydelse för köparen som ägare.

Reklamation och tioårsgränsen

Köparen ska reklamera inom skälig tid efter att felet märkts eller borde ha märkts. En fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas enligt huvudregeln tio år efter tillträdet, om preskriptionen inte avbryts dessförinnan.

Tio år är en yttersta gräns för när ett krav kan framställas, inte en tioårig garanti där varje fel hamnar hos dig. Uttrycket dolt fel är inte heller en egen ersättningskategori: att ett fel inte syntes på visningen avgör inte ensamt vem som bär ansvaret.

Energideklaration och handlingarna som hör till huset

Energideklarationen är säljarens fråga, inte köparens. Omfattas byggnaden av kravet ska du som ägare se till att det finns en giltig deklaration inför försäljningen, om inget undantag gäller.

En energideklaration gäller normalt i tio år. Uppgiften om energiprestanda eller energiklass ska visas i annonsen enligt de regler som gäller för annonsen och byggnaden. Deklarationen ska kunna visas i sin helhet för spekulanten före försäljningen och lämnas till köparen enligt reglerna.

Har köparen begärt en energideklaration och du inte fullgör skyldigheten kan köparen i vissa fall låta upprätta den på din bekostnad inom sex månader efter tillträdet.

Övriga handlingar du bör ha framme

Det här är en redaktionell arbetslista, inte ett krav på att varje handling måste finnas vid varje försäljning. Vad som faktiskt krävs beror på huset och de åtgärder som har gjorts.

• bygglov, anmälan, startbesked och slutbesked för de åtgärder som gjorts
• servitut och beslut om gemensamhetsanläggningar – se vad servitut och samfälligheter betyder för en fastighet
• tillstånd, ritning och servicehandlingar för enskilt vatten och avlopp när huset inte är anslutet kommunalt
• radonmätning, med datum och uppgift om mätmetod
• fakturor och betalningsunderlag för renoveringar, som du behöver i deklarationen

Handlingarna gör två saker: köparen får svar utan att gissa, och du slipper leta kvitton när deklarationen ska fyllas i. De ersätter däremot inte köparens egen undersökning.

Kontrollera att alla som äger huset får sälja

Att du står på lagfarten betyder inte alltid att du ensam kan genomföra överlåtelsen.

• Flera delägare. Samäganderättslagens huvudregel kräver samtliga delägares samtycke för att förfoga över den samägda egendomen i dess helhet.
• Make. Äktenskapsbalken innehåller samtyckesregler för den gemensamma bostaden och för viss annan fast egendom som är giftorättsgods. För fast egendom ska samtycket till avhändelse vara skriftligt.
• Sambo. Sambolagen har motsvarande skyddsregler när bostaden är samboegendom. Även här ska samtycke till avhändelse av fast egendom lämnas skriftligen.
• Dödsbo. Dödsboet måste normalt först söka dödsbolagfart, och bouppteckningen ska vara registrerad hos Skatteverket. För dödsbon där bouppteckningen förrättats från och med 1 juli 2026 ska ett svenskt organisationsnummer anges vid ansökan.

Ett fritidshus omfattas inte automatiskt av reglerna om gemensam bostad. Säljer du sommarstället gäller delvis andra förutsättningar – se vad som skiljer när du säljer fritidshus.

Värdering och utgångspris

En värdering är en bedömning av ett osäkert framtida pris, inte ett löfte. Den bygger på jämförbara försäljningar, läge, storlek, skick, marknadsläge och konkurrerande utbud.

Därför bör den högsta värderingen inte avgöra vilken mäklare du väljer. Fråga i stället vilka jämförelseobjekt som ligger bakom siffran och vad som skulle få mäklaren att ändra bedömningen uppåt eller nedåt. Ett kostnadsfritt värderingsmöte är ett tillfälle att höra hur mäklaren resonerar.

Håll dessutom isär marknadsvärde, utgångspris och slutpris. Det är tre olika begrepp, och ett slutpris över utgångspriset bevisar varken skicklighet eller lockpris.

Så väljer du mäklare när du säljer hus

Börja med behörigheten. Kontrollera att den ansvariga mäklaren är registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen, FMI. Registrering är en behörighets- och tillsynsuppgift, inte ett kvalitetsbetyg.

Förmedlingsuppdraget ska dokumenteras i ett skriftligt uppdragsavtal som undertecknas av parterna. Ett ensamt förmedlingsuppdrag, alltså ensamrätt, får avtalas för högst tre månader åt gången.

Jämför sedan hela avtalet och inte bara priset: arvodesmodellen, vad som ingår, vilka utlägg som kan tillkomma, vad som gäller om du säger upp uppdraget och hur en spekulant som mäklaren har introducerat hanteras om uppdraget upphör. Någon lagstadgad procentsats för mäklararvode finns inte – nivån avtalar du och mäklaren. Se hur mäklararvodet är uppbyggt och frågorna att ställa innan du skriver på uppdragsavtalet. Du kan också jämföra mäklare för din bostad.

Vinstskatt när du säljer hus

För en privatbostadsfastighet är den effektiva skatten på kapitalvinsten normalt 22 procent. Vinsten räknas som försäljningspris minus försäljningsutgifter, inköpspris och avdragsgilla förbättringsutgifter. Vid förlust är 50 procent av förlusten avdragsgill, och den faktiska effekten beror på dina övriga kapitalinkomster och kapitalutgifter.

Det är kontraktsdagen som styr vilket år försäljningen ska deklareras, och deklarationen lämnas året efter kontraktsåret. Köpebrevet, betalningen och tillträdet ändrar normalt inte försäljningsåret.

Avdrag som minskar vinsten

Som försäljningsutgifter räknar Skatteverket bland annat mäklararvode, vissa värderings- och besiktningskostnader, kostnaden för energideklarationen i samband med försäljningen och vissa homestylingutgifter som konsultation, fotografering och tillfällig möbelhyra. Flytt, vanlig städning, trädgårdsskötsel och möbler du behåller räknas däremot inte dit.

Förbättringsutgifter delas i två kategorier med olika tidsregler. Grundförbättringar, alltså ny-, till- och ombyggnad och vissa standardhöjande nytillskott, kan vara avdragsgilla även långt tillbaka i tiden. Förbättrande reparation och underhåll får bara räknas för försäljningsåret och de fem kalenderåren dessförinnan. Utgifterna för ett enskilt kalenderår måste tillsammans uppgå till minst 5 000 kronor, och den del av en faktura som motsvarats av ROT-avdrag är inte din kostnad. Planerar du åtgärder före visningen, läs om vilka renoveringar som är värda att göra inför en försäljning.

Uppskov med vinsten

Uppskov skjuter upp beskattningen. Det tar inte bort vinsten, och det finns inte längre någon löpande schablonintäkt att betala varje år. Den sålda bostaden måste ha varit din permanentbostad: du ska ha bott där minst ett sammanhängande år närmast före försäljningen, eller minst tre av de senaste fem åren.

Uppskovsbeloppet måste normalt vara minst 50 000 kronor per delägare, och takbeloppet är 3 000 000 kronor fördelat efter ägarandel. Ersättningsbostaden ska köpas tidigast 1 januari året före försäljningsåret och senast 31 december året efter försäljningsåret, med inflyttning senast 2 maj andra året efter försäljningsåret. Räkna på ditt eget fall i kalkylatorn för vinstskatt vid bostadsförsäljning.

Fastighetsavgiften följer ägaren den 1 januari

Den som skattemässigt äger fastigheten den 1 januari betalar hela årets kommunala fastighetsavgift i sin deklaration. För inkomstår 2026 är avgiften för ett färdigbyggt småhus 0,75 procent av taxeringsvärdet, dock högst 10 425 kronor per bostadsbyggnad. Att du och köparen fördelar avgiften sinsemellan i likvidavräkningen ändrar inte vem som redovisar den till Skatteverket.

Uppgifter kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08.

Från kontrakt till tillträde

Köpekontraktet måste uppfylla formkraven i 4 kap. 1 § jordabalken. Handlingen ska vara skriftlig, undertecknas av säljare och köpare, ange köpeskillingen och innehålla din överlåtelseförklaring. Ett fastighetsköp som inte uppfyller formkraven kan vara ogiltigt, och en sidoöverenskommelse om ett annat pris än det som anges i köpehandlingen är ogiltig.

Tiden fram till tillträdet är inget juridiskt tomrum. Avkastning och inkomster som hör till tiden före tillträdet tillkommer dig. Avgifter som hör till tiden från tillträdet bärs enligt lagens huvudregel av köparen. Du står normalt risken för att fastigheten skadas eller försämras av våda så länge den är i din besittning – håll därför försäkringen igång och huset i det skick köparen har sett. Läs mer om vad som händer mellan kontraktsskrivning och tillträde.

Radhus och ägarlägenhet: upplåtelseformen avgör reglerna

Ett radhus eller kedjehus kan vara antingen en fastighet med äganderätt eller en bostadsrätt i en förening. Det är upplåtelseformen, inte husets utseende, som avgör vilket regelverk som gäller.

Äger du fastigheten gäller det som står på den här sidan: jordabalkens formkrav och felregler, lagfart och pantbrev samt ditt ansvar som byggnadsägare för energideklarationen. Är bostaden i stället upplåten med bostadsrätt gäller bostadsrättsreglerna, med föreningens medlemsprövning, andra formkrav och kapitaltillskott i vinstberäkningen. Se vad som gäller när du säljer radhus och hur en bostadsrättsförsäljning skiljer sig. En ägarlägenhet är en egen fastighet och följer i huvudsak fastighetsreglerna för formkrav, lagfart och pantbrev. Ansvaret för byggnadens energideklaration ligger däremot inte automatiskt på dig som enskild ägarlägenhetsinnehavare – kontrollera vem som är byggnadsägare för huset.

Kontrollera det här innan du skriver på

• Är energideklarationen giltig, och syns energiuppgiften i annonsen?
• Har alla som behöver lämna samtycke gjort det skriftligt?
• Finns bygglov, startbesked och slutbesked för de åtgärder som gjorts i huset?
• Stämmer uppgifterna om servitut, gemensamhetsanläggningar och andelstal?
• Har du berättat om det du känner till om husets skick och tidigare problem?
• Har du samlat underlagen för de avdrag du tänker göra i deklarationen?
• Vet du vilka villkor kontraktet innehåller och vad som gäller om affären inte fullföljs?

Ska du köpa nytt parallellt behöver finansieringen ligga rätt i tiden. Läs om handpenningslån och brygglån när tillträdesdagarna inte matchar, och se de övriga guiderna i avdelningen om att sälja bostad.