Sälja radhus

Ta först reda på om radhuset är en fastighet eller en bostadsrätt

Radhus är en hustyp, inte en upplåtelseform. Två radhus som ser likadana ut kan säljas enligt helt olika regelverk.

Radhus med äganderätt

Du äger en egen fastighet med egen fastighetsbeteckning och har lagfart på den. Försäljningen är ett fastighetsköp enligt jordabalken. Köpehandlingen ska vara skriftlig, undertecknas av dig och köparen, ange köpeskillingen och innehålla din överlåtelseförklaring. Uppfylls inte formkraven kan köpet vara ogiltigt, och en sidoöverenskommelse om ett annat pris är ogiltig. Processen liknar den när du säljer ett hus.

Radhus upplåtet med bostadsrätt

Du äger en bostadsrätt i en förening, även om lägenheten är ett helt hus i en länga. Överlåtelseavtalet ska vara skriftligt, undertecknas av båda parter och ange vilken lägenhet det gäller samt priset. Även här är ett sidoavtal om ett annat pris ogiltigt. Köparen behöver dessutom normalt antas som medlem i föreningen. Reglerna är desamma som när du säljer en bostadsrätt.

Så avgör du vilken form som gäller

• Lagfart och egen fastighetsbeteckning betyder att du äger en fastighet.
• Ett upplåtelseavtal med en bostadsrättsförening, eller ett överlåtelseavtal för en bostadsrätt, plus årsavgift till föreningen, betyder bostadsrätt.
• En månadsavgift är inget bevis för bostadsrätt. Även ett radhus med äganderätt kan ha en löpande avgift till en samfällighetsförening för väg, vatten, garage eller grönytor.
• En ägarlägenhet är också en egen fastighet med egen fastighetsbeteckning och säljs enligt jordabalken.

Är du osäker visar din egen köpehandling normalt vilket som gäller. Ett köpekontrakt för en fastighet anger en fastighetsbeteckning, medan ett överlåtelse- eller upplåtelseavtal för bostadsrätt anger vilken lägenhet i vilken förening det gäller.

Radhus med äganderätt - det här ansvarar du för som säljare

Köparen har en långtgående undersökningsplikt och får normalt inte åberopa fel som borde ha upptäckts vid den undersökning som varit påkallad. Det befriar dig inte från ansvar: fastigheten kan vara felaktig om den avviker från avtalet eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta, och dina uppgifter och utfästelser påverkar bedömningen. Vad plikten omfattar beskrivs under besiktning och undersökningsplikt.

Köparen ska reklamera inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts. Enligt jordabalkens huvudregel preskriberas en fordran på grund av fel i fastigheten tio år efter tillträdet. Det är en yttersta tidsgräns, inte en tioårig garanti från dig.

Tiden mellan kontrakt och tillträde är inte ett tomrum. Avkastning som belöper på tiden före tillträdet tillkommer dig, avgifter från tillträdet bärs av köparen, och du står normalt risken för att fastigheten skadas av våda medan den är i din besittning. När äganderätten övergår hör hemma i avtalet, vilket beskrivs under kontrakt och tillträde.

Du ska också lämna över de kartor och handlingar om fastigheten som är av betydelse för köparen som ägare. Har radhuset byggts till eller ändrats bör bygglov eller anmälan, startbesked och slutbesked finnas med.

Som byggnadsägare ansvarar du för att det finns en giltig energideklaration inför försäljningen, om inget undantag gäller. En deklaration gäller normalt i tio år. Energiuppgiften ska visas i annonsen och deklarationen lämnas till köparen.

Radhus som bostadsrätt - föreningen är en del av affären

Fel bedöms här i första hand enligt köplagen, avtalet och de uppgifter du har lämnat, inte enligt jordabalkens felregler för fastighet. Uttrycket dolt fel hör hemma i fastighetsvärlden och ska inte användas slentrianmässigt om en bostadsrätt. Konsumentverket anger att fel normalt måste reklameras inom skälig tid och att köplagen har en tvåårsgräns för vissa krav.

Föreningens ekonomi är en del av köparens underlag på samma sätt som husets skick. Årsredovisningen med de lagstadgade nyckeltalen - årsavgift, skuldsättning, sparande, räntekänslighet och energikostnad per kvadratmeter - är det ekonomiska huvudunderlaget. Ta fram den senaste årsredovisningen, underhållsplanen om en sådan finns och beslutade avgiftsändringar. Vad siffrorna betyder förklaras under föreningens ekonomi.

Kontrollera vad stadgarna säger om överlåtelseavgift och pantsättningsavgift. Föreningen får ta ut dem bara om stadgarna medger det, och stadgarna ska ange grunderna för beräkningen. Bostadsrättslagen sätter inget generellt procenttak, så nivån måste läsas i din egen förenings stadgar.

Har du renoverat är det värt att kontrollera tillstånden innan visningen. Bostadsrättslagen kräver styrelsens tillstånd för bland annat ingrepp i bärande konstruktion, ändrade ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, ändrad ventilation, åtgärder som påverkar brandskyddet och annan väsentlig förändring av lägenheten. Varje ytskiktsrenovering omfattas inte, men stadgarna och ansvarsfördelningen måste läsas.

När föreningen äger byggnaden ansvarar normalt föreningen för dess energideklaration. Du ansvarar ändå för att energiuppgiften visas i annonsen och att deklarationen visas för spekulanter enligt Boverkets vägledning.

Samfällighetsföreningen följer med radhuset

Ett radhusområde kan ha gemensamma delar: väg, parkering, garage, sophus, ledningar för vatten och avlopp eller grönytor. När det är ordnat som en gemensamhetsanläggning anger förrättningsbeslutet vilka fastigheter som deltar och vilka andelstal som gäller.

Andelen följer normalt fastigheten vid ägarbyte. Köparen tar alltså över både nyttan och den ekonomiska belastningen. Relevant underlag kan vara:

• anläggningsbeslutet och fastighetens andelstal
• samfällighetsföreningens stadgar
• senaste årsredovisning eller budget
• beslutade större arbeten
• eventuella lån och kommande uttaxeringar

En låg avgift i dag säger inte att kostnaderna blir låga framåt. Står en privat väg eller en VA-anläggning inför en större investering är det den informationen köparen behöver. Samma sak gäller servitut för infart, ledning eller avlopp: rubriken i registret räcker inte alltid, utan förrättningsakten kan behöva läsas. Mer finns under servitut och samfällighet.

Är radhuset upplåtet med bostadsrätt är det föreningens fastighet som kan delta i en gemensamhetsanläggning. Kostnaden bärs då av föreningen och påverkar föreningens ekonomi och därmed årsavgiften.

Vinstskatt när du säljer radhus

Skatten styrs av hur bostaden klassificeras, inte av att huset är ett radhus. För en privatbostadsfastighet och för en privatbostadsrätt i ett privatbostadsföretag är den effektiva skatten på kapitalvinsten normalt 22 procent.

Är föreningen ett oäkta bostadsföretag gäller andra regler. Skatteverkets huvudregel är då att 5/6 av vinsten tas upp, vilket med 30 procents kapitalskatt ger 25 procent effektiv skatt. Kontrollera föreningens skatterättsliga status innan du räknar.

Går försäljningen med förlust är 50 procent av förlusten avdragsgill för en privatbostad, och utfallet beror på dina övriga kapitalinkomster och kapitalutgifter. För en oäkta bostadsrätt får normalt 70 procent av förlusten dras av.

Så räknas vinsten fram

Utgå från försäljningspriset och dra av:

• försäljningsutgifter, till exempel mäklararvode, energideklaration samt vissa utgifter för värdering, besiktning och homestyling
• inköpspris och andra anskaffningsutgifter
• avdragsgilla förbättringsutgifter

För en fastighet räknas normalt även stämpelskatt för lagfart och utgift för inteckning från ditt eget köp in i inköpspriset. För en bostadsrätt hämtas kapitaltillskott och inre reparationsfond ur föreningens kontrolluppgift KU55 i stället för en egen schablon. Ett tidigare uppskovsbelopp kan behöva återföras. Räkna igenom din kalkyl i vinstskattekalkylatorn.

Förbättringsutgifter har två olika tidsregler

Skatteverket skiljer mellan grundförbättringar, alltså ny-, till- och ombyggnad samt vissa standardhöjande nytillskott, och förbättrande reparation och underhåll.

• Grundförbättringar kan vara avdragsgilla även om de gjordes långt tillbaka i tiden, om övriga krav är uppfyllda.
• Reparation och underhåll får bara räknas för försäljningsåret och de fem kalenderåren dessförinnan, och bara till den del bostaden är i bättre skick vid försäljningen än vid förvärvet.
• Förbättringsutgifterna för ett kalenderår måste tillsammans uppgå till minst 5 000 kronor för att årets utgifter ska få dras av. Bedömningen görs per kalenderår, inte per kvitto.
• Den del av en kostnad som motsvarats av ROT-avdrag eller försäkringsersättning får du inte räkna som din egen. Ett uppskattat värde av ditt eget arbete är inte avdragsgillt.

Påståendet att alla renoveringar äldre än fem år faller bort är alltså fel. Planerar du åtgärder inför visningen finns mer om att renovera inför försäljningen.

Kontraktsdagen styr vilket år du deklarerar

Det är datumet när köpekontraktet eller överlåtelseavtalet undertecknas som avgör försäljningsåret, och försäljningen deklareras året efter. Att köpebrevet skrivs senare, att betalningen kommer vid tillträdet eller att kontraktet innehåller ett villkor ändrar normalt inte det.

Uppskov med vinstskatten

Säljer du för att köpa en ny permanentbostad kan du få uppskov. Det är uppskjuten beskattning, inte ett avdrag. Ett grundkrav är att den sålda bostaden varit din permanentbostad, genom att du bott där minst ett sammanhängande år närmast före försäljningen eller minst tre av de senaste fem åren. Ett fritidsradhus uppfyller inte automatiskt kravet.

• Ersättningsbostaden ska normalt köpas tidigast 1 januari året före försäljningsåret och senast 31 december året efter försäljningsåret.
• Inflyttning ska normalt ske senast 2 maj andra året efter försäljningsåret.
• Uppskovsbeloppet ska normalt vara minst 50 000 kronor per delägare.
• Takbeloppet är 3 000 000 kronor, och din högsta uppskovsnivå följer din ägarandel av taket.

Köper du en billigare ersättningsbostad kan hela vinsten inte automatiskt skjutas upp. Skatteverket har en särskild proportioneringsberäkning för det. Någon löpande uppskovsränta finns inte längre.

Uppgifter kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08.

Fastighetsavgiften betalas av den som ägde radhuset 1 januari

Äger du radhuset som fastighet betalar den som skattemässigt är ägare den 1 januari hela årets kommunala fastighetsavgift i sin deklaration. För inkomstår 2026 är avgiften för ett färdigbyggt småhus 0,75 procent av taxeringsvärdet, dock högst 10 425 kronor per bostadsbyggnad. Att du och köparen fördelar avgiften i likvidavräkningen ändrar inte vem som redovisar den.

Skattesatser samt belopps- och tidsgränser i hela avsnittet Vinstskatt när du säljer radhus är kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08.

Kontrollera att alla som ska skriva under kan göra det

Att du står som ägare i handlingarna betyder inte alltid att du ensam kan genomföra försäljningen.

• Ägs radhuset av flera kräver samäganderättslagens huvudregel samtliga delägares samtycke för att förfoga över den samägda egendomen i dess helhet.
• Äktenskapsbalken innehåller samtyckesregler för den gemensamma bostaden. För fast egendom som omfattas ska samtycket till avhändelse vara skriftligt.
• Sambolagen har motsvarande skyddsregler när bostaden är samboegendom, och även där ska samtycket lämnas skriftligen för fast egendom.
• Säljer ett dödsbo en fastighet krävs normalt dödsbolagfart och registrerad bouppteckning där fastigheten finns med. För bouppteckningar förrättade från och med 1 juli 2026 ska ett svenskt organisationsnummer anges vid lagfartsansökan.

Ett radhus som används huvudsakligen för fritidsändamål omfattas inte automatiskt av äktenskapsbalkens och sambolagens definition av gemensam bostad.

Så förbereder du radhusförsäljningen

Det här är Bramäklares arbetsordning, inte en lista där varje punkt är ett lagkrav i varje affär.

1. Fastställ upplåtelseformen och ta fram köpehandling eller upplåtelseavtal.
2. Samla skatteunderlaget: fakturor för förbättringar, använt ROT-avdrag, tidigare uppskov och KU55 för bostadsrätt.
3. Ta fram samfällighetens handlingar, och föreningens handlingar när sådana finns.
4. Kontrollera energideklarationen samt bygglov och slutbesked för till- och ombyggnader.
5. Boka en kostnadsfri värdering och jämför mäklare innan du skriver under ett uppdragsavtal. Ta med frågorna att ställa till mäklaren på mötet.
6. Bestäm hur du vill hantera tillträde, flytt och eventuell period med dubbla boendekostnader.

Hur ett mäklaruppdrag är uppbyggt beskrivs på sidan om mäklararvode. Fler steg samlas i guiden om att sälja bostad.