Vinstskattkalkylator för bostad

Räknaren ovan tar fram vinsten ur fyra belopp och beskattar den med 22 procent, vilket är den effektiva skatten på en privatbostad. Reglagen har startvärden när sidan laddas - resultatet gäller först när alla fyra fälten innehåller dina egna siffror.

Så räknar kalkylatorn

Räknaren gör två saker. Först tar den fram vinsten:

Försäljningspris − försäljningsutgifter − inköpspris − förbättringsutgifter = vinst före skatt.

Sedan beskattas vinsten. För en privatbostad tas 22/30 av vinsten upp i inkomstslaget kapital, där skattesatsen är 30 procent. Det ger en effektiv skatt på 22 procent av hela vinsten, vilket är den sats räknaren använder. Uppgifter kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08.

De fyra termerna är Skatteverkets grundmodell för kapitalvinst. För ett småhus eller en ägarlägenhet är modellen komplett. För en bostadsrätt tillkommer bostadsspecifika justeringar - kapitaltillskott och andel i inre reparationsfond - och räknaren har inga fält för dem.

Reglagen är förifyllda med startvärden när du kommer till sidan. Startvärdena är utgångspunkter utan källa, inte ett antagande om vad en försäljning brukar kosta eller ge. Skriv över alla fyra fälten med dina egna belopp innan du läser av resultatet.

Det här ingår inte i uträkningen

Kalkylen följer huvudregeln. Den hanterar inte:

• kapitaltillskott och andel i inre reparationsfond i en bostadsrätt - räknaren saknar fält för båda, så vinst och skatt blir för höga om du har sådana poster
• uppskov, varken ett nytt uppskov eller ett gammalt uppskovsbelopp som ska återföras
• flera delägare - har bostaden flera ägare fördelas vinsten på ägarnas andelar och var och en deklarerar sin del
• förlust - säljer du med förlust visar räknaren noll i skatt, eftersom förlustavdraget följer andra regler
• bostäder som inte är privatbostad, exempelvis näringsfastighet eller en bostadsrätt i ett oäkta bostadsföretag

Vid förlust på en privatbostad är 50 procent av förlusten avdragsgill. Vad det ger i faktisk skattesänkning beror på dina övriga kapitalinkomster och kapitalutgifter, så utfallet går inte att räkna fram med en fast procentsats.

Kontraktsdagen avgör vilket år du deklarerar

Det är datumet då köpekontraktet eller överlåtelseavtalet skrivs under som styr vilket år försäljningen hör till. Försäljningen deklareras året efter kontraktsåret.

Skatteverket anger att följande normalt inte ändrar försäljningsåret: när köpebrevet skrivs under, när du får betalt, när köparen tillträder, eller ett avtalsvillkor om när äganderätten ska gå över. Skriver du kontrakt i december och köparen tillträder i mars hör försäljningen alltså till kontraktsårets deklaration.

Ett villkorat kontrakt, till exempel där köparen först måste sälja sin egen bostad, redovisas ändå utifrån kontraktsdatumet. Fullföljs affären inte kan deklarationen behöva omprövas. Vad som gäller mellan påskrift och nycklar går vi igenom i guiden om kontrakt och tillträde.

Vilka avdrag kräver underlag

Du ska kunna visa de kostnader du drar av. Kvitton, fakturor, betalningsunderlag, avtal, bygglovshandlingar och fotografier är det som gör ett avdrag möjligt att styrka. Saknas originalkvitton kan annan dokumentation i vissa fall användas för att göra kostnaden sannolik och beräkna ett skäligt avdrag. Det ger dig däremot inte rätt att uppskatta ett belopp fritt.

Försäljningsutgifter

Hit hör utgifter med tillräckligt direkt samband med själva försäljningen. Skatteverkets exempel omfattar bland annat mäklararvode eller annan försäljningsprovision, vissa utgifter för värdering och besiktning, juridiska kostnader som hör till försäljningen, energideklaration, försäkring mot dolda fel och vissa homestylingutgifter som konsultation, fotografering, tillfällig möbelhyra och magasinering under visningsperioden.

Utanför faller normalt flytt, vanlig städning, trädgårdsskötsel och inköp av möbler, växter eller dekoration som du behåller. En kostnad kan falla utanför kapitalvinstberäkningen och ändå ge rätt till RUT - men skattereduktion för RUT och avdrag i vinstberäkningen är två skilda saker och ska inte räknas som samma avdrag.

Förbättringsutgifter

Skatteverket skiljer mellan grundförbättringar, alltså ny-, till- och ombyggnad samt vissa standardhöjande nytillskott, och förbättrande reparation och underhåll. De två kategorierna har olika tidsregler.

• Grundförbättringar kan dras av även när arbetet gjordes långt tillbaka, förutsatt att övriga krav är uppfyllda. Det stämmer alltså inte att alla renoveringsavdrag försvinner efter fem år.
• Reparation och underhåll får bara räknas för försäljningsåret och de fem kalenderåren dessförinnan, och bara i den mån bostaden är i bättre skick vid försäljningen än när du förvärvade den.
• Ett års förbättringsutgifter måste tillsammans uppgå till minst 5 000 kronor för att det årets utgifter ska få dras av. Gränsen prövas per kalenderår, inte per kvitto.

Tre saker sänker det avdragsgilla beloppet. Den del av en faktura som motsvaras av ROT-avdrag är inte din kostnad. Ett uppskattat värde av ditt eget arbete är inte avdragsgillt. Den del som betalats genom försäkringsersättning räknas inte heller som din utgift.

Ska du renovera före försäljningen är det värt att veta vad som blir avdragsgillt redan innan arbetet beställs. Det tar vi upp i guiden om att renovera inför försäljningen.

Bostadsrätt: kapitaltillskott och KU55

För en bostadsrätt finns poster som lätt missas. Kapitaltillskott kan bland annat avse din andel av föreningens amorteringar under din innehavstid, och tillskott för ny-, till- eller ombyggnad har egna villkor. Har föreningen en inre reparationsfond påverkar behållningen vid förvärv och överlåtelse beräkningen.

Efter en överlåtelse lämnar föreningen kontrolluppgiften KU55 när reglerna kräver det. Den kan innehålla överlåtelsepris, förvärvspris, överlåten andel, kapitaltillskott, andel i inre reparationsfond och en markering om föreningen var oäkta vid ingången av inkomståret. Utgå från de uppgifterna i stället för att räkna fram kapitaltillskottet med en egen schablon.

Beloppen hör hemma i deklarationen, inte i räknaren ovan. Lägg alltså inte in kapitaltillskott eller inre reparationsfond i något av de fyra fälten - de följer egna regler och skulle bli fel som förbättringsutgift. Har du sådana poster ska du räkna med att räknarens vinst och skatt blir för höga, och stämma av det konkreta beloppet mot KU55 och Skatteverket.

När 22 procent inte är rätt skattesats

Satsen gäller privatbostad. Huvudregeln är att du eller någon närstående använder, eller avser att använda, mer än 50 procent av ytan för permanent- eller fritidsboende i ett småhus, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt i ett privatbostadsföretag. För ett småhus som är inrättat till bostad åt två familjer räcker 40 procent enligt Skatteverkets vägledning.

Är bostadsrätten upplåten av ett oäkta bostadsföretag gäller andra regler. Skatteverkets huvudregel är att 5/6 av vinsten tas upp, vilket med 30 procents kapitalskatt ger 25 procent i effektiv skatt. Vid förlust anger Skatteverket att 70 procent normalt får dras av. Räknaren ovan passar därför inte en oäkta bostadsrätt.

Fler fall att kontrollera separat innan du litar på ett resultat:

• näringsfastighet och näringsbostadsrätt, som har egna regler
• bostad du fått genom arv, gåva, testamente eller bodelning - då övertar du normalt den tidigare ägarens skattemässiga inköpspris, så bouppteckningens marknadsvärde eller en bodelningslikvid blir inte automatiskt nytt inköpspris
• fastighet förvärvad före 1952 och bostadsrätt förvärvad före 1974, som omfattas av särskilda schablonregler

Uppskov: grunddragen

Uppskov innebär att beskattningen skjuts upp, inte att vinsten försvinner. Vinsten ligger kvar som ett uppskovsbelopp och ska normalt återföras till beskattning när ersättningsbostaden säljs. Ett preliminärt uppskov är ingen permanent mellanstatus: det ska antingen bli slutligt när villkoren uppfylls eller återföras. För ett nytt uppskov gäller i huvuddrag:

• Den sålda bostaden ska ha varit din permanentbostad. Du ska ha varit bosatt där minst ett sammanhängande år närmast före försäljningen, eller minst tre av de senaste fem åren.
• Ersättningsbostaden ska köpas tidigast 1 januari året före försäljningsåret och senast 31 december året efter försäljningsåret.
• Du ska ha flyttat in senast 2 maj andra året efter försäljningsåret.
• Uppskovsbeloppet ska vara minst 50 000 kronor per delägare.
• Takbeloppet är 3 000 000 kronor. Äger du halva bostaden är din andel av taket 1 500 000 kronor.

Köper du en billigare bostad kan inte hela vinsten skjutas upp. Skatteverket har en särskild proportioneringsberäkning för det, och jämförelsen görs inte enbart på priserna i de två kontrakten - försäljningsutgifter, och för bostadsrätt även inre reparationsfond, kan påverka de belopp som ställs mot varandra.

Två vanliga missuppfattningar är värda att rätta. Ett fritidshus kan vara privatbostad utan att uppfylla kravet på permanentbostad för uppskov. Och det finns i dag ingen löpande årlig schablonintäkt att beskriva som uppskovsränta. Räknaren ovan hanterar inte uppskov, varken när du ansöker om ett nytt eller när ett gammalt ska återföras. Uppgifter kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08.

Vad du gör med resultatet

Siffran är främst ett planeringsunderlag. Den visar hur mycket av köpeskillingen som är uppbunden i skatt när du räknar på nästa bostad och på kontantinsatsen. Blir resultatet högre än du väntat dig är avdragen värda en genomgång till. Kontrollera särskilt gamla fakturor, ROT-underlag och föreningens KU55.

Nästa steg beror på var du står. Hela ordningen i en försäljning går vi igenom i guiden om att sälja bostad, och vad mäklarens ersättning består av förklarar vi under mäklararvode och hur det är uppbyggt. Köper du en fastighet efter försäljningen kan du räkna på tillträdeskostnaderna i vår kalkylator för lagfart och pantbrev. Är du osäker på vad bostaden är värd innan du räknar på vinsten kan du börja med en kostnadsfri värdering.

Räknaren ersätter inte Skatteverkets egna tjänster eller en individuell bedömning. Vid delägande, gåva eller överlåtelse till underpris, bodelning, arv, dödsbo, gamla uppskov eller en förening som är eller nyligen varit oäkta bör du kontrollera det konkreta fallet mot Skatteverket.