Sälja tomt - byggrätt, servitut och skatt 2026

Byggrätten säljer tomten, inte kvadratmetrarna

Den första frågan en spekulant ställer är vad som får byggas på tomten. Svaret sitter inte i ytan utan i gällande detaljplan och i de kommunala besluten - två lika stora tomter kan ha helt olika byggmöjligheter. Det är byggrätten och besluten du ska kunna visa upp när du säljer, inte en uppskattning.

Skriv därför inte "stor tomt med utvecklingspotential" och hoppas att det räcker. Formuleringen är inget bevis på byggrätt. Byt den typen av påstående mot handlingar: gällande plan, plankarta, planbestämmelser och de kommunala besluten. Är den framtida byggmöjligheten viktig för affären ska du kontrollera vilken plan som gäller, plankartan och planbestämmelserna, om planen har ändrats, kommunens aktuella planeringsläge och om andra regler som strandskydd eller kulturvärden påverkar.

Detaljplanen avgör vad du kan lova köparen

Detaljplanen är det dokument som styr vad köparen får göra med marken. Den är juridiskt bindande och kan bland annat reglera:

• vad marken får användas till
• byggrätten, alltså hur mycket som får byggas
• byggnadshöjd eller nockhöjd och antal våningar
• var på tomten byggnaden får placeras
• mark som inte får bebyggas
• kulturmiljö, fastighetsindelning och andra planbestämmelser

Ta fram plankartan och planbestämmelserna i original och kontrollera om planen har ändrats. En detaljplan har en genomförandetid, men att den har löpt ut betyder inte automatiskt att planen upphört att gälla. Har åtgärder redan utförts på tomten hör bygglov, marklov, anmälan, startbesked och slutbesked till underlaget. Hur planen läses förklaras i guiden om detaljplan och byggrätt.

Saknas detaljplan finns ingen planbestämd byggrätt att visa upp. Då ska du inte utlova någon byggrätt i annonsen - kontrollera i stället mot kommunen vad som gäller för marken.

Ligger tomten strandnära är strandskyddet en egen fråga. Reglerna ändrades den 1 juli 2025, så äldre besked ska inte användas utan kontroll. Att fastigheten sträcker sig till vattnet betyder inte att hela marken får tas i anspråk som tomtplats.

Redovisa servitut och belastningar i stället för att tona ned dem

Har grannen rätt att använda din väg eller din brunn ska köparen få veta det tidigt. Ett servitut ger en fastighet rätt att på visst sätt använda en annan fastighet, eller att tåla en belastning. Vanliga exempel rör väg och utfart, brunn eller vattenledning, avlopp, brygga och ledningar. Rättigheten kan vara ett officialservitut, bildat genom myndighetsbeslut, eller ett avtalsservitut.

Nöj dig inte med rubriken i fastighetsregistret - den räcker sällan. Ta fram förrättningsakten eller den inskrivna handlingen och kontrollera vilket område som omfattas, vem som har rättigheten, vad den får användas till och hur underhållet är fördelat. Äldre avtalsservitut kan kräva kontroll av historiska akter. Påstå aldrig att inga servitut finns bara för att en förenklad kartvy inte visar något.

En gemensamhetsanläggning följer med till köparen

Deltar tomten i en gemensamhetsanläggning för väg, vatten, avlopp eller annan gemensam funktion övertar köparen både nyttan och den ekonomiska belastningen. Förrättningsbeslutet anger vilka fastigheter som deltar och vilka andelstal som gäller, och andelen följer normalt fastigheten vid ägarbyte. Ta fram anläggningsbeslut, andelstal, stadgar, senaste årsredovisning samt beslutade större arbeten och lån. En låg årsavgift i dag säger inget om vad som händer när vägen eller VA-anläggningen står inför en stor investering. Mer finns i guiden om servitut och samfälligheter.

Gränsen avgörs av förrättningen, inte av kartlinjen

Lantmäteriets kartlinjer har varierande lägesnoggrannhet och är inte i sig bindande bevis på var gränsen går. Den rättsliga gränsen avgörs av förrättningen och gränsmärkena. Red ut gränsen före salustart om staket eller väg följer en annan linje än kartan, eller om några meter mot strand eller infart har ekonomisk betydelse.

Klargör vatten och avlopp före salustart

En spekulant vill veta vad som återstår att ordna innan tomten går att använda som tänkt. Klargör därför före salustart om tomten kan anslutas till kommunalt VA eller om lösningen ska vara enskild, om anslutningen är gjord, förberedd eller olöst, och om något ska lösas gemensamt med grannfastigheter.

Finns redan ett enskilt avlopp kan det krävas tillstånd eller anmälan hos kommunen för att anlägga eller väsentligt ändra anläggningen. Tillståndet är inte personligt och upphör inte bara för att ägaren byts - den nya ägaren tar över ansvaret. Ta fram kommunens beslut, ritning, typ av anläggning, installationsår, uppgifter om service och slamtömning samt eventuella förelägganden.

Finns egen brunn kan uppgifter om läge och teknik finnas i SGU:s brunnsarkiv, men registret garanterar varken att varje brunn är registrerad eller att vattnet är tjänligt. Ett aktuellt vattenprov och uppgift om kapacitet säger mer än ett gammalt godkänt prov. Havs- och vattenmyndigheten framhåller att eget vatten och avlopp behöver undersökas särskilt och normalt inte ingår fullständigt i en överlåtelsebesiktning. Mer finns i guiden om enskilt vatten och avlopp.

Skatten börjar med klassificeringen, inte med 22 procent

Räkna inte med en färdig skattesats förrän du vet vad du säljer. Den effektiva skatten på 22 procent gäller kapitalvinst på privatbostadsfastighet och privatbostadsrätt, inte automatiskt allt en privatperson säljer. Marken kan i stället vara näringsfastighet, och då gäller andra regler. Kontrollera kategorin mot Skatteverket innan du räknar.

Blir affären en förlust är 50 procent av förlusten avdragsgill. Säljer du med 200 000 kronor i förlust får alltså 100 000 kronor dras av i kapital, och vilken skatteeffekt det ger beror på dina övriga kapitalinkomster och kapitalutgifter.

Kontraktsdagen styr vilket år du deklarerar

Datumet när köpekontraktet skrivs under avgör försäljningsåret, och deklarationen lämnas året efter. När köpebrevet undertecknas, när betalningen kommer, när köparen tillträder och ett avtalsvillkor om äganderättens övergång ändrar normalt inte försäljningsåret. Det gäller även villkorade kontrakt; fullföljs affären inte kan deklarationen behöva omprövas.

Avdragen avgör hur mycket av vinsten du behåller

Vinsten är försäljningspriset minus försäljningsutgifter, inköpspris och andra anskaffningsutgifter samt avdragsgilla förbättringsutgifter. Ett tidigare uppskovsbelopp kan dessutom behöva återföras. Räknas tomten som privatbostadsfastighet och du säljer för 1 500 000 kronor, köpte för 900 000 kronor och har 100 000 kronor i avdragsgilla utgifter är vinsten 500 000 kronor. Skatten blir 22 procent av vinsten, 110 000 kronor.

I inköpspriset räknar Skatteverket normalt in köpeskillingen för marken, inköpsprovision när sådan finns, stämpelskatt för lagfart och utgift för inteckning när den är en anskaffningsutgift enligt reglerna. Har du fått marken genom arv, gåva, testamente eller bodelning övertar du normalt den tidigare ägarens skattemässiga inköpspris. Bouppteckningens marknadsvärde och en bodelningslikvid blir alltså inte nytt inköpspris. Som försäljningsutgift räknas bland annat mäklararvode, vissa utgifter för värdering och besiktning och vissa juridiska kostnader för försäljningen.

Skatteverket skiljer mellan grundförbättringar - ny-, till- och ombyggnad och vissa standardhöjande nytillskott - och förbättrande reparation och underhåll. Grundförbättringar kan vara avdragsgilla även långt i efterhand, medan reparation och underhåll bara får räknas för försäljningsåret och de fem åren dessförinnan. Ett kalenderårs förbättringsutgifter måste tillsammans uppgå till minst 5 000 kronor för att årets utgifter ska kunna dras av, och bedömningen görs per kalenderår, inte per kvitto. Två fakturor på 3 000 kronor samma år ger 6 000 kronor och kommer över gränsen, medan en ensam faktura på 4 500 kronor ett annat år inte gör det. Har du använt ROT räknas inte den del som motsvaras av skattereduktionen som din kostnad. Uppgifter kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08.

Du kan räkna på vinstskatten i kalkylatorn. Håll samtidigt isär din skatt och köparens egna kostnader. Lagfarten kostar köparen 1,5 procent i stämpelskatt när köparen är en fysisk person, beräknat på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet året före det år lagfarten beviljas, plus 825 kronor i expeditionsavgift. Betalar köparen 2 000 000 kronor för tomten och taxeringsvärdet är lägre blir stämpelskatten 30 000 kronor, totalt 30 825 kronor. En ny inteckning kostar 2 procent på det nya inteckningsbelopp som behöver tas ut, plus 375 kronor per inteckning. Befintliga pantbrev som kan användas räknas av, så hela lånet ska inte multipliceras med den procentsatsen: behöver köparen pantbrev på 1 200 000 kronor och 400 000 kronor redan finns uttagna kostar de nya 800 000 kronorna 16 000 kronor plus 375 kronor. Beloppen räknar du fram i kalkylatorn för lagfart och pantbrev. Uppgifter kontrollerade mot Lantmäteriet 2026-08-08.

Räkna inte med uppskov för en obebyggd tomt

Uppskov förutsätter att den sålda bostaden var din permanentbostad. Huvudregeln är bosättning minst ett år sammanhängande närmast före försäljningen, eller minst tre av de senaste fem åren. En obebyggd tomt som ingen har bott på uppfyller inte det kravet. Säljer du marken tillsammans med ett hus du har bott i bör frågan kontrolleras mot Skatteverket.

Kommunal fastighetsavgift eller fastighetsskatt redovisas i deklarationen av den som skattemässigt är ägare den 1 januari. Anger köpekontraktet uttryckligen när äganderätten går över används den tidpunkten, annars kontraktsdatumet. Att du och köparen fördelar årets belopp i likvidavräkningen ändrar inte vem som redovisar det. Den kommunala fastighetsavgiften för småhus förutsätter en färdigbyggd bostadsbyggnad och gäller alltså inte en obebyggd tomt - vilket underlag och vilken nivå som gäller för din mark kontrollerar du mot Skatteverket. Uppgifter kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08.

Kontraktet ska hålla och ansvaret slutar inte vid underskriften

Köp av fast egendom omfattas av formkraven i 4 kap. 1 § jordabalken. Köpehandlingen ska vara skriftlig, undertecknas av säljare och köpare, ange köpeskillingen och innehålla din överlåtelseförklaring. Uppfylls inte formkraven kan köpet vara ogiltigt, och en sidoöverenskommelse om ett annat pris är ogiltig enligt jordabalken.

Tiden mellan kontrakt och tillträde är inget juridiskt tomrum. Avkastning före tillträdet tillkommer dig, avgifter från tillträdet bärs av köparen, och du står normalt risken för att fastigheten skadas av våda så länge den är i din besittning. Mer finns i guiden om kontrakt och tillträde.

Du kan bli ansvarig om fastigheten avviker från avtalet eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta, samtidigt som köparen normalt inte får åberopa ett fel som borde ha upptäckts vid den undersökning som varit påkallad. Köparen ska reklamera inom skälig tid, och en fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas enligt huvudregeln tio år efter tillträdet. Ett vanligt missförstånd är att de tio åren skulle vara en garanti; de är en yttersta gräns för felkrav, inget mer. Du ska också lämna över de kartor och handlingar om fastigheten som tillhör dig och har betydelse för köparen. Hur långt köparens kontroll sträcker sig beskrivs i guiden om besiktning och undersökningsplikt.

Kontrollera att rätt personer kan skriva under

Ägs marken av flera kräver samäganderättslagens huvudregel samtliga delägares samtycke för att förfoga över egendomen i dess helhet. En delägare kan alltså inte ensidigt binda övriga. Äktenskapsbalken och sambolagen har dessutom samtyckesregler som kan träffa gemensam bostad och giftorättsgods, och samtycket ska då vara skriftligt. Säljer ett dödsbo krävs dödsbolagfart och en registrerad bouppteckning där fastigheten finns med. Red ut det här innan kontraktsdagen bokas, inte vid kontraktsbordet.

Samla underlaget innan du går ut med tomten

Det här är en kontrollmeny, inte en lista där allt måste finnas:

• fastighetsregisterutdrag med ägare, inteckningar och taxeringsuppgifter
• gällande detaljplan med plankarta och planbestämmelser
• förrättningsakter, servitutshandlingar och anläggningsbeslut med andelstal
• bygglov, marklov, anmälan, startbesked och slutbesked
• avloppstillstånd, brunnsuppgifter och strandskyddsdispens när det är relevant
• din egen köpehandling samt lagfarts- och pantbrevskostnader från ditt köp
• fakturor för förbättringar och uppgift om använt ROT

Med eller utan mäklare - underlaget är detsamma

Underlaget om plan, rättigheter, gränser och vatten och avlopp ska tas fram oavsett hur du säljer. Valet handlar därför om vem som håller ihop handlingarna och avtalet fram till tillträdet.

Anlitar du mäklare sköter mäklaren kontraktsskrivningen och ska enligt fastighetsmäklarlagen verka för att du lämnar sådana uppgifter om fastigheten som kan antas vara betydelsefulla för köparen. Fråga innan du skriver uppdragsavtal hur plan- och rättighetsfrågorna ska hanteras. Stöd finns i frågorna att ställa till mäklaren, och du kan jämföra mäklare i ditt område. En kostnadsfri värdering är ett rimligt första steg, och hur arvodet är uppbyggt förklaras på sidan om mäklararvode.

Säljer du utan mäklare ansvarar du själv för att köpehandlingen uppfyller jordabalkens formkrav och för att köparen får underlaget. Läs mer om att sälja utan mäklare. Gäller affären ett större markområde snarare än en byggbar tomt är guiden om att sälja mark mer relevant, och står du på andra sidan affären finns guiden om att köpa tomt. Fler guider finns i avdelningen om att sälja bostad.