Skaffa lånelöftet innan du går på första visningen
En bostadsaffär kan gå snabbt när den väl går. Visningen ligger på en söndag, och budgivningen kan starta samma kväll. Lånelöftet behöver därför vara klart innan du går dit, inte påbörjat.
Det är det praktiska skälet. Det viktigaste skälet är ett annat: lånelöftet sätter din övre gräns innan du har sett bostaden. Att bestämma sitt tak i lugn och ro är något helt annat än att göra det klockan nio på kvällen medan någon annan höjer.
Ett bud är i sig normalt inte bindande för köpare eller säljare förrän ett överlåtelseavtal har ingåtts enligt bostadstypens formkrav. Det finns heller ingen regel om att bostaden måste säljas till den som bjuder högst – säljaren bestämmer vem den säljs till och får väga in andra villkor än priset. Vår bedömning är att en klar finansiering hör till det en säljare kan väga in, och att löftet därför bör vara på plats innan du budar. Hur processen fungerar beskrivs i guiden om budgivning vid bostadsköp, och hela köpresan i guiden om att köpa bostad.
Ett preliminärt besked om dig – inte om bostaden
Ett lånelöfte är ett preliminärt besked om hur mycket långivaren kan vara beredd att låna ut, utifrån den information och de förutsättningar som fanns när löftet gavs. Det garanterar inte att ett visst bostadsköp går att finansiera.
Skillnaden märks först när du har vunnit budgivningen. Fram till dess handlar beskedet bara om dig som låntagare. Bostaden bedöms för sig, när det finns en konkret bostad att bedöma. Utgå därför aldrig från att långivaren redan har godkänt det köp du är på väg att skriva under.
Fyra begrepp som ofta blandas ihop
- Lånelöfte – preliminärt besked om ett låneutrymme, utan att någon bostad är vald.
- Slutlig kreditprövning – långivarens bedömning när du har en konkret bostad, med värdering och säkerhet.
- Bindande erbjudande – det formella erbjudandet om bostadskredit med villkoren, i varaktig form.
- Kreditavtal – det påskrivna avtalet. Först då är lånet ditt.
Stegen ligger på olika ställen i köpresan och ger dig olika mycket säkerhet. Beloppet i det första steget kommer ur en kreditprövning av din ekonomi, inte ur någon bostads pris. Långivare använder ofta en kvar-att-leva-på-kalkyl, KALP, och räknar då med en högre ränta än den du erbjuds för att pröva om du klarar ett sämre ränteläge; någon gemensam svensk kalkylränta finns inte, utan nivån är långivarens egen modell. Vilka underlag som krävs och hur prövningen går till går vi igenom i fördjupningen om att ansöka om lånelöfte.
Kontantinsats och bolånetak: vad du måste ha själv
Sedan 1 april 2026 gäller lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Vid ett förvärv får bolånet vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde, så du behöver minst 10 procent i egen finansiering. Utökar du i stället ett befintligt bolån är gränsen en annan: kreditbeloppet får efter utökningen normalt vara högst 80 procent av marknadsvärdet.
Att lagen tillåter 90 procent betyder inte att du får låna 90 procent. Det är två skilda frågor – hur mycket bostaden får belånas enligt bolånetaket, och hur mycket långivaren bedömer att ditt hushåll klarar. Landar kalkylen lägre är det kalkylen som avgör. Räkna på din egen månadskostnad i bolånekalkylatorn innan du sätter ditt tak, och läs regeln i sin helhet i guiden om bolånetaket.
Amorteringskravet påverkar hur högt du kan gå
Amorteringen är en del av månadsutbetalningen och därmed en del av kalkylen. Lagen kräver minst 2 procent per år vid en belåningsgrad över 70 procent och minst 1 procent per år vid över 50 till och med 70 procent. Vid 50 procent eller lägre finns inget lagstadgat grundkrav. Procentsatsen räknas på kreditbeloppet enligt lagens regler, inte på bostadens värde. Det är en vanlig felräkning när du gör din egen budget. Mer om detta i guiden om amorteringskravet.
För den första förvärvaren av en nyproducerad bostad kan kreditgivaren i vissa fall medge undantag från amorteringskravet, i högst fem år från tillträdet. Undantaget gäller inte automatiskt – det är kreditgivaren som prövar. Vad som i övrigt skiljer ett nyproduktionsköp finns i guiden om nyproduktion av bostadsrätt.
Kontantinsatsen är inte hela ditt kontantbehov
Handpenningen betalas i anslutning till kontraktet, ofta långt före tillträdet. Den är en del av köpeskillingen och inte en extra avgift, men pengarna måste finnas tillgängliga tidigt. Sitter de i en bostad du ännu inte har sålt finns handpenningslån och brygglån mellan två bostäder som kortare lösningar med egna villkor och kostnader.
Köper du en fastighet tillkommer lagfart och eventuella nya pantbrev. En fysisk person betalar 1,5 procent i stämpelskatt för lagfarten plus 825 kronor i expeditionsavgift, beräknat på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för året före det år lagfarten beviljas. Nya pantbrev kostar 2 procent i stämpelskatt på det nya inteckningsbeloppet plus 375 kronor per inteckning. Multiplicera inte hela lånet med 2 procent – befintliga användbara pantbrev i fastigheten räknas av först. Beloppen kan du räkna fram i kalkylatorn för lagfart och pantbrev. Uppgifter om stämpelskatt och expeditionsavgifter kontrollerade mot Lantmäteriet 2026-08-08.
Saknas kontantinsatsen helt blir den delen dyrare att finansiera och den påverkar dessutom kalkylen, eftersom kostnaden räknas in bland dina utgifter. Räkna igenom konsekvensen i förväg med hjälp av guiden om lån till kontantinsats.
Medlåntagare och ägarandel är två olika frågor
Söker du lånet tillsammans med en medlåntagare blir båda normalt solidariskt betalningsansvariga mot långivaren, som då kan kräva hela betalningen av en enda av låntagarna. Att vara medlåntagare är inte samma sak som att äga en viss andel av bostaden. Ägarandel och betalningsansvar är två skilda frågor och bör regleras var för sig, innan kontraktet skrivs.
Löftets datum måste hålla hela vägen till kontraktet
Giltighetstiden bestäms av långivarens villkor. Det finns ingen generell svensk tidsgräns för hur länge ett lånelöfte gäller, så datumet står i ditt eget besked och inte i lagen. Be om löftet skriftligt och kontrollera till vilket datum beloppet gäller.
Räkna sedan baklänges från affären: löftet ska hålla när du budar och när du skriver på, inte bara när du börjar titta. Kontrollera samtidigt vad ditt eget löfte säger om ändrade förutsättningar. Ändras din inkomst, din anställning eller dina skulder under tiden ska du räkna med att beskedet prövas om, även om slutdatumet inte har passerat.
Ser du att datumet närmar sig medan du fortfarande letar är det bättre att förnya i tid än att upptäcka saken på en visning.
Det lånelöftet inte täcker: den slutliga prövningen
När du har en konkret bostad gör långivaren en slutlig bedömning. Den har två sidor. Den ena är du: kreditprövningen görs om, och det som har ändrats i din inkomst, dina skulder eller ditt hushåll sedan beskedet gavs vägs in. Den andra är bostaden: marknadsvärdet, säkerheten och belåningsgraden.
Bostadens värde är långivarens bedömning, inte ditt slutpris
Köpeskillingen är inte automatiskt långivarens värde på bostaden. En mäklarvärdering måste inte accepteras och en automatiserad värdering är inte bindande för kreditgivaren, som ansvarar för sin egen kredit- och säkerhetsbedömning. Budar du långt över utgångspriset kan belåningsgraden alltså räknas på ett lägre värde än det du betalade, och mellanskillnaden får du täcka själv. Fråga långivaren i förväg hur den situationen hanteras.
Köper du en bostadsrätt vägs föreningens ekonomi in på ett annat sätt. Månadsavgiften är en boendekostnad i kalkylen, och föreningens skuldsättning och planerade underhåll kan påverka både bedömningen och din framtida avgift. Gå igenom det i guiden om bostadsrättsföreningens ekonomi. Köper du en fastighet är det i stället säkerheten och objektets skick som prövas, och där hänger finansieringen ihop med din undersökningsplikt.
Bindande erbjudande och sju dagars betänketid
Vill långivaren efter sin prövning ingå avtal ska du få ett bindande erbjudande om bostadskredit med kreditvillkoren, i varaktig form, och en betänketid på minst sju dagar. Betänketiden finns för att du ska hinna läsa villkoren, bedöma kostnaden, jämföra erbjudanden och ta ställning utan att behöva svara direkt.
Utgå däremot inte från att ett bolån kan ångras i efterhand inom 14 dagar på det sätt som gäller för många andra konsumentkrediter. Skyddet för bostadskrediter bygger i stället på omfattande förhandsinformation, det bindande erbjudandet och betänketiden.
Från den 20 november 2026 gäller en ny konsumentkreditlag. Långivaren ska då senast när det bindande erbjudandet lämnas diskutera amortering med dig och lägga fram ett förslag till amorteringsplan som är individuellt anpassat och ligger i ditt långsiktiga intresse. Beslutat – börjar gälla 20 november 2026.
Håll ekonomin stilla mellan löftet och tillträdet
Det mesta som fäller ett lånelöfte mitt i en köpresa är sådant du själv råder över.
- Nya lån och krediter. Billån, avbetalning på möbler och utnyttjade kontokrediter räknas in i prövningen. Vänta med större inköp till efter tillträdet.
- Ändrad inkomst eller anställning. Byte till provanställning, eget företag eller tjänstledighet ändrar underlaget i kalkylen.
- Fler i hushållet. Schablonerna för levnadskostnader ökar och utrymmet minskar.
Ändras något av det, berätta det själv för långivaren i stället för att hoppas att det inte märks – kreditupplysningen görs ändå om inför den slutliga prövningen. Och eftersom lånelöftet är preliminärt ända fram till det bindande erbjudandet hör finansieringsfrågan hemma hos långivaren och mäklaren före kontraktsskrivningen, inte efter.
Frågor att ställa långivaren innan du budar
- Vilket belopp gäller löftet på, och till vilket datum?
- Vilka villkor gör att löftet inte längre gäller?
- Vilken kalkylränta och vilka schabloner ligger bakom beloppet?
- Hur räknas belåningsgraden om jag budar över utgångspriset?
- Vilken amortering blir det på det belopp jag siktar på?
- Vad krävs för att förlänga löftet, och görs en ny kreditupplysning då?
- Hur lång tid tar den slutliga prövningen efter att jag vunnit budgivningen?
Skriv ner svaren. De är din utgångspunkt när du senare läser det bindande erbjudandet och jämför villkoren mellan långivare, vilket du kan förbereda med hjälp av guiden om bolån.
Frågor & svar
Behöver jag ett lånelöfte för att gå på visning?
Nej, du kommer in på visningen utan. Men budgivningen kan starta direkt efteråt, och utan lånelöfte vet du inte var din gräns går. Säljaren bestämmer dessutom själv vem bostaden säljs till och får väga in andra villkor än priset. Ha löftet klart innan du börjar gå på visningar på riktigt.
Kan jag buda upp till hela lånelöftet?
Beloppet i löftet är lånet, inte det pris du kan betala. Priset du klarar är lånet plus dina egna pengar, och de egna pengarna ska räcka till både kontantinsatsen och köpets övriga kostnader: handpenning i rätt tid, flytt och, vid ett fastighetsköp, lagfart och eventuella nya pantbrev. Ett besked på ett visst belopp är dessutom inget godkännande av ett visst köp.
Vad gör jag om mäklaren vill se mitt lånelöfte?
Du bestämmer själv vad du lämnar ut. Ett lånelöfte visar ditt låneutrymme hos långivaren och säger inget om vad du tänker bjuda, men beloppet blir känt för den som ser handlingen. Vill du bekräfta finansieringen utan att visa ditt tak kan du fråga långivaren vilken form av besked du kan få. Att säljaren får väga in andra villkor än priset är skälet till att frågan över huvud taget ställs.
Vad händer om jag lägger till eller tar bort en medlåntagare?
Räkna med att beskedet måste prövas om. Löftet bygger på de inkomster, skulder och hushållsuppgifter som fanns när det gavs, och byter låntagarna ändras hela underlaget. Ta kontakt med långivaren innan du budar, inte efter, om låntagarna ska vara andra än i ansökan.
Kan jag höja lånelöftet under en pågående budgivning?
Utgå inte från det. En höjning är en ny bedömning hos långivaren, inte en justering av ett besked du redan har. Behöver du ett större utrymme är det bättre att ta den diskussionen innan budgivningen börjar. Sätt annars ditt tak utifrån det besked du faktiskt har.
Är handpenningen samma sak som kontantinsatsen?
Nej. Handpenningen är en del av köpeskillingen som betalas i anslutning till kontraktet, medan kontantinsatsen är den del av köpet som inte finansieras med bolån. De sammanfaller ofta i tid men är olika begrepp. Har du inte handpenningen tillgänglig när den ska betalas erbjuder vissa långivare handpenningslån, som är en egen produkt med egna villkor.