Sälja lägenhet - så avgör du vilka regler som gäller

Vilken sorts lägenhet äger du?

Ordet lägenhet beskriver bostadens form, inte vad du juridiskt äger. Tre vanliga upplåtelseformer ryms i samma ord, och de styrs av olika lagar:

• Bostadsrätt. Du äger en andel i en bostadsrättsförening och rätten att använda en bestämd lägenhet. Det är den form de flesta menar när de säger att de ska sälja lägenhet.
• Ägarlägenhet. Du äger själva lägenheten som en egen fastighet, med egen fastighetsbeteckning och lagfart.
• Hyresrätt. Du hyr bostaden av en hyresvärd. Den går inte att sälja.

Listan är inte uttömmande. Det finns också mindre vanliga former, till exempel kooperativ hyresrätt och äldre andelslägenheter i en bostadsförening. Känner du inte igen dig i någon av de tre formerna ovan ska du kontrollera vad som gäller för just din upplåtelseform innan du utgår från reglerna för bostadsrätt.

Vet du inte vilken form du har räcker det oftast med att titta i dina egna papper.

Är du fortfarande osäker kan du fråga föreningen eller styrelsen om lägenheten finns i deras lägenhetsförteckning, och kontrollera hos Lantmäteriet om du står som lagfaren ägare till en fastighet. Bor du i radhus eller kedjehus gäller samma logik: upplåtelseformen avgör, inte husets utseende. Då hittar du rätt i guiderna om att sälja radhus eller sälja hus.

Bostadsrätt: så fungerar överlåtelsen

En bostadsrätt är lös egendom. Du säljer alltså inte huset utan din andel i föreningen och rätten att bo i lägenheten. Överlåtelseavtalet ska enligt bostadsrättslagen vara skriftligt och undertecknat av både dig och köparen, och det ska ange vilken lägenhet överlåtelsen gäller samt priset. Ett sidoavtal om ett annat pris än det som står i köpehandlingen är ogiltigt.

Affären är inte färdig i och med underskriften. Köparen behöver normalt antas som medlem i föreningen, och bostadsrättslagen har regler om när en överlåtelse blir ogiltig om förvärvaren vägras medlemskap. Styrelsen får samtidigt inte fritt välja köpare: rätten att neka medlemskap är reglerad.

Föreningens ekonomi är en del av det du säljer. Anlitar du mäklare ska objektsbeskrivningen enligt fastighetsmäklarlagen bland annat innehålla förening, lägenhetsnummer, storlek, årsavgift och beslutade avgiftsförändringar, andelsuppgifter, driftskostnader och bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning, som beräknas enligt Fastighetsmäklarinspektionens metod. Den sista uppgiften är lägenhetens andel av föreningens nettoskuld. Den är inte en personlig skuld som köparen tar över, men den visar hur skuldsatt boendet är.

Felreglerna skiljer sig också från husaffären. Ett fel i en begagnad bostadsrätt bedöms utifrån köplagen, avtalet och bostadsrättslagen, inte utifrån jordabalkens regler om fel i fastighet. Uttrycket dolda fel hör hemma i fastighetsaffärer och passar illa här. Konsumentverket anger att fel normalt måste reklameras inom skälig tid och att det finns en tvåårsgräns för vissa krav enligt köplagen.

För byggnadens energideklaration ansvarar normalt föreningen. Du som säljare ansvarar samtidigt för att rätt energiinformation visas i annonsen och att deklarationen visas eller lämnas till spekulant och köpare enligt Boverkets vägledning.

Är det en bostadsrätt du ska sälja fortsätter du i vår guide om att sälja bostadsrätt. Där går vi igenom föreningens handlingar, kapitaltillskott och kontrolluppgiften KU55, som du behöver när vinsten ska deklareras.

Ägarlägenhet: du säljer en egen fastighet

En ägarlägenhet ägs direkt. Den har en egen fastighetsbeteckning, du har lagfart på den och det finns ingen bostadsrättsförening som ska godkänna din köpare. Det gör affären mer lik ett husköp än ett bostadsrättsköp.

Eftersom det är fast egendom gäller jordabalkens formkrav. Köpehandlingen ska vara skriftlig, undertecknas av dig och köparen, ange köpeskillingen och innehålla din överlåtelseförklaring. Ett fastighetsköp som inte uppfyller formkraven kan vara ogiltigt, och en sidoöverenskommelse om en annan köpeskilling än den som står i köpehandlingen är ogiltig.

Säljaransvaret följer samma regelverk. Du kan bli ansvarig om bostaden avviker från avtalet eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta, samtidigt som köparen normalt inte får åberopa ett fel som borde ha upptäckts vid den undersökning som varit påkallad. Ett krav på grund av fel i fastighet preskriberas enligt huvudregeln tio år efter tillträdet, om preskriptionen inte avbryts dessförinnan. Tio år är alltså en yttersta tidsgräns, inte en tioårig garanti. Hur långt köparens kontroll sträcker sig beskriver vi i guiden om besiktning och undersökningsplikt.

Det du säljer är samtidigt bara lägenhetsfastigheten. Husets gemensamma delar ligger normalt utanför den och hanteras ofta genom en gemensamhetsanläggning som fastigheterna deltar i. En sådan andel följer fastigheten vid ägarbyte, så köparen tar över både nyttan och den ekonomiska belastningen. Ta därför fram anläggningsbeslut, andelstal, samfällighetsföreningens stadgar, senaste årsredovisning eller budget, beslutade större arbeten och eventuella lån eller kommande uttaxeringar. Kontrollera också vem som ansvarar för byggnadens energideklaration, så att rätt energiuppgift kan visas i annonsen.

Dina egna förvärvsutgifter räknas in i inköpspriset när vinsten beräknas: köpeskillingen, inköpsprovision när sådan finns, stämpelskatten för lagfarten och utgiften för inteckning, alltså nya pantbrev, när den är en anskaffningsutgift enligt reglerna. Vad posterna kostar i dag ser du i vår kalkylator för lagfart och pantbrev. Vid den nya affären är det köparen som ansöker om lagfart och betalar stämpelskatten.

Den som skattemässigt äger fastigheten den 1 januari betalar hela årets kommunala fastighetsavgift i sin deklaration. Att du och köparen fördelar avgiften mellan er i likvidavräkningen ändrar inte vem som redovisar den till Skatteverket. Anger köpekontraktet uttryckligen när äganderätten går över används den tidpunkten i bedömningen, annars gäller kontraktsdatumet.

Hyresrätt: det finns inget att sälja

Har du hyresrätt äger du varken en andel eller en fastighet. Du har ett hyresavtal med en hyresvärd, och ett hyresavtal är inte något du kan lägga ut till försäljning och överlåta till en köpare på öppna marknaden.

Vill du lämna bostaden börjar du därför hos hyresvärden, inte hos en mäklare. Vad som gäller för ditt avtal styrs av hyreslagstiftningen, och hyresfrågor prövas av hyresnämnden. De säljguider vi har här gäller ägt boende och är inte tillämpliga på din situation.

Så skiljer sig skatten mellan formerna

Skatten avgörs av hur bostaden klassificeras, inte av att den kallas lägenhet. Kontrollera därför klassificeringen innan du räknar på vinsten.

Privatbostadsrätt och ägarlägenhet som är privatbostad

För en privatbostadsrätt i ett privatbostadsföretag och för en ägarlägenhet som är privatbostad är den effektiva skatten på kapitalvinsten normalt 22 procent. Huvudregeln för privatbostad är att du eller någon närstående använder, eller avser att använda, mer än 50 procent av ytan för permanent- eller fritidsboende. Blir affären en förlust är 50 procent av förlusten avdragsgill, och den faktiska skatteeffekten beror även på dina övriga kapitalinkomster och kapitalutgifter.

Bostadsrätt i en oäkta förening

Är föreningen ett oäkta bostadsföretag gäller andra regler, även om du själv har bott i lägenheten. Skatteverkets huvudregel är då att 5/6 av vinsten tas upp, vilket med 30 procents kapitalskatt ger 25 procents effektiv skatt på vinsten. Vid förlust anger Skatteverket att 70 procent normalt får dras av. Föreningens skatterättsliga status ska kontrolleras mot aktuell dokumentation. Den går inte att gissa utifrån föreningens namn eller antalet lokaler.

Vilket år försäljningen hör till

Det är dagen då köpekontraktet eller överlåtelseavtalet undertecknas som avgör vilket år försäljningen ska deklareras, och deklarationen lämnas året efter kontraktsåret. När köpebrevet skrivs, när betalningen kommer och när köparen tillträder ändrar normalt inte det.

Om du vill skjuta upp vinstskatten

Uppskov förutsätter att det du sålt är en privatbostad: en privatbostadsrätt i ett privatbostadsföretag eller en ägarlägenhet som är privatbostad. En andel i ett oäkta bostadsföretag uppfyller inte kravet på ursprungsbostad.

Uppskov innebär att beskattningen skjuts upp, inte att vinsten försvinner. Den sålda bostaden ska bland annat ha varit din permanentbostad: du ska ha bott där minst ett sammanhängande år närmast före försäljningen, eller minst tre av de senaste fem åren. Uppskovsbeloppet ska normalt vara minst 50 000 kronor per delägare, och takbeloppet är 3 000 000 kronor fördelat efter din ägarandel. Ersättningsbostaden ska normalt köpas tidigast 1 januari året före försäljningsåret och senast 31 december året efter, med inflyttning senast 2 maj andra året efter försäljningsåret. Någon löpande uppskovsränta finns inte längre.

Räkna på ditt eget fall i kalkylatorn för vinstskatt på bostad. Uppgifter kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08.

Det här gäller oavsett vad du äger

Vissa frågor ser likadana ut för bostadsrätt och ägarlägenhet. Ta dem tidigt, gärna innan bostaden läggs ut.

Kontrollera att rätt personer kan sälja

Att du står som kontaktperson eller har betalat bostaden betyder inte att du ensam kan genomföra affären.

• Ägs bostaden av flera kräver samäganderättslagens huvudregel samtliga delägares samtycke för att förfoga över egendomen i dess helhet.
• Äktenskapsbalken innehåller samtyckesregler som kan hindra en make från att ensam sälja den gemensamma bostaden. För fast egendom ska samtycket vara skriftligt.
• Sambolagen har motsvarande skyddsregler för bostad som är samboegendom, och även där ska samtycke till avhändelse av fast egendom lämnas skriftligen.
• Säljer ett dödsbo en fastighet ska bouppteckningen vara registrerad hos Skatteverket och dödsboet först söka dödsbolagfart. För bouppteckningar som förrättats från och med 1 juli 2026 ska ett svenskt organisationsnummer anges i ansökan.

Kontrakt och tillträde är två olika datum

Mellan kontraktsdagen och tillträdet finns inget juridiskt tomrum. Skattemässigt hör affären till kontraktsåret, men ansvaret för bostaden och fördelningen av avgifter följer andra regler fram till tillträdet. Vi går igenom stegen i guiden om att kontrakt och tillträde.

Samla underlaget innan du säljer

En ordnad mapp gör deklarationen enklare och minskar informationsluckorna mot köparen. Samla det som är relevant för din bostad: den gamla köpehandlingen eller upplåtelseavtalet, fakturor och betalningsunderlag för förbättringar, uppgift om ROT som redan använts, underlag för försäljningsutgifter och uppgifter om tidigare uppskov. För en bostadsrätt tillkommer föreningens uppgifter och kontrolluppgiften KU55. För en ägarlägenhet tillkommer lagfarts- och pantbrevskostnader från ditt eget köp samt handlingar om större byggåtgärder.

Nästa steg mot försäljningen

Vill du veta vad bostaden kan vara värd i dag börjar du med en kostnadsfri värdering. Ska du anlita mäklare kan du jämföra mäklare, och hur uppdraget prissätts och vad du kan förhandla om beskriver vi under mäklararvode. Fler steg i säljprocessen samlar vi i navet om att sälja bostad.