Frågor till mäklaren 2026 - checklista inför mötet

De viktigaste frågorna till mäklaren handlar om vad som ingår i arvodet, vad som tillkommer, hur lång ensamrätten är, hur värderingen motiveras och hur bostaden ska marknadsföras och säljas. Ställer du samma frågor till alla mäklare du träffar blir svaren jämförbara, och det är jämförelsen som ger dig ett bättre avtal. Checklistan nedan är uppdelad på sex områden och avslutas med de svar som är varningssignaler.

Så använder du checklistan

Träffa två eller tre mäklare innan du bestämmer dig, och ställ samma frågor till alla. Mötet kombineras oftast med en värdering av bostaden, så du får både en prisbedömning och en offert att ta ställning till.

Anteckna svaren under mötet och be om en skriftlig offert efteråt. Men det är inte offerten som binder mäklaren utan uppdragsavtalet: förmedlingsuppdraget ska enligt fastighetsmäklarlagen dokumenteras i ett skriftligt avtal som undertecknas av parterna, och allt som är viktigt för dig ska stå där.

Är du osäker på vad uppdraget faktiskt omfattar blir frågorna lättare att ställa om du först läser om mäklarens uppgifter och skyldigheter genom affären. Sist på sidan står de svar som är varningssignaler, alltså skäl att träffa fler mäklare innan du skriver på.

Erfarenhet och lokal aktivitet: vad har mäklaren sålt nära dig?

En mäklare som nyligen har sålt bostäder som liknar din, i ditt område, känner spekulanterna och prisbilden. Men lokal expert är ett påstående, inte ett bevis, och kontorets adress säger ingenting i sig. Be därför om konkreta försäljningar:

• Vilka bostäder som liknar min har du sålt i området, och hur nyligen?
• Hur många uppdrag har du igång just nu, och hur mycket tid får mitt?
• Vem tar hand om spekulanterna när du är upptagen eller ledig?

Kontrollera också själv att mäklaren är registrerad, i Fastighetsmäklarinspektionens söktjänst Sök mäklare. Läs av registreringstypen och vilket mäklarföretag personen är verksam i i stället för att nöja dig med ett ja eller nej. Registreringen är en behörighets- och tillsynsuppgift, inte ett kvalitetsbetyg, och söktjänsten visar inte hela tillsynshistoriken - ett normalt registerkort betyder alltså inte att mäklaren saknar anmärkningar. Hur kontrollen görs steg för steg står i guiden om hur du kontrollerar en mäklare hos FMI.

Arvode: vad ingår och vad tillkommer?

Det finns ingen lagstadgad procentsats för mäklararvode. Både modellen och nivån avtalas mellan dig och mäklaren, och hur modellerna fungerar går vi igenom i guiden om hur mäklararvodet sätts och vad som ingår. På mötet är det därför följdfrågorna som ger dig något att jämföra:

• Vilken arvodesmodell föreslår du, och varför passar den min bostad?
• Vad ingår exakt: fotografering, planritning, annonsering, styling, visningar?
• Vilka utlägg kan tillkomma, alltså kostnader som du lägger ut för min räkning och fakturerar vidare?
• Vad betalar jag om bostaden inte säljs?
• Är moms inräknad i beloppet du anger?
• Om du föreslår en trappa: var sätts brytpunkten, och hur förhåller den sig till din egen värdering och till det utgångspris du föreslår?

En trappa innebär att mäklaren får en högre andel av den del av priset som överstiger en avtalad nivå. Brytpunkten är därför den siffra som avgör vad trappan kostar dig: läggs den under vad bostaden rimligen går för får mäklaren den högre andelen av ett helt normalt utfall. Det är den frågan som binder ihop arvodet med värderingen längre ner på sidan.

Är ersättningen avtalad som provision krävs enligt fastighetsmäklarlagen dessutom en särskild överenskommelse för att mäklaren ska ha rätt till ersättning för utlägg. Står det ingenting om utläggen i avtalet är det värt att reda ut vad som gäller innan du skriver på.

Uppdragsavtal och ensamrätt: vad skriver du på?

Uppdragsavtalet avgör vad som händer om samarbetet inte fungerar. Ensamrätt innebär att mäklaren under en avtalad period har uppdraget ensam, och enligt fastighetsmäklarlagen får ett ensamt förmedlingsuppdrag avtalas för högst tre månader åt gången. Under en giltig ensamrätt kan mäklarens rätt till provision påverkas även om bostaden säljs utan mäklarens medverkan; exakt vad som gäller beror på lagens regler och på ditt avtal.

Avtalet tecknar du dessutom med en registrerad fastighetsmäklare, inte med kedjan eller kontorets bolag. Fråga därför:

• Vem står som ansvarig mäklare i avtalet, och är det du som sköter mitt uppdrag?
• Hur lång ensamrätt vill du ha, och varför just den perioden?
• Vad gäller om jag hittar köparen själv under ensamrätten?
• Vad händer om jag vill avsluta uppdraget i förtid, och vad kostar det?
• Vad gäller för spekulanter du har anvisat, alltså fört samman mig med, om uppdraget upphör och bostaden säljs senare?

Den sista frågan är lätt att missa. En köpare som mäklaren har anvisat kan under lagens förutsättningar påverka ersättningsrätten även efter att uppdraget har upphört, och byter du mäklare mitt i en försäljning kan det sluta i en diskussion om dubbel provision. Vad som gäller vid ett byte står i guiden om att avsluta uppdraget och byta mäklare, och avtalets innehåll punkt för punkt i genomgången av uppdragsavtalet och ensamrätten.

Marknadsföring och prissättning: hur ska bostaden säljas?

En värdering är en bedömning av ett osäkert framtida pris, inte ett löfte. Det intressanta är därför inte siffran i sig utan hur mäklaren motiverar den, och vilken plan som ska ta bostaden från annons till avslut:

• Vilka jämförbara försäljningar ligger bakom din värdering?
• Vad skulle få dig att ändra värderingen uppåt eller nedåt?
• Vilket utgångspris föreslår du, och hur förhåller det sig till värderingen?
• Hur ser marknadsföringen ut före första visningen, i annons och på bostadsportaler?
• Vilken tidsplan ser du för hela försäljningen?

Marknadsvärde, utgångspris och slutpris är tre olika saker, och ett högt slutpris i förhållande till utgångspriset bevisar varken skicklighet eller lockpris. Välj alltså inte mäklare efter vem som värderar högst; en hög värdering är lätt att lämna och svår att infria, och det är motiveringen som visar kompetensen. Vad mäklaren tittar på vid mötet beskrivs i guiden om den kostnadsfria värderingen.

Visning och budgivning: hur hålls du informerad?

Under budgivningen avgörs affären, och då vill du veta exakt hur informationen når dig. Tre spelregler är värda att kunna redan före mötet: bud är normalt inte bindande förrän ett överlåtelseavtal är påskrivet, du som säljare väljer själv vem du säljer till, och mäklaren ska föra en anbudsförteckning över de bud som lämnas. Fråga sedan:

• Vem håller visningarna, du själv eller en medhjälpare?
• Hur många visningar ingår, och vad kostar extra visningar?
• Hur och hur ofta hålls jag informerad under budgivningen?
• Hur dokumenteras bud med villkor, till exempel förbehåll om lånelöfte eller ett visst tillträdesdatum?
• Hur hanterar du bud som kommer efter planerad kontraktstid?
• Hur informeras spekulanterna om varandras bud och om hur budgivningen går till?

Lyssna också efter vad mäklaren lovar. Mäklaren ska ta till vara både din och köparens intressen och inom ramen för god fastighetsmäklarsed särskilt beakta dina ekonomiska intressen som uppdragsgivare. En mäklare som lovar att bara arbeta för dig, eller att hålla inne uppgifter för spekulanterna, lovar något som strider mot den rollen. Och ingen kan lova ett visst slutpris, eftersom priset avgörs av budgivningen och av vem du väljer att sälja till.

Referenser: vad säger tidigare säljare?

Referenser visar hur samarbetet fungerar i praktiken: återkoppling, tillgänglighet och hur mäklaren hanterar motgångar. Be om referenser som är färska och relevanta för din bostadstyp:

• Kan jag få kontakt med två säljare du har hjälpt det senaste året, med bostäder som liknar min?
• Till referensen: hur fungerade återkopplingen, höll tidsplanen, och vad hade kunnat göras bättre?

Kom ihåg att referenserna är utvalda av mäklaren själv. Ställ därför specifika frågor i stället för att be om ett allmänt omdöme. Omdömen på nätet säger något om kundupplevelsen, men bara om du ser vilken plattform de kommer från, hur många de är och vilken period de avser - och de är inget bevis på resultat.

Varningssignaler: svar som bör få dig att jämföra vidare

Inget enskilt svar behöver betyda att mäklaren är fel val. Men vart och ett av följande är ett skäl att träffa fler innan du bestämmer dig:

• vaga eller undvikande svar om vad som ingår i arvodet och vilka utlägg som tillkommer
• ovilja att lämna en skriftlig offert
• krav på lång ensamrätt utan motivering
• en trappa där brytpunkten inte går att koppla till mäklarens egen värdering
• en värdering som ligger klart över de andras utan förklaring
• löften om ett visst slutpris
• löften om att bara arbeta för dig eller att hålla inne uppgifter för spekulanterna
• press att skriva på uppdragsavtalet direkt på mötet

Jämför svaren innan du skriver på

Ställ offerterna mot varandra punkt för punkt: arvodesmodell, vad som ingår, utlägg, kostnaden om bostaden inte säljs, ensamrättens längd och planen för försäljningen. Det som ska gälla mellan dig och mäklaren ska stå i uppdragsavtalet, inte bara ha sagts på mötet.

Behöver du fler mäklare att ställa frågorna till hittar du metoden i guiden om hur du jämför mäklare steg för steg, och vad som händer efter påskrift i genomgången av hur du säljer din bostad. Registreringen kontrollerar du direkt hos myndigheten i Fastighetsmäklarinspektionens söktjänst Sök mäklare.