Köpa lägenhet

Vilken sorts lägenhet är det du köper?

Annonsen säger lägenhet, men bakom ordet döljer sig tre olika upplåtelseformer, och bara två av dem går att köpa:

• Bostadsrätt. Du köper en andel i en bostadsrättsförening och rätten att använda en bestämd lägenhet. Föreningen äger huset och äger eller innehar marken.
• Ägarlägenhet. Du köper själva lägenheten som en egen fastighet, med egen fastighetsbeteckning och lagfart. Ingen bostadsrättsförening prövar dig som medlem.
• Hyresrätt. Du hyr bostaden av en hyresvärd. Den går inte att köpa.

Vilken form det gäller ska framgå av objektsbeskrivningen. Är uppgiften otydlig är det en av de första frågorna du ställer till mäklaren, eftersom svaret avgör vilken lag som styr affären.

Samma logik gäller för radhus och kedjehus: upplåtelseformen avgör regelverket, inte husets utseende. Är det den bostadstypen du tittar på hittar du fortsättningen i guiderna om att köpa radhus och köpa hus.

Bostadsrätt: du köper en andel i en förening

Köper du en bostadsrätt köper du lös egendom. Avtalet om överlåtelse ska vara skriftligt och undertecknat av både säljaren och dig, och det ska ange vilken lägenhet köpet gäller och priset. Ett sidoavtal om ett annat pris än det som står i köpehandlingen är ogiltigt, och ett avtal som inte uppfyller formkraven kan vara ogiltigt.

Köpet förutsätter dessutom normalt att du antas som medlem i föreningen. Bostadsrättslagen har regler om när en överlåtelse blir ogiltig om förvärvaren vägras medlemskap, med vissa undantag. Styrelsen väljer inte fritt vem som får köpa: rätten att neka medlemskap är reglerad.

Det viktigaste att förstå är att du köper en plats i en ekonomisk förening, vars skulder och underhållsbehov påverkar framtida årsavgifter och därmed din boendekostnad. Den senaste årsredovisningen är ett centralt ekonomiskt underlag, och hur du läser den post för post går vi igenom i guiden om bostadsrättsföreningens ekonomi. I objektsbeskrivningen ska mäklaren dessutom redovisa bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning: lägenhetens andel av föreningens nettoskuld. Den är varken samma sak som månadsavgiften eller en skuld du personligen tar över, men den visar lägenhetens andel av föreningens nettoskuld enligt den metod mäklaren ska använda.

Felreglerna skiljer sig också från fastighetsköpet: vid köp av en befintlig bostadsrätt mellan privatpersoner bedöms fel utifrån köplagen, avtalet och bostadsrättslagen, inte utifrån jordabalkens regler om fel i fastighet. Upptäcker du ett fel efter tillträdet behöver du normalt reklamera inom skälig tid, och för vissa krav finns en tvåårsgräns enligt köplagen. Vänta alltså inte med att påtala det du hittar.

Resten av bostadsrättsköpet går vi igenom i guiden om att köpa bostadsrätt: medlemskapsprövningen steg för steg, föreningens avgifter, hur du undersöker lägenheten och vad styrelsen måste godkänna om du vill bygga om. Gäller affären en lägenhet som ännu inte är byggd finns kostnadskalkyl, förhandsavtal, ekonomisk plan och upplåtelseavtal förklarade i guiden om nyproducerad bostadsrätt.

Ägarlägenhet: du köper en egen fastighet

En ägarlägenhet är en egen fastighet: en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet. Den har en egen fastighetsbeteckning, du får lagfart på den och det finns ingen bostadsrättsförening som ska godkänna dig. Det gör affären mer lik ett husköp än ett bostadsrättsköp.

Eftersom det är fast egendom gäller jordabalkens formkrav. Köpehandlingen ska vara skriftlig, undertecknas av säljaren och dig, ange köpeskillingen och innehålla säljarens överlåtelseförklaring. Uppfylls inte formkraven kan köpet vara ogiltigt. Villkor om exempelvis besiktning eller finansiering måste dessutom utformas rätt i det bindande avtalet för att få verkan.

Du har också undersökningsplikt. Du får normalt inte åberopa ett fel som borde ha upptäckts vid den undersökning som varit påkallad med hänsyn till bostadens skick och omständigheterna vid köpet. Plikten är situationsberoende: tecken på fukt, lukt eller en ovanlig konstruktion kan innebära att du behöver gå längre än en okulär genomgång. Ett krav på grund av fel i fastighet preskriberas enligt huvudregeln tio år efter tillträdet om preskriptionen inte avbryts, vilket är en yttersta tidsgräns och inte en tioårig garanti. Vad en överlåtelsebesiktning täcker och vad den lämnar utanför beskriver vi i guiden om besiktning och undersökningsplikt.

Det du köper är samtidigt bara lägenhetsfastigheten. Husets gemensamma delar ligger normalt utanför den och hanteras genom en gemensamhetsanläggning som fastigheterna deltar i och som förvaltas av en samfällighetsförening. En sådan andel följer fastigheten vid ägarbyte, så du tar över både nyttan och den ekonomiska belastningen, och delägarskapet går inte att välja bort. Begär anläggningsbeslut, andelstal, samfällighetsföreningens stadgar, senaste årsredovisning eller budget, beslutade större arbeten och eventuella lån eller kommande uttaxeringar. Ett vanligt missförstånd är att en låg avgift i dag betyder låga kostnader framåt: avgiften säger lite om vad delägarskapet kostar dig om en större åtgärd ligger nära i tid. Hur rättigheter och andelar fungerar går vi igenom under servitut och samfällighet.

Efter köpet ska du ansöka om lagfart inom tre månader från den handling som förvärvet grundas på. Vid ett vanligt köp betalar en fysisk person 1,5 procent i stämpelskatt plus en expeditionsavgift, och skatten beräknas på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för året före det år lagfarten beviljas. Kostar ägarlägenheten 3 000 000 kronor, och är köpeskillingen högre än taxeringsvärdet, blir stämpelskatten 1,5 procent av 3 000 000 kronor: 45 000 kronor, plus expeditionsavgiften. Lägg in beloppet i kalkylen från början. Behöver nya pantbrev tas ut tillkommer stämpelskatt på det nya inteckningsbeloppet, men befintliga användbara inteckningar räknas av först. Räkna på ditt eget fall i kalkylatorn för lagfart och pantbrev.

Uppgifterna om att en ägarlägenhet är en egen fastighet och att lagfart söks enligt samma regler som för andra fastigheter är kontrollerade mot 1 kap. 1 a § jordabalken och Lantmäteriets vägledning om ägarlägenheter 2026-08-11. Uppgifterna om lagfartsansökan, stämpelskatt och pantbrev är kontrollerade mot Lantmäteriet 2026-08-08.

Hyresrätt: det finns inget köp

En hyresrätt går inte att köpa. Du hyr bostaden av en hyresvärd och äger varken en andel eller en fastighet, oavsett hur länge kontraktet har funnits i familjen.

Söker du en hyresrätt vänder du dig därför till hyresvärdar och förmedlingsköer, inte till en bostadsannons med budgivning. Vad som gäller för ditt avtal styrs av hyreslagstiftningen, och hyresfrågor prövas av hyresnämnden. Köpguiderna här gäller ägt boende och är inte tillämpliga på din situation.

Så skiljer sig ett bostadsrättsköp från ett ägarlägenhetsköp

Skillnaderna märks på fler ställen än i avtalet. Den här översikten visar var de får praktisk betydelse.

Bramäklares bedömning: ingen av formerna är generellt bättre än den andra. De ger olika slags kontroll och olika slags risk, och det du behöver granska ser därför olika ut.

Lånet: samma tak, olika säkerhet

Finansieringsreglerna är desamma oavsett upplåtelseform. Vid ett förvärv får bolånet vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde, så minst 10 procent behöver du finansiera på annat sätt. Amorteringskravet följer belåningsgraden: över 70 procent innebär minst 2 procent per år, över 50 och upp till 70 procent minst 1 procent per år, och vid 50 procent eller lägre finns inget lagstadgat grundkrav. Procentsatsen räknas på det kreditbelopp som lagen anger, inte på bostadens värde. Uppgifterna om bolånetak och amortering är kontrollerade mot lag (2026:226) 2026-08-08.

Så här slår reglerna i kronor. Kostar lägenheten 3 000 000 kronor, och motsvarar marknadsvärdet priset, får bolånet vara högst 2 700 000 kronor, och minst 300 000 kronor behöver du ordna på annat sätt. Lånar du fullt ut är belåningsgraden 90 procent, alltså över 70 procent, och du amorterar minst 2 procent av kreditbeloppet per år: 54 000 kronor, eller 4 500 kronor i månaden. Går du i stället in med 1 200 000 kronor och lånar 1 800 000 kronor är belåningsgraden 60 procent och grundkravet 1 procent per år: 18 000 kronor, eller 1 500 kronor i månaden. Amorteringen minskar din skuld och är därför inte en kostnad i vanlig mening, men skillnaden på 3 000 kronor i månaden ska ändå rymmas i ditt kassaflöde.

Det som skiljer är säkerheten. En bostadsrätt pantsätts hos föreningen, medan en ägarlägenhet belånas genom inteckning i fastigheten och pantbrev. Läs vidare om lån till bostadsrätt, bolån till hus och fastighet och hur pantbrev fungerar.

Ett lånelöfte är ett preliminärt besked, inte en garanti. Långivaren gör en slutlig kreditprövning när du har hittat en konkret bostad och väger då in värdering, säkerhet och belåningsgrad. Ett vanligt missförstånd är att bolånetaket också är ett besked om lånets storlek: taket anger vad lagen som mest tillåter, men banken kan efter sin prövning låna ut mindre än 90 procent till just ditt hushåll. Förbered ansökan med hjälp av guiden om lånelöfte inför bostadsköpet, se hur du kan finansiera kontantinsatsen och testa månadsbeloppet i bolånekalkylatorn. Reglerna i sin helhet finns under bolånetak och amortering.

Nästa steg när du vet vad du köper

När upplåtelseformen är klar vet du också vilket underlag du ska begära och vilka frågor som är relevanta. Ta med frågorna du bör ställa mäklaren till visningen, oavsett form.

• Bostadsrätt: läs årsredovisning och stadgar och fortsätt i guiden om att köpa bostadsrätt. Bramäklares rekommendation: lämna in medlemsansökan så snart avtalet är påskrivet, eftersom tillträdet hänger på föreningens beslut.
• Ägarlägenhet: begär fastighetsuppgifter, handlingar om gemensamhetsanläggningen och underlag för din egen undersökning, och räkna in lagfart och eventuella pantbrev i kalkylen.
• Hyresrätt: vänd dig till hyresvärden eller bostadskön. Köpguiderna gäller inte din situation.

Därefter är stegen desamma: du budar, skriver avtal och tillträder. Så fungerar budgivningen i praktiken, och vad som händer mellan påskrift och nyckelöverlämning går vi igenom i guiden om kontrakt och tillträde. Fler delar av köpprocessen samlar vi i navet om att köpa bostad.