Köpa radhus

Upplåtelseformen avgör vilka regler som gäller

Två radhus i samma länga kan se likadana ut i annonsen men säljas enligt olika regelverk. Formen avgör vilket felansvar du tar på dig och vilka kostnader som tillkommer utöver priset, så ta reda på den redan i annonsen, innan du räknar på affären.

Radhus med äganderätt

Du köper en egen fastighet med egen fastighetsbeteckning och söker lagfart på den. Köpet är ett köp av fast egendom med formkrav i 4 kap. 1 § jordabalken: köpehandlingen ska vara skriftlig, undertecknas av både säljare och köpare, ange köpeskillingen och innehålla säljarens överlåtelseförklaring. Uppfylls inte formkraven kan köpet vara ogiltigt. I övrigt fungerar affären som när du köper ett hus.

Radhus upplåtet med bostadsrätt

Du köper en bostadsrätt, alltså medlemskap i en ekonomisk förening och rätten att använda en bestämd lägenhet - även när lägenheten är ett helt hus i en länga. Avtalet ska vara skriftligt och undertecknat av båda parter samt ange vilken lägenhet överlåtelsen gäller och priset. Ett sidoavtal om ett annat pris är ogiltigt. Du behöver normalt också antas som medlem i föreningen, och föreningens rätt att neka medlemskap är reglerad i bostadsrättslagen. Reglerna är desamma som när du köper en bostadsrätt.

Så tar du reda på vilket som gäller

Det avgörande är vad överlåtelsen faktiskt avser enligt annonsen och objektsbeskrivningen, inte vilka enskilda uppgifter som råkar finnas med.

• Anges att bostaden upplåts med bostadsrätt i en namngiven förening, med lägenhetsbeteckning, årsavgift och andelstal, köper du en bostadsrätt.
• Anges i stället att överlåtelsen avser själva fastigheten, utan förening och årsavgift, köper du fast egendom enligt jordabalken och söker lagfart i eget namn.
• En fastighetsbeteckning är inget bevis för äganderätt. Också en bostadsrättsförenings hus står på en fastighet med egen beteckning, och där är det föreningen som är lagfaren ägare eller innehar marken med tomträtt. Beteckningen förekommer därför även i objektsbeskrivningar för bostadsrätter.
• En månadsavgift är inget bevis för bostadsrätt. Ett radhus med äganderätt kan betala löpande till en samfällighetsförening för väg, garage, vatten och avlopp eller grönytor.

Är det otydligt, kontrollera i Lantmäteriets fastighetsregister vem som är lagfaren ägare till fastigheten och fråga mäklaren rakt ut vid visningen. Fler saker att ta upp finns bland frågorna att ställa till mäklaren.

Så mycket kan du låna, och vad som tillkommer utöver priset

Bolånet får vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde enligt 4 § lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Minst 10 procent behöver du alltså finansiera på annat sätt än med en kredit mot säkerhet i bostaden. Kostar radhuset 4 000 000 kronor får bolånet vara högst 3 600 000 kronor, och minst 400 000 kronor behöver du ordna på annat håll. Reglerna i sin helhet finns i guiden om bolånetaket.

Amorteringskravet trappas efter belåningsgraden: över 70 procent minst 2 procent per år, över 50 och till och med 70 procent minst 1 procent per år. Procentsatsen räknas på det kreditbelopp som lagen anger som amorteringsgrundande, inte på bostadens värde. Lånar du 3 600 000 kronor till radhuset för 4 000 000 kronor är belåningsgraden 90 procent, och du amorterar minst 2 procent av lånet per år: 72 000 kronor, eller 6 000 kronor i månaden. Är lånet i stället 2 600 000 kronor mot samma värde blir belåningsgraden 65 procent, och kravet sjunker till 1 procent: 26 000 kronor per år. Så fungerar amorteringskravet i detalj.

Något lagstadgat skuldkvotstak finns inte, men banken gör en kreditprövning och tittar bland annat på vad som blir kvar att leva på. Ordna därför ett lånelöfte innan du börjar buda. Handpenning och kontantinsats är två olika saker: handpenningen är en del av köpeskillingen och betalas enligt avtalet, medan kontantinsatsen är den del du inte täcker med bolån. Saknas beloppet vid kontraktet finns handpenningslån som en bankprodukt med egna villkor.

Kostnaderna vid sidan av priset skiljer sig mellan formerna. Köper du radhuset som fastighet betalar du stämpelskatt för lagfart, 1,5 procent för en fysisk person, plus en expeditionsavgift på 825 kronor. För radhuset på 4 000 000 kronor blir det 60 000 kronor plus 825 kronor. Behöver nya pantbrev tas ut kostar de 2 procent i stämpelskatt plus 375 kronor per inteckning. Befintliga pantbrev som kan användas ska räknas av först, så multiplicera inte hela lånet med pantbrevsskatten. Skulle hela lånet på 3 600 000 kronor behöva nya pantbrev kostar de 72 000 kronor plus 375 kronor, men finns redan pantbrev på 2 000 000 kronor i fastigheten intecknar du bara mellanskillnaden 1 600 000 kronor och betalar 32 000 kronor plus 375 kronor. Fråga vilka inteckningar som redan finns i fastigheten och räkna ut lagfart och pantbrev för ditt köp. Så fungerar pantbrev. Uppgifter om stämpelskatt och expeditionsavgifter kontrollerade mot Lantmäteriet 2026-08-08.

Köper du i stället en bostadsrätt finns varken lagfart eller pantbrev. Där kan föreningen ta ut överlåtelseavgift och pantsättningsavgift, men bara om stadgarna medger det, och stadgarna ska ange grunderna för hur avgifterna beräknas. Bostadsrättslagen sätter inget generellt procenttak för de två avgifterna, så nivån och vem som betalar läser du i den aktuella föreningens stadgar. Så fungerar lån till bostadsrätt.

Lägg till årsavgift eller samfällighetsavgift, drift och underhåll när du räknar. Enbart amorteringen i exemplet ovan är 6 000 kronor i månaden, före ränta, drift och avgifter. Testa månadsbeloppet i bolånekalkylatorn innan du sätter din budgräns.

Din undersökningsplikt beror på upplåtelseformen

Är radhuset en fastighet gäller jordabalken. Fastigheten kan vara felaktig om den avviker från avtalet eller från vad du med fog kunnat förutsätta, men du får normalt inte åberopa fel som borde ha upptäckts vid den undersökning som varit påkallad med hänsyn till husets skick, jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Plikten är alltså situationsberoende: fuktspår, lukt, ålder, konstruktionstyp eller en notering från besiktningsmannen kan göra att du behöver gå längre än en okulär genomgång. Fel ska reklameras inom skälig tid, och jordabalkens yttersta preskriptionstid är som huvudregel tio år från tillträdet. Vad plikten omfattar går vi igenom under besiktning och undersökningsplikt.

Är radhuset en bostadsrätt bedöms fel i första hand enligt köplagen tillsammans med avtalet, säljarens uppgifter och bostadsrättslagen. Det är inte samma felregelverk som för fastighet, och uttrycket dolt fel hör hemma i fastighetsvärlden och bör inte användas slentrianmässigt här. Konsumentverket anger att fel normalt måste reklameras inom skälig tid och att köplagen har en tvåårsgräns för vissa krav. Du undersöker lägenheten, men läs också stadgarna: föreningen äger byggnaden, och ansvaret för olika delar är fördelat mellan föreningen och medlemmen enligt bostadsrättslagen och stadgarna.

Besiktning behövs även för ett radhus

Att huset sitter ihop med grannens betyder inte att någon annan redan har kontrollerat det. En överlåtelsebesiktning kan vara central i din undersökning, men omfattningen bestäms av uppdraget och besiktningsvillkoren. Besiktigad är därför inte samma sak som att allt tekniskt och juridiskt är kontrollerat.

Frågor som ofta kräver egna kontroller vid sidan av besiktningen är bland annat elinstallationen, skorsten och eldstad, radon, tomtgränser, servitut och samfälligheter samt bygglov och andra kommunala handlingar. Läs uppdraget och fråga vad som ingick.

Radon är värt en egen fråga i sammanbyggda hus. Referensnivån i bostäder är 200 Bq/m³, och ett tillförlitligt årsmedelvärde kräver normalt en långtidsmätning under minst två månader under eldningssäsongen. Fråga efter senaste mätningen, mätperioden, vilken typ av mätning som gjordes och om huset har ändrats sedan dess. Ett mätvärde utan datum och metod är svag information.

Ta också reda på var fastighetsgränsen går och vilka byggnadsdelar som är gemensamma. En linje i en digital karta är inte i sig bevis för gränsens exakta läge; den rättsliga gränsen avgörs av förrättningen och de underlag som hör till fastighetsbildningen. I en radhuslänga kan tak, ledningar, förråd eller parkering ligga i en gemensamhetsanläggning, och då gäller andra handlingar än besiktningsprotokollet.

Samfälligheten följer med radhuset

Ett radhusområde kan ha gemensam väg, parkering, garage, sophus, ledningar för vatten och avlopp, lekplats eller grönytor. Kontrollera därför alltid om fastigheten deltar i en gemensamhetsanläggning. Är det ordnat på det sättet anger förrättningsbeslutet vilka fastigheter som deltar och vilka andelstal som gäller. Andelen följer normalt fastigheten vid ägarbyte, så du kan överta både nyttan och den ekonomiska belastningen.

Begär därför mer än årsavgiften:

• anläggningsbeslutet och fastighetens andelstal
• samfällighetsföreningens stadgar
• senaste årsredovisning eller budget
• beslutade större arbeten
• lån och eventuella kommande uttaxeringar

En låg avgift i dag säger inte att kostnaderna blir låga framåt. Står en privat väg eller en gemensam VA-anläggning inför en större investering kan det påverka din kalkyl väsentligt mer än dagens avgift.

Servitut för infart, ledning eller avlopp hör till samma kontrollsteg. Rubriken i registret räcker inte alltid för att förstå vilket område som omfattas, vem som har rättigheten och vad den får användas till, utan förrättningsakten eller den inskrivna handlingen kan behöva läsas. Äldre avtalsservitut kan dessutom saknas i den förenklade vyn, så dra inte slutsatsen att inga servitut finns bara för att kartan inte visar något. Mer finns under servitut och samfällighet.

Är radhuset en bostadsrätt kan både en bostadsrättsförening och en samfällighet finnas. Håll isär vad du betalar till vem, och granska föreningens siffror separat. Vad årsredovisningens nyckeltal betyder går vi igenom under föreningens ekonomi.

Bygglov och detaljplan i en radhuslänga

Ett radhus kan ha byggts om: inglasad uteplats, altan, takkupa, utökat förråd eller ändrad planlösning. Fråga efter bygglov eller anmälan, startbesked, kontrollplan, slutbesked och ritningar för de åtgärder som gjorts. En åtgärd som omfattas av reglerna får normalt inte tas i bruk innan slutbesked, om byggnadsnämnden inte har beslutat annat. Ett slutbesked är däremot inte en teknisk garanti från kommunen om att byggnaden saknar fel.

Planerar du själv att bygga till är detaljplanen avgörande. Den är juridiskt bindande och kan reglera användning, byggrätt, höjd, placering och mark som inte får bebyggas. En annonsformulering om utvecklingspotential är inget bevis för byggrätt, se detaljplan och byggrätt.

I en bostadsrätt är det i stället styrelsen som ska ge tillstånd till vissa åtgärder enligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen, bland annat ingrepp i bärande konstruktion, ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, ändrad ventilation, åtgärder som påverkar eldstad, rökkanal eller brandskyddet och annan väsentlig förändring av lägenheten. Har tidigare ägare gjort något sådant, be om styrelsens beslut.

Från bud till tillträde

Ett bud binder ingen av parterna. Bindande avtal uppstår först när köpehandlingen respektive överlåtelseavtalet är skriftligt och undertecknat av båda parter. Så fungerar budgivningen.

Vill du villkora köpet av en besiktning eller av att finansieringen ordnas måste villkoret utformas rätt i det bindande avtalet för att få juridisk verkan. Små skillnader i formuleringen påverkar vad du får göra och när köpet kan frånträdas, så lita inte på en muntlig överenskommelse. Vad kontraktet och tillträdet innehåller beskrivs under kontrakt och tillträde.

Köper du radhuset som fastighet ska du normalt ansöka om lagfart inom tre månader från den handling förvärvet grundas på. Från 1 juli 2026 gäller nya identitetskrav i relevanta lagfartsärenden, där förvärvaren i de fall reglerna träffar behöver svenskt personnummer, samordningsnummer eller svenskt organisationsnummer.

Checklista före budet

1. Fastställ upplåtelseformen och läs rätt regelverk.
2. Ta fram samfällighetens anläggningsbeslut, andelstal, stadgar, ekonomi och beslutade arbeten.
3. Läs servitut och kontrollera var fastighetsgränsen går när några meter spelar roll.
4. Begär bygglovshandlingar och slutbesked för till- och ombyggnader, samt detaljplanen om du vill bygga.
5. Boka besiktning och fråga vad uppdraget omfattar, och komplettera med radon, el och eldstad när det behövs.
6. Är det en bostadsrätt: läs senaste årsredovisningen, stadgarna, underhållsplanen och beslutade avgiftsändringar.
7. Ha lånelöftet klart och räkna på hela boendekostnaden, inte bara priset.

Fler steg i köpprocessen samlas i guiden om att köpa bostad.