Köpa hus

Ska du köpa hus gäller andra krav än vid ett bostadsrättsköp: du har undersökningsplikt, du betalar stämpelskatt för lagfart och nya pantbrev, och du tar över allt som hör till fastigheten, från servitut till enskilt avlopp. Det mesta går att kontrollera innan du lägger ett bud - och det är innan budet kontrollen gör nytta, för efter köpet bär du själv det du borde ha upptäckt.

Vad du köper avgörs av hur hus och mark hänger ihop

Äger du huset tillsammans med marken köper du fast egendom: marken, byggnaderna på den och de rättigheter och skyldigheter som följer med. Det är det vanliga fallet vid ett husköp, och det är det resten av sidan utgår från. Men egendomsslaget följer inte av att bostaden är ett hus, utan av hur mark och byggnad hänger ihop. Kontrollera vilken form som gäller innan du räknar på kostnaderna - skillnaderna slår rakt in i kalkylen.

• Hus med äganderätt till tomten. Fast egendom. Jordabalkens formkrav, lagfart, stämpelskatt och pantbrev gäller så som den här sidan beskriver.
• Hus på ofri grund. Byggnaden står på arrenderad mark som någon annan äger, och byggnaden är då lös egendom. Formkraven i 4 kap. 1 § jordabalken gäller inte köpet, huset lagfars inte, ingen stämpelskatt för lagfart tas ut och det går inte att pantsätta med jordabalkens pantbrev - långivarens villkor kan därför skilja sig från ett vanligt bolån. Du tar dessutom över ett arrendeavtal med avgift, avtalstid och villkor som ska läsas innan du bjuder.
• Tomträtt. Du äger huset men innehar marken med nyttjanderätt enligt 13 kap. jordabalken och betalar tomträttsavgäld till markägaren, oftast kommunen. Förvärvet skrivs in som tomträtt i stället för att lagfaras, tomträtten kan intecknas och stämpelskatt tas ut även vid förvärv av tomträtt. Avgälden omregleras periodvis - fråga efter nästa omregleringstidpunkt, för den kan ändra din löpande kostnad.

Köper du en bostadsrätt köper du i stället en andel i en förening och rätten att bo i en viss lägenhet. Villa och hus betyder samma sak i vardagsspråk, och den här sidan gäller båda. Radhus, parhus och kedjehus kan vara antingen fastigheter med äganderätt eller bostadsrätter - det är upplåtelseformen, inte husets form, som avgör regelverket. Se vad du kontrollerar vid ett radhusköp; är bostaden en bostadsrätt är det i stället föreningens ekonomi du behöver granska. Ett fritidshus kan vara vilken som helst av formerna ovan, och hus på arrenderad tomt är vanligast just bland fritidshus - se att köpa fritidshus.

Själva köpet av fast egendom har formkrav i 4 kap. 1 § jordabalken: köpehandlingen ska vara skriftlig, undertecknas av både säljare och köpare, ange köpeskillingen och innehålla säljarens överlåtelseförklaring. Uppfylls inte formkraven kan köpet vara ogiltigt.

Lagen sätter taket på 90 procent, banken sätter din gräns

Bolånet får vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde enligt 4 § lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Minst 10 procent måste du alltså finansiera på annat sätt än med en bostadskredit mot säkerhet i bostaden. Köper du ett hus för 3 000 000 kronor får bolånet vara högst 90 procent av 3 000 000 kronor, det vill säga 2 700 000 kronor, och minst 300 000 kronor behöver du ordna på annat sätt. Så fungerar bolånetaket i praktiken.

Amorteringskravet trappas efter belåningsgrad: över 70 procent amorterar du minst 2 procent per år, över 50 och upp till 70 procent minst 1 procent per år, och vid 50 procent eller lägre finns inget lagstadgat grundkrav. Procentsatsen räknas på det amorteringsgrundande kreditbeloppet, inte på bostadens värde. Med lånet på 2 700 000 kronor i exemplet ovan är belåningsgraden 90 procent, så du amorterar minst 2 procent av 2 700 000 kronor: 54 000 kronor per år, det vill säga 4 500 kronor i månaden. Det tidigare skärpta amorteringskravet vid hög skuldkvot är avskaffat.

Att lagen tillåter 90 procent betyder inte att du får låna så mycket. Banken gör en egen kreditprövning med en kvar-att-leva-på-kalkyl och testar din ekonomi mot en kalkylränta som är högre än den ränta du erbjuds. Något lagstadgat skuldkvotstak finns inte, så varje långivare sätter sina egna gränser - två banker kan ge samma hushåll olika besked. Räkna på ränta, amortering och månadsutbetalning med dina egna siffror.

Ett lånelöfte är ett preliminärt besked, inte en garanti för att just det hus du budar på blir finansierat. Först när du har en konkret bostad gör långivaren en slutlig prövning av din ekonomi och av bostadens värde som säkerhet.

Ett vanligt missförstånd är att handpenningen och kontantinsatsen är samma sak. Handpenningen är en del av köpeskillingen som du normalt betalar när kontraktet skrivs; kontantinsatsen är den del av priset som inte täcks av bolånet. Sitter pengarna i en bostad du ännu inte sålt kan ett handpenningslån eller ett brygglån bli aktuellt, och ska den bostaden säljas först kan du jämföra mäklare för försäljningen.

Räkna på hela kostnaden, inte bara priset

Lagfart och pantbrev går att räkna ut i förväg

Vid köp av fast egendom ansöker du om lagfart inom tre månader från den handling som förvärvet grundas på. Som fysisk person betalar du 1,5 procent i stämpelskatt plus 825 kronor i expeditionsavgift, och skatten beräknas på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för året före det år lagfarten beviljas. Är köpeskillingen 3 000 000 kronor och högre än taxeringsvärdet blir stämpelskatten 1,5 procent av 3 000 000 kronor, alltså 45 000 kronor, plus 825 kronor - totalt 45 825 kronor. Sedan 1 juli 2026 gäller dessutom nya identitetskrav i lagfartsärenden.

Nya pantbrev kostar 2 procent i stämpelskatt på det nya inteckningsbeloppet plus 375 kronor per inteckning. Multiplicera inte hela bolånet med 2 procent: användbara pantbrev som redan finns i fastigheten räknas av först. Behöver du inteckningar som täcker lånet på 2 700 000 kronor och det redan finns pantbrev på 1 500 000 kronor tar du bara ut 1 200 000 kronor i nya. Kostnaden blir då 2 procent av 1 200 000 kronor, alltså 24 000 kronor plus 375 kronor, i stället för de 54 000 kronor som 2 procent på hela lånet hade gett. Fråga därför mäklaren om befintliga pantbrev redan innan du budar. Räkna ut lagfart och pantbrev för ditt köp. Uppgifter om stämpelskatt och expeditionsavgifter kontrollerade mot Lantmäteriet 2026-08-08.

Driftskostnaderna ska rymmas varje månad

Be om husets faktiska driftkostnader med angiven period, inte en schablon. Ta med uppvärmning, hushållsel och elnätsavgift, kommunalt vatten och avlopp eller slamtömning och vattenprov vid enskild anläggning, sotning, sophämtning, försäkring, kommunal fastighetsavgift, eventuell samfällighetsavgift och löpande underhåll. Står huset på arrenderad tomt eller med tomträtt tillkommer arrendeavgift respektive tomträttsavgäld.

Energideklarationen visar en beräknad energiprestanda, inte vad just du kommer att göra av med. Fråga efter faktisk förbrukning och hur många som bott i huset - förbrukningen beror på hushållet, inte bara på huset.

Håll dessutom isär räntekostnad, amortering och drift i kalkylen. Amorteringen är ingen kostnad i ekonomisk mening - den minskar din skuld - men den ska rymmas i kassaflödet varje månad, precis som de 4 500 kronorna i exemplet ovan.

Tomten och planen sätter gränserna för vad huset kan bli

Två saker följer med adressen och går att kontrollera i förväg: detaljplanen styr vad du får bygga till, och ligger huset utanför kommunalt verksamhetsområde för vatten och avlopp tar du över en anläggning med egna kostnader och tillstånd. Väg sedan in följande:

• Byggår och konstruktionstyp. Olika byggperioder har olika kända riskpunkter, och byggåret styr hur långt din undersökning behöver gå.
• Uppvärmning och energiprestanda. Fråga efter systemets installationsår, servicehistorik och faktisk förbrukning - det är underlaget för att bedöma hur nära en större investering ligger.
• Tomten. Storlek, lutning, avrinning, dränering, träd nära huset och hur mycket skötsel den kräver.
• Utbyggnadsmöjlighet. En stor tomt är inte samma sak som en byggrätt - det är planen och kommunens beslut som avgör.
• Planlösning och rumsantal. Att flytta en bärande vägg eller ett våtrum är en bygg- och anmälningsfråga, inte bara en smakfråga.
• Gemensamma anläggningar. Enskild väg, gemensam brunn eller gemensamt avlopp ger både andelstal och kommande investeringar.

Undersökningsplikten avgör vilka fel du kan åberopa

Enligt 4 kap. 19 § jordabalken kan du normalt inte åberopa ett fel som du borde ha upptäckt vid den undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Det kallas undersökningsplikt, och i praktiken betyder det: det du borde ha sett står du för själv.

Plikten är ingen fast checklista där varje kryss innebär att den är uppfylld. Den växer när något pekar mot ett problem: fuktspår, lukt, husets ålder, en konstruktionstyp med kända risker eller en notering från besiktningsmannen. Då uppstår en skyldighet att undersöka vidare - stannar du vid signalen är det du som bär risken för det felet.

Upptäcker du ett fel efter köpet ska du reklamera inom skälig tid från att du märkte eller borde ha märkt det, och jordabalken har en yttersta gräns på tio år från tillträdet. Räkna inte med att dolt fel löser saken: det är ingen försäkringsetikett och ingen automatisk rätt till ersättning. Bedömningen påverkas av avtalet, säljarens uppgifter, husets ålder och konstruktion och vad du borde ha upptäckt.

Besiktningen svarar inte på allt

En överlåtelsebesiktning kan vara kärnan i din undersökning, men omfattningen bestäms av uppdraget. Besiktigad betyder inte att allt på fastigheten är tekniskt och juridiskt kontrollerat - läs vad uppdraget faktiskt omfattar. Guiden om besiktning och undersökningsplikt går igenom vad som normalt ingår.

Räkna med separata kontroller för:

• elinstallationens säkerhet samt skorsten och eldstad
• radon, där referensnivån i bostäder är 200 Bq/m³ enligt Strålsäkerhetsmyndigheten och ett tillförlitligt årsmedelvärde normalt kräver en långtidsmätning på minst två månader under eldningssäsongen
• vattenkvalitet, brunnens kapacitet och det enskilda avloppets funktion och tillstånd
• tomtgränser, servitut, samfälligheter och bygglovshistorik
• förorenad mark samt översvämnings- och skredrisk

Vill du kunna dra dig ur affären efter en besiktning måste villkoret skrivas in i det bindande avtalet och formuleras rätt - små skillnader i ordalydelsen avgör vad du får göra och när. Låt någon med avtalskompetens formulera villkoret; vi publicerar ingen standardklausul att kopiera.

Kontrollera fastigheten, inte bara byggnaden

Gränser och servitut: läs handlingen, inte bara kartan

Lantmäteriets kartlinjer är bra för orientering, men en linje i webbkartan är inget juridiskt bindande bevis på var gränsen går. Ligger en byggnad, ett staket eller en planerad tillbyggnad nära gränsen kan förrättningsakten behöva läsas.

Ett servitut ger en fastighet rätt att använda en annan: väg, brunn, avlopp eller ledning. Rubriken i registret räcker sällan - läs handlingen och ta reda på vilket område som omfattas, vem som har rättigheten och vem som bekostar underhållet. Att en förenklad kartvy inte visar något betyder inte att servitut saknas, särskilt inte för äldre avtalsservitut. Deltar fastigheten i en gemensamhetsanläggning följer andelen med vid ägarbytet, så begär anläggningsbeslut, andelstal, stadgar och senaste årsredovisning. Så läser du servitut och samfälligheter.

Detaljplanen avgör byggrätten, inte annonsen

En detaljplan är juridiskt bindande och kan styra användning, byggrätt, höjd, placering och mark som inte får bebyggas. En annonsformulering om utvecklingspotential är inget bevis på byggrätt. Kontrollera också beslutshistoriken för det som redan är byggt: bygglov, anmälan, startbesked och slutbesked. Slutbeskedet är dock ingen teknisk garanti från kommunen om att byggnaden saknar fel. Kontrollera detaljplan och byggrätt innan du budar på ett hus du tänker bygga om.

Enskilt vatten, avlopp och naturrisker blir ditt ansvar

Har huset enskilt vatten och avlopp tar du över ansvaret vid tillträdet. Begär kommunens tillstånd, installationsår, typ av anläggning och uppgifter om service och slamtömning. För egen brunn finns uppgifter i SGU:s brunnsarkiv, men registret är inte komplett och säger inget om vattnets kvalitet i dag - det gör bara ett färskt vattenprov. Så kontrollerar du enskilt vatten och avlopp.

MSB:s översvämningskarteringar och SGI:s underlag om ras, skred och erosion är planeringsunderlag, inte ett besked om just din tomt. Att en fastighet saknas i underlaget betyder inte att risken är noll, och samma försiktighet gäller uppgifter om förorenade områden. Ligger huset nära vatten är strandskyddet en egen fråga: reglerna ändrades 1 juli 2025, och en brygga eller bastu är inte automatiskt laglig för att den ligger inom fastighetsgränsen.

I budgivningen bestämmer säljaren, inte högsta budet

Det finns ingen lagstadgad form för budgivning. Säljaren bestämmer vem huset säljs till, kan väga in andra villkor än priset och är inte bunden av högsta budet. Bud är normalt inte bindande för någon part förrän ett avtal som uppfyller formkraven har undertecknats - fram till dess kan båda sidor normalt ändra sig. Så fungerar budgivningen steg för steg.

Mäklaren har fått uppdraget av säljaren och ska enligt fastighetsmäklarlagen utföra det omsorgsfullt och följa god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen, men ska inom ramen för god fastighetsmäklarsed särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen - och uppdragsgivaren är säljaren. Mäklaren är därför varken din rådgivare eller säljarens rena försäljningsagent, utan har egna lagstadgade skyldigheter: bud vidarebefordras och förs in i en anbudsförteckning. Ta hjälp av våra frågor att ställa till mäklaren på visningen.

Buda inte upp till hela lånelöftet i tron att banken redan har godkänt köpet - löftet gäller inte den specifika bostaden. Sätt en egen övre gräns utifrån vad du klarar med marginal, och bestäm den innan budgivningen börjar.

Kontraktet styr vägen från bud till tillträde

I köpekontraktet står köpeskillingen, tillträdesdagen, handpenningen och när den ska betalas samt de villkor som ska vara uppfyllda. Vill du ha ett besiktnings- eller finansieringsvillkor måste det stå i kontraktet - en muntlig överenskommelse räcker inte. Så ser vägen från kontrakt till tillträde ut för båda parter.

Parallellt gör din långivare den slutliga kreditprövningen. Vill långivaren ingå avtal ska du få ett bindande erbjudande om bostadskredit och minst sju dagars betänketid. Använd dagarna till att läsa villkoren och jämföra effektiv ränta och avgifter.

På tillträdesdagen betalar du resten av köpeskillingen, får nycklarna och tar över ansvaret för fastigheten. Se till att försäkringen gäller från tillträdet, och köper du fast egendom ska du ansöka om lagfart inom tre månader. Fler steg i affären hittar du i vår guide till att köpa bostad.