Pantbreven kan kosta tiotusentals kronor - eller nästan ingenting
Du ska köpa hus och banken vill ha pantbrev som säkerhet för lånet. Vad det kostar dig avgörs inte av husets pris utan av hur mycket som redan är intecknat. Stämpelskatten på 2 procent tas bara ut på nya inteckningar, medan befintliga pantbrev följer med köpet och kan användas igen. Ställ därför frågan till mäklaren tidigt: hur stora pantbrev finns redan i fastigheten?
Själva pantbrevet är beviset på att det finns en inteckning i fastigheten på ett visst belopp. När du tar bolånet lämnar du pantbrevet som säkerhet till banken. Det kallas pantsättning och ger banken panträtt i fastigheten, alltså rätt att få betalt ur fastigheten om lånet inte betalas.
Inteckningen registreras hos Lantmäteriet. Nya pantbrev utfärdas i dag normalt digitalt, och ett digitalt pantbrev ger samma säkerhet som ett äldre skriftligt. En fastighet kan ha flera pantbrev på olika belopp, och de fortsätter att gälla när fastigheten byter ägare.
Lagfarten visar vem som äger, pantbrevet vad som är intecknat
Blanda inte ihop de två registreringarna. Lagfarten registrerar vem som äger fastigheten och behövs vid varje köp. Pantbrevet är beviset på en inteckning och behövs bara när fastigheten ska belånas. Ett pantbrev säger alltså ingenting om ägandet. Båda registreras hos Lantmäteriet, men de kostar olika mycket och fyller olika funktioner.
Nya pantbrev kostar 2 procent av det nya beloppet
Du betalar stämpelskatt på det nya inteckningsbelopp som tas ut, plus en expeditionsavgift per inteckning.
| Kostnad | Nivå |
|---|---|
| Stämpelskatt för ny inteckning | 2 % av det nya inteckningsbeloppet |
| Expeditionsavgift | 375 kr per inteckning |
Satserna följer stämpelskattelagen och expeditionsavgifterna Lantmäteriets avgifter, enligt Bramäklares faktarevision 2026-08-08.
Behöver du en ny inteckning på 1 000 000 kr blir stämpelskatten 2 procent, alltså 20 000 kr, plus 375 kr i avgift.
Ett vanligt fel i kalkylen är att multiplicera hela bolånet med 2 procent. Pantbrev som redan finns i fastigheten följer med vid köpet och kan användas på nytt som säkerhet, och du betalar bara stämpelskatt på det belopp som behöver intecknas utöver dem. Köper du ett hus där det redan finns pantbrev på 3 000 000 kr och ditt lån stannar på 3 000 000 kr behöver du inga nya pantbrev alls - då blir stämpelskatten 0 kr. Räkna alltid av de befintliga pantbreven först.
Lagfarten kostar 1,5 procent för dig som privatperson
Stämpelskatten för lagfart beror på vem som köper.
| Köpare | Stämpelskatt |
|---|---|
| Privatperson | 1,5 % |
| Juridisk person, till exempel aktiebolag | 4,25 % |
Utöver skatten betalar du 825 kr i expeditionsavgift. Vid ett vanligt köp beräknas skatten på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för året före det år lagfarten beviljas - kontrollera alltså båda beloppen innan du räknar. Köper du för 3 000 000 kr och taxeringsvärdet är lägre blir skatten 1,5 procent, alltså 45 000 kr, plus 825 kr. Vid gåva, arv och bodelning kan andra regler gälla.
Du ska normalt ansöka om lagfart inom tre månader från köpehandlingen. Sedan 1 juli 2026 gäller också nya identitetskrav i lagfarts- och tomträttsärenden. När reglerna gäller för ditt förvärv behöver du uppge svenskt personnummer, samordningsnummer eller svenskt organisationsnummer.
Räkneexempel: pantbrev och lagfart vid ett husköp
Så här ser hela kalkylen ut med antagna belopp. Banken värderar huset till köpeskillingen 4 000 000 kr och lånet blir 3 600 000 kr, alltså 90 procent av marknadsvärdet - lagens maxnivå enligt lag (2026:226). Hur mycket du faktiskt får låna avgörs av bankens kreditprövning och kan bli lägre. I fastigheten finns redan pantbrev på 2 000 000 kr.
Vi antar också att taxeringsvärdet är lägre än köpeskillingen, så att lagfartsskatten beräknas på 4 000 000 kr, och att det nya beloppet tas ut som en enda inteckning (expeditionsavgiften är 375 kr per inteckning).
- Nya pantbrev behövs på 1 600 000 kr.
- Stämpelskatt för inteckningen: 2 procent av 1 600 000 kr är 32 000 kr, plus 375 kr i expeditionsavgift.
- Lagfart: 1,5 procent av 4 000 000 kr är 60 000 kr, plus 825 kr i expeditionsavgift.
- Summa för pantbrev och lagfart: 93 200 kr.
Notera vad de befintliga pantbreven gör med kalkylen: utan dem hade inteckningsskatten gällt hela 3 600 000 kr. Kostnaderna betalas normalt i samband med tillträdet, ofta via banken. Planera för dem utöver kontantinsatsen. Vill du räkna på hela boendekostnaden kan du använda bolånekalkylatorn.
Pantsättningen är skälet till att bolåneräntan är lägre
En säkerhet är något som långivaren kan ta i anspråk om lånet inte betalas tillbaka. Vid bolån är säkerheten bostaden, och pantbrevet är det som gör att fastigheten kan pantsättas utan att du lämnar den ifrån dig. Du bor kvar som vanligt. Banken har rätt att få betalt ur fastigheten om lånet inte sköts, i sista hand genom att den säljs.
Säkerheten är huvudskälet till att bolån normalt har lägre ränta än lån utan säkerhet, som privatlån och kreditkortsskulder. Långivarens risk är mindre när det finns en pant som täcker skulden.
Sedan 2026 påverkar säkerheten också skatten. Från inkomstår 2026 medges inget avdrag för ränta på lån som saknar sådan säkerhet som inkomstskattelagen kräver, enligt Skatteverket. Ränta på ett bolån med pant i bostaden kan däremot fortfarande ingå i skattereduktionen för underskott av kapital.
Hur mycket du får låna mot bostaden begränsas av lag (2026:226): bolån vid köp får vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde. Läs mer om bolånetaket och om hur belåningsgraden beräknas.
Förväxla inte panten med en personlig garanti. En borgensman åtar sig ansvar för någon annans skuld, och en medlåntagare är själv låntagare. Ingen av rollerna ersätter pantbrevet - för ett bolån kräver banken normalt ändå pant i bostaden.
Bostadsrätt pantsätts utan pantbrev
Köper du bostadsrätt i stället för hus slipper du pantbreven helt. Pantbrev finns bara för fast egendom, och en bostadsrätt är lös egendom. Den pantsätts i stället genom att långivaren underrättar bostadsrättsföreningen, som antecknar pantsättningen i sin lägenhetsförteckning. Så fungerar säkerheten när du tar ett bostadsrättslån.
Du betalar ingen stämpelskatt när en bostadsrätt pantsätts. Föreningen får däremot ta ut en pantsättningsavgift om stadgarna tillåter det, och grunderna för avgiften ska framgå av stadgarna.
Beslutat - börjar gälla 1 januari 2027: uppbyggnaden av ett statligt bostadsrättsregister inleds hos Lantmäteriet. Dagens hantering av pantsättningar fortsätter att gälla tills registret tas i full drift, vilket sker vid en senare tidpunkt som regeringen bestämmer.
Byter du bank följer pantbreven med utan ny skatt
Pantbreven hör till fastigheten, inte till banken. Flyttar du bolånet till en ny långivare tar den nya banken över samma pantbrev som säkerhet, och du betalar ingen ny stämpelskatt. Låt alltså inte pantbreven avskräcka dig från att lägga om bolånet.
Nya pantbrev behövs bara när lånet ska bli större än de inteckningar som redan finns. Tänk också på att ett befintligt bolån efter en utökning normalt får vara högst 80 procent av bostadens marknadsvärde enligt lag (2026:226).
Kontrollera det här innan du skriver på
- Hur stora pantbrev finns redan i fastigheten? Uppgiften finns i Lantmäteriets fastighetsregister, och du kan be mäklaren om den.
- Hur mycket behöver du inteckna utöver de befintliga pantbreven? Det beloppet, inte lånets storlek, avgör stämpelskatten.
- Är säljarens lån hanterade så att pantbreven är fria att använda på tillträdesdagen? Det sköts normalt mellan bankerna vid tillträdet.
- Har du räknat med lagfart och pantbrev i kalkylen för ditt huslån?
Nästa steg i bolåneprocessen är ofta att ansöka om lånelöfte. Fler guider finns i översikten över bolån.
Frågor & svar
Vad kostar ett nytt pantbrev?
2 procent av det nya inteckningsbeloppet i stämpelskatt plus 375 kr i expeditionsavgift till Lantmäteriet. Ett nytt pantbrev på 1 000 000 kr kostar alltså 20 375 kr. Satserna följer stämpelskattelagen och expeditionsavgifterna Lantmäteriets avgifter, enligt Bramäklares faktarevision 2026-08-08.
Måste jag betala för pantbrev som redan finns i fastigheten?
Nej. Befintliga pantbrev följer med fastigheten och kan användas som säkerhet för ditt lån. Stämpelskatt betalar du bara på det nya inteckningsbelopp som behöver tas ut utöver de pantbrev som redan finns.
Vad är skillnaden mellan pantbrev och lagfart?
Lagfarten registrerar att du äger fastigheten, medan pantbrevet är ett bevis på en inteckning som banken använder som säkerhet för lånet. Lagfart behöver alla som köper en fastighet, pantbrev behövs bara när fastigheten ska belånas.
Behövs pantbrev när jag belånar en bostadsrätt?
Nej. En bostadsrätt pantsätts genom att långivaren underrättar bostadsrättsföreningen, som antecknar pantsättningen. Du betalar ingen stämpelskatt, men föreningen får ta ut en pantsättningsavgift om stadgarna tillåter det.
Vad händer med pantbreven när jag säljer huset?
De sitter kvar i fastigheten och tas över av köparen. Dina lån löses normalt vid tillträdet, och köparens bank använder sedan samma pantbrev som säkerhet för sina lån.