Mäklarbyrå - vad byrån är och vem du anlitar

Vad är en mäklarbyrå?

En mäklarbyrå är ett företag där en eller flera registrerade fastighetsmäklare arbetar. Lagens ord är fastighetsmäklarföretag, och fastighetsmäklarlagen definierar det som en juridisk person i vilken en eller flera fastighetsmäklare bedriver yrkesmässig förmedling. Mäklarbyrå och mäklarfirma är vardagsord för samma sak. Ordet mäklarkontor syftar oftare på en adress där företagets mäklare är verksamma, och ett företag kan ha flera kontor.

Både mäklaren och företaget ska som huvudregel vara registrerade hos Fastighetsmäklarinspektionen, FMI. Det är två skilda registreringar som prövas mot olika krav. Mäklarens registrering prövas mot personens utbildning, ansvarsförsäkring och lämplighet, företagets bland annat mot att bolaget varken är i konkurs eller likvidation och mot ledningens och de kvalificerade ägarnas skötsamhet.

Vad mäklaren gör i uppdraget, från värdering till tillträde, går vi igenom i guiden om vad en mäklare gör under en försäljning.

Vem tecknar du uppdragsavtalet med?

Med mäklaren, inte med byrån. Fastighetsmäklarlagen säger uttryckligen att fastighetsmäklarföretaget inte får vara part i uppdragsavtal om förmedling, och att uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Parterna är du och en registrerad fastighetsmäklare, alltså en fysisk person.

Det gäller oavsett om mäklaren arbetar i en rikstäckande kedja, på en fristående byrå eller i sitt eget bolag. Kontrollera därför att det står en namngiven mäklare som uppdragstagare i avtalet. Vem som står som avsändare på annonsen, brevpapperet eller fakturan avgör inte vem som är din avtalspart.

En regel till är värd att känna till: mäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt avtalats skriftligen. Det skyddar dig mot villkor du aldrig har sett skrivna. Men regeln gör inte muntliga löften till avtalsinnehåll, så be om att få det som utlovas skriftligt innan du skriver på.

Vad avtalet i övrigt ska svara på, och hur ensamrätten fungerar, tar vi upp i artikeln om mäklaravtalet och ensamrätten.

Så kontrollerar du byrån i FMI:s register

FMI har två söktjänster: Sök mäklare för personer och Sök mäklarföretag för företag. Sök i båda. Företagets status säger inget om mäklarens, och mäklarens säger inget om företagets.

Enligt fastighetsmäklarförordningen redovisar företagstjänsten företagets namn, kedjetillhörighet eller varumärke, registreringsdatum, registreringskategori, postadress, kontorens adresser och vilka mäklare som bedriver sin verksamhet på företagets kontor. Där ser du alltså vilka mäklare som faktiskt hör till kontoret, i stället för att lita på en personalsida.

Registrering är en behörighets- och tillsynsuppgift, inte ett kvalitetsbetyg. Att ett företag är registrerat betyder att lagens grundkrav är uppfyllda och att verksamheten kan granskas, inte att FMI förordar byrån framför en annan. Söktjänsten är inte heller ett komplett register över tillsynsärenden, så ett normalt registerkort är inte samma sak som att det saknas anmärkningar.

Registreringskategorin styr vad företaget får förmedla

Registrering sker i en av tre kategorier: registrering för hyresförmedling, särskild registrering för hyresförmedling och fullständig registrering. För ett mäklarföretag anger kategorin vilken förmedlingsverksamhet företagets mäklare får bedriva i det. Ska du sälja en villa eller en bostadsrätt är det fullständig registrering som är den relevanta kategorin, och du behöver läsa av den både på företaget och på den mäklare du överväger.

Hur du går igenom kontrollen av personen steg för steg beskriver vi i guiden om hur du kollar upp mäklaren. Uppgifterna om söktjänsterna är kontrollerade mot fmi.se 2026-09-02 och reglerna mot fastighetsmäklarlagen samma dag.

Kedjan, kontoret och bolaget bakom skylten

Ett kedjenamn är ett varumärke. Bakom det kan kontoren drivas på olika sätt: som franchise, där kontoret drivs av en fristående franchisetagare i ett eget bolag med eget organisationsnummer, eller i kedjans eget bolag. FMI:s företagstjänst visar kedjetillhörigheten, medan ägarformen oftast framgår av kedjans egen webbplats.

Ägarformen avgör vilket bolag mäklaren bedriver sin verksamhet i och vilket bolag som står bakom kontorets egna åtaganden, till exempel de tjänster som ingår i offerten. Den förklarar också varför arvode, tjänsteinnehåll och arbetssätt kan skilja mellan två kontor under samma skylt. Ett påstående om hela kedjan håller därför sällan för ett enskilt kontor.

Ägarform och organisation kedja för kedja, med kedjornas egna uppgifter och kontrolldatum, beskriver vi separat för Fastighetsbyrån, Svensk Fastighetsförmedling, Länsförsäkringar Fastighetsförmedling, Bjurfors, Mäklarhuset, HusmanHagberg, SkandiaMäklarna och ERA.

När byrån ingår i en bank- eller försäkringskoncern

Har ett kreditinstitut eller ett försäkringsföretag ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget, ska mäklaren upplysa tilltänkta säljare och köpare om det. Kvalificerat innehav betyder enligt fastighetsmäklarlagen tio procent eller mer av kapitalet eller av rösterna, eller ett innehav som annars ger ett väsentligt inflytande över mäklarföretagets ledning.

Bakom regeln ligger samma tanke som förbudet mot förtroenderubbande verksamhet. Ett mäklarföretag får inte ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för företagets mäklare, och mäklaren ska upplysa dig om sådan verksamhet innan uppdragsavtalet ingås.

Fråga därför hur bolån, försäkring eller andra koncerntjänster hanteras i ditt uppdrag, och bedöm det erbjudandet för sig. Att en tjänst kommer från samma koncern som byrån gör den varken bättre eller sämre - den ska jämföras på sina egna villkor.

Stor eller liten byrå - det här går att jämföra

Storleken på byrån säger inget säkert om ditt uppdrag. Det finns ingen officiell statistik som rangordnar svenska mäklarbyråer, och kedjans marknadsföring är inte en uppgift som går att kontrollera. Det som går att kontrollera är kontoret, personen och avtalet.

• Vilka mäklare som är verksamma på kontoret enligt FMI:s företagstjänst, och vilken registreringskategori var och en har.
• Vem som är ansvarig mäklare i ditt uppdrag och vem som håller visningarna.
• Vem som tar över vid semester eller sjukdom, och hur ofta du får återkoppling.
• Vilka tjänster som ingår skriftligt: fotografering, planritning, annonsering, styling och extra visningar.
• Vilka utlägg du betalar även om bostaden inte blir såld.
• Hur lång ensamrätten är och vad som gäller vid förlängning och uppsägning.

Arvodet avtalas i varje enskilt uppdrag. Det finns ingen lagstadgad procentsats och ingen nivå som gäller för en hel kedja. Hur arvodet sätts och vad som påverkar det förklarar vi i guiden om hur mäklararvodet räknas ut.

Hur du sedan ställer två eller tre konkreta förslag mot varandra, punkt för punkt, går vi igenom i guiden om att jämföra mäklare inför försäljningen.

Nästa steg innan du skriver på

Boka värderingsmöten med mäklare från två eller tre kontor och ställ samma frågor till alla. Då jämför du svar, inte varumärken.

• Ta med frågorna att ställa till mäklaren när du går på mötet.
• Räkna på hela notan, inte bara arvodet, med genomgången av vad en mäklare kostar totalt.
• Är du redan bunden till ett kontor och vill vidare, läs om att avsluta uppdraget och byta mäklare innan du säger upp avtalet.