Vad gör en mäklare?

Vem arbetar mäklaren för?

För båda parter, men inte på samma sätt. Enligt fastighetsmäklarlagen ska mäklaren ta till vara både säljarens och köparens intressen, och inom ramen för god fastighetsmäklarsed särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. God fastighetsmäklarsed är den yrkesstandard som följer av lagen och av aktuell praxis.

Uppdragsgivaren är normalt säljaren, som också betalar arvodet. Köparen betalar ingenting till säljarens mäklare, men mäklarens skyldigheter gäller ändå mot köparen.

Mäklaren får inte som ombud företräda säljaren mot köparen eller köparen mot säljaren. Begränsade uppgifter åt en part är tillåtna, men förhandlingsombud åt den ena sidan är det inte. Det är den gränsen som gör att mäklaren varken är köparens rådgivare eller säljarens rena försäljningsagent.

Måste mäklaren vara registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen?

Ja. Fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag ska vara registrerade hos Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, och står under myndighetens tillsyn. Lagen gör undantag för vissa former av hyresförmedling och för advokater och advokatbolag.

Registrering sker i olika kategorier, och kategorin avgör vad mäklaren får förmedla. För att förmedla bostäder krävs fullständig registrering. Du kan söka fram mäklaren i FMI:s tjänst Sök mäklare, som visar namn, registreringstyp, senaste registreringsdatum och vilket registrerat företag mäklaren är verksam i.

Registreringen är en behörighets- och tillsynsuppgift, inte ett kvalitetsbetyg. Söktjänsten är inte heller ett disciplinregister: den visar inte all historik över anmälningar, erinringar och varningar, så du kan inte läsa ut ”inga anmärkningar” ur ett registerkort som ser normalt ut. Senaste registreringsdatum är dessutom inte samma sak som mäklarens totala erfarenhet.

Mäklarens arbetsmoment - steg för steg genom affären

En bostadsförsäljning följer i stort sett alltid samma moment. Så här ser mäklarens arbete ut från första mötet till att köparen får nycklarna.

Intag och uppdragsavtal

Intaget är det första mötet. Mäklaren ser bostaden, ställer frågor och presenterar sitt upplägg för försäljningen.

Bestämmer du dig skrivs ett uppdragsavtal. Det ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna, och mäklaren får inte åberopa ett villkor som varken står i avtalet eller har avtalats skriftligen på annat sätt. Avtalet anger bland annat hur arvodet beräknas, vad som ingår i uppdraget, vilka utlägg som kan tillkomma och om mäklaren har ensamrätt.

Ensamrätt får avtalas för högst tre månader åt gången, och en förlängning får avtalas tidigast en månad innan ensamrätten upphör. Under en giltig ensamrätt kan mäklaren ha rätt till ersättning även om bostaden säljs utan mäklarens medverkan. Vad som gäller vid uppsägning, ensamrätt och risken för dubbla provisionsanspråk står i guiden om att byta mäklare under en pågående försäljning.

Värdering

Mäklaren gör en värdebedömning inför försäljningen. Den bygger normalt på jämförbara försäljningar i området, bostadens läge, storlek och skick samt marknadsläget.

En värdering är en bedömning av ett osäkert framtida pris, inte en garanti. Be mäklaren motivera den: vilka jämförelseobjekt används, och vad skulle få bedömningen att ändras? Hur själva värderingsmötet går till beskriver vi i guiden om kostnadsfri värdering av bostaden.

Marknadsföring och objektsbeskrivning

Mäklaren tar fram annonsmaterialet och marknadsför bostaden, ofta med fotografering, planritning och annonsering på bostadsportaler. Vad som ingår i arvodet och vad som kostar extra ska framgå av uppdragsavtalet.

En tilltänkt köpare som är konsument ska också få en skriftlig objektsbeskrivning. För en fastighet ska den innehålla beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader, vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten, gemensamhetsanläggningar samt byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

För en bostadsrätt gäller i stället föreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal, lägenhetens nummer och storlek, mark och utrymmen utanför lägenheten som ingår i upplåtelsen, årsavgiften och beslutade ändringar av den, driftskostnader samt bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning - ett mått på hur stor del av föreningens nettoskuld som räknas på just den lägenheten. Mäklaren ska dessutom lämna föreningens senaste årsredovisning och registrerade stadgar.

Objektsbeskrivningen är viktig, men den ersätter inte köparens egen undersökning av bostaden.

Visning

Mäklaren planerar och genomför visningar, svarar på spekulanternas frågor och följer upp intresset efteråt. Upplägget varierar mellan öppna visningar, bokade tider och privata visningar.

Förmedlingsuppdraget är personligt. En oregistrerad assistent får hjälpa till, men bara med uppgifter som inte kräver en mäklares sakkunskap, och det ska tydligt framgå att mäklaren är ansvarig. FMI skriver att mäklaren är personligen ansvarig för förmedlingsuppdraget oavsett vem som utför de praktiska momenten. Fråga därför före avtalet vem som håller visningarna och vem som står som ansvarig mäklare.

Budgivning och anbudsförteckning

Under budgivningen ska mäklaren vidarebefordra bud till säljaren och hålla parterna informerade. Mäklaren ska föra journal över förmedlingsuppdraget och dessutom upprätta en förteckning över de bud som lämnas, med budgivarens namn och kontaktuppgifter, belopp, tidpunkt och villkor. Lagens ord för förteckningen är budgivningslista, som också kallas anbudsförteckning. Journalen och förteckningen är två olika dokument.

Båda handlingarna ska lämnas till uppdragsgivaren när uppdraget är slutfört, och ingås ett överlåtelseavtal ska även köparen och säljaren få dem. Du kan alltså i efterhand se hur budgivningen faktiskt gick till.

Två saker är bra att känna till. Bud är normalt inte bindande, varken för köpare eller säljare, innan ett bindande överlåtelseavtal har skrivits under, och det gäller även ett bud som lämnats skriftligt - frågan reds ut i artikeln om huruvida ett skriftligt bud är bindande. Och det finns ingen regel som säger att bostaden måste säljas till den som bjuder högst: säljaren väljer själv köpare och kan väga in annat än priset. Hela förloppet från visning till accepterat bud beskrivs i guiden om budgivning vid bostadsköp.

Kontrakt

När säljaren har valt köpare upprättar mäklaren kontraktet och går igenom villkoren med båda parter, till exempel tillträdesdag, handpenning och eventuella villkor för köpets genomförande. Mäklaren ska verka för att parterna kommer överens i de frågor som behöver lösas och hjälpa dem att upprätta handlingarna, om inte annat har avtalats. Först när avtalet är undertecknat enligt de formkrav som gäller för bostadstypen är affären bindande.

Tillträde

På tillträdesdagen slutförs affären. Mäklaren medverkar normalt vid den ekonomiska avräkningen mellan parterna, ser till att dokumentationen blir klar och att nycklarna byter ägare. Därefter är uppdraget i praktiken avslutat, men mäklarens sätt att sköta det kan granskas i efterhand.

Upphör uppdragsavtalet utan att bostaden har sålts ska mäklaren upplysa dig om att en senare försäljning ändå kan ge mäklaren rätt till ersättning. Det gäller typiskt när köparen är någon som mäklaren har anvisat.

Vad gör mäklaren för köparen?

Mer än att öppna dörren på visningen. Mäklaren ska i den utsträckning god fastighetsmäklarsed kräver ge både köpare och säljare de råd och upplysningar de behöver om bostaden och om annat som har samband med överlåtelsen, och i förväg berätta för spekulanterna hur säljaren tänker genomföra försäljningen.

Fyra av skyldigheterna mot köparen är konkreta och lätta att kontrollera:

• Kontroll av rättsläget. Mäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten, vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den och om den har del i gemensamhetsanläggningar. För en bostadsrätt kontrolleras förfoganderätten och om bostadsrätten är pantsatt. Det är en rättslig kontroll, inte en besiktning av skicket.
• Upplysning om det mäklaren vet. Har mäklaren iakttagit, känner till eller har särskild anledning att misstänka något om bostadens skick som kan ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om det.
• Skriftlig information om undersökningsplikten. Mäklaren ska skriftligen upplysa köparen om köparens eget ansvar att undersöka bostaden, och verka för att undersökningen görs före köpet.
• Erbjudande om boendekostnadskalkyl. En tilltänkt köpare som är konsument ska erbjudas en skriftlig beräkning av boendekostnaderna.

Mäklaren omfattas dessutom av penningtvättsregleringen och ska skaffa kundkännedom om parterna. Det är skälet till att du får legitimera dig och kan få frågor om affären och om varifrån pengarna kommer. Reglerna ändras: EU:s penningtvättsförordning ska tillämpas från 10 juli 2027 för bland annat fastighetsmäklare, och det som är beslutat samlar vi på sidan om bostadsregler som är på väg.

Vad ansvarar mäklaren inte för?

Mäklaren är förmedlare, inte part i affären. Fyra gränser är värda att räta ut:

• Bostadens skick. Mäklaren garanterar inte att bostaden är felfri och gör ingen besiktning. Ansvaret för fel i bostaden ligger mellan säljaren och köparen. Däremot ansvarar mäklaren för att upplysa om det mäklaren vet eller har särskild anledning att misstänka, och för de rättsliga kontroller lagen kräver.
• Slutpriset. Värderingen är en bedömning, inte ett löfte. Mäklaren kan inte garantera vad bostaden säljs för.
• Vem som får köpa. Säljaren bestämmer vem bostaden säljs till. Mäklaren ska sköta processen korrekt men väljer inte köpare.
• Att bud står fast. Ett bud är normalt inte bindande. Mäklaren kan inte tvinga en spekulant att fullfölja ett bud som lämnats före kontraktet.

Säljer du utan mäklare tar du över både momenten och kontrollerna, och köparen får ingen objektsbeskrivning enligt lagens krav. Vad det innebär i praktiken går vi igenom i guiden om att sälja bostad utan mäklare.

Om mäklaren har gjort fel

Det finns två spår, och de leder olika. En anmälan till FMI gäller tillsynen: myndigheten kan besluta om erinran eller varning eller återkalla registreringen, men prövar inte skadeståndsfrågor och betalar inte ut pengar till anmälaren.

Vill du ha nedsatt arvode eller skadestånd riktar du kravet till mäklaren först, och därefter till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd eller till allmän domstol. Arvodet kan sättas ned om mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren, dock inte om åsidosättandet är av ringa betydelse. Skillnaden mellan anmälan och ersättningskrav går vi igenom i guiden om att jämföra och välja mäklare.

Vad kostar mäklarens arbete?

Det avtalar du och mäklaren om. Det finns ingen lagstadgad procentsats för mäklararvode i Sverige, och ersättningen kan vara ett fast belopp, en andel av priset eller en trappa. Avtalar ni inget annat beräknas ersättningen enligt lagen som provision på köpeskillingen, och ersättning för utlägg kräver då en särskild överenskommelse.

Hur modellerna fungerar och vad som påverkar nivån står i guiden om hur mäklararvodet sätts. Vad som ingår, vad som tillkommer och hur du jämför offerter i kronor står i guiden om vad en mäklare kostar totalt.

Nästa steg innan du väljer mäklare

Träffa gärna fler än en mäklare. Jämför hur värderingen motiveras, planen för försäljningen, ensamrättens längd och vad som faktiskt ingår i uppdraget, inte bara priset.

• frågor att ställa till mäklaren innan du skriver avtal
• hela försäljningen steg för steg, från förberedelser till tillträde

Uppgifter kontrollerade mot fastighetsmäklarlagen och Fastighetsmäklarinspektionen 2026-09-02.