Bolånekalkylator

Vad kalkylen visar

Kalkylatorn visar fyra rader: räntan per månad, amorteringen per månad, hur mycket ränteavdraget sänker kostnaden och månadskostnaden efter avdrag. Överst i resultatpanelen står summan av ränta och amortering före skattereduktion - det belopp som faktiskt dras från kontot varje månad. Posterna redovisas var för sig eftersom de betyder olika saker för din ekonomi.

Räntekostnaden är priset för lånet. Amorteringen är återbetalning av skulden. Den belastar kassaflödet varje månad, men den minskar samtidigt lånet och är därför inte en kostnad på samma sätt som räntan. Ränteavdragsraden visar hur mycket skattereduktionen sänker kostnaden, och månadskostnaden efter avdrag är de tre raderna sammanräknade.

Avdragsraden är ett räkneantagande, inte ett besked om din skatt. Kalkylatorn räknar reduktionen på räntan i den här kalkylen och förutsätter en person utan andra kapitalinkomster. I verkligheten styrs reduktionen av ditt sammanlagda underskott av kapital, så ditt utfall kan bli ett annat.

Tänk också på att bolånet bara är en del av boendekostnaden. I en egen budget behöver du lägga till månadsavgift i bostadsrättsförening eller driftkostnader för hus, fastighetsavgift, försäkring och underhåll.

De tre värdena du ställer in själv

Kalkylatorn har tre reglage: bostadens pris, lånebeloppet och räntan. Startvärdena är exempel som du ska dra om till din egen situation. Räntereglaget börjar på 4,0 procent, och det är ett räkneexempel - inte en marknadsränta och inte en nivå du kommer att erbjudas. Räknaren publicerar aldrig en aktuell räntenivå, och resultatet blir aldrig mer träffsäkert än de antaganden du själv gör.

• Bostadens pris: tillsammans med lånebeloppet ger det belåningsgraden i kalkylen. Lagens gränser räknas på bostadens marknadsvärde, som banken bedömer själv - se avsnittet om reglerna nedan.
• Lånebelopp: hur mycket du lånar. Skillnaden mellan priset och lånebeloppet är din egen insats, alltså den del av köpet du finansierar utan bolån. Den anger du indirekt genom att dra ned lånebeloppet.
• Ränta: använd en egen exempelränta i runda tal och räkna sedan om med en högre nivå. Läs mer om hur bolåneräntor sätts och redovisas.

Amorteringen kan du däremot inte ställa in. Kalkylatorn härleder den automatiskt ur belåningsgraden och visar lagens miniminivå för just den nivån. Vill du amortera mer än så får du lägga till det beloppet utanför verktyget - raden visar golvet, inte din egen plan.

Reglerna som styr kalkylen

Sedan den 1 april 2026 gäller lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Den sätter två ramar som kalkylen utgår från.

Bolånetaket är 90 procent vid köp. Bolånet får vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde, och den egna insatsen blir därmed minst 10 procent (4 §). Utökar du i stället ett bolån du redan har gäller ett lägre tak: efter utökningen får kreditbeloppet normalt vara högst 80 procent av marknadsvärdet (5 §). Mer om gränserna finns i guiden om bolånetaket.

Amorteringskravet beror på belåningsgraden enligt 7 § i samma lag:

Amorteringen räknas alltså på lånebeloppet, inte på bostadens värde - belåningsgraden avgör bara procentsatsen. Det tidigare skärpta amorteringskravet, som kopplade extra amortering till hushållets skuldkvot, är avskaffat sedan lagen trädde i kraft. Kreditgivaren kan dessutom medge undantag i vissa fall, bland annat för den som är första förvärvare av en nyproducerad bostad i högst fem år och tillfälligt när det finns särskilda skäl. Kalkylatorn räknar alltid med lagens grundkrav och tar ingen hänsyn till undantag. Villkoren finns i guiden om amortering på bolån.

Lagen räknar på marknadsvärdet, inte på priset du betalar. Banken gör en egen värdering av bostaden, och den behöver inte landa på köpeskillingen. Det är bankens bedömda marknadsvärde som avgör din belåningsgrad och därmed vilket amorteringskrav som gäller. I kalkylen använder du priset som utgångspunkt, men räkna med att bankens siffra kan bli en annan.

Räkneexempel: är marknadsvärdet 3 000 000 kronor får bolånet vid köp vara högst 2 700 000 kronor, och minst 300 000 kronor måste finansieras utan bolån. Vid 90 procents belåningsgrad är amorteringskravet minst 2 procent av lånebeloppet per år - 54 000 kronor, eller 4 500 kronor i månaden. Gäller kalkylen en utökning av ett befintligt lån räknar du i stället på 80 procent: vid ett marknadsvärde på 3 000 000 kronor får de samlade bostadskrediterna efter utökningen normalt vara högst 2 400 000 kronor.

Uppgifterna om bolånetak och amorteringskrav är kontrollerade mot lag (2026:226) 2026-08-08.

Så tolkar du resultatet

Behandla resultatet som ett test av din egen ekonomi, inte som ett besked om vad lånet kommer att kosta. Tre kontroller är viktigast.

Testa en högre ränta. Kalkylatorn gör ingen känslighetsanalys åt dig - dra i räntereglaget själv, ett par procentenheter över din första ansats, och kontrollera att månadskostnaden fortfarande ryms i budgeten. Ett räkneexempel med antagna räntor, räknat på hela lånebeloppet 2 700 000 kronor: 3 procents ränta ger en räntekostnad på 6 750 kronor i månaden före skattereduktion, medan 5 procent ger 11 250 kronor. Siffrorna är exempelantaganden, inte marknadsräntor. Hur känslig du vill vara för ränteändringar hänger också ihop med valet mellan bunden och rörlig ränta.

Läs avdragsraden som en uppskattning. Skattereduktionen för underskott av kapital är 30 procent på underskott upp till 100 000 kronor per person och beskattningsår, och 21 procent på den del som överstiger 100 000 kronor. Uppgifterna är kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08. Kalkylatorn använder samma trappa, men bara på räntan i kalkylen. I exemplet ovan passerar årsräntan 100 000 kronor redan vid 5 procents ränta, och den överskjutande delen ger då 21 procents reduktion i stället för 30. Reduktionen är dessutom en skatteeffekt - den sänker inte beloppet banken drar varje månad. Mer finns i guiden om ränteavdrag för bolån.

Skilj på utbetalning och kostnad. En hög amortering ger en hög månadsutbetalning, men den bygger också ned skulden snabbare. Jämför du två låneupplägg ska du därför titta på räntekostnaden och amorteringen var för sig, inte bara på totalsumman.

Bankens kalkyl kan ge ett annat besked

Kalkylatorn visar vad lånet kostar med dina antaganden. Banken svarar på en annan fråga: klarar hushållet lånet även om förutsättningarna försämras?

I kreditprövningen använder banker ofta en kvar-att-leva-på-kalkyl, KALP. Där räknas boendekostnaden med en kalkylränta som ligger högre än den ränta du erbjuds, tillsammans med schabloner för levnadskostnader och hushållets övriga lån och utgifter. Det finns ingen gemensam lagstadgad kalkylränta, utan varje bank bestämmer sin egen modell. Banken kan därför erbjuda ett lägre lån än vad både din kalkyl och bolånetaket ger utrymme för.

Bolånetaket är en övre gräns, inte ett löfte om vad just du får låna. Vill du veta var du står hos en långivare är nästa steg att ansöka om lånelöfte. Kom ihåg att även lånelöftet är preliminärt - bankens slutliga besked kommer först när en konkret bostad prövas.

Beslutat - börjar gälla 20 november 2026: en ny konsumentkreditlag (2026:1011) träder i kraft. Långivaren ska då senast i samband med det bindande erbjudandet lägga fram ett individuellt anpassat förslag till amorteringsplan. Bolånetakets och amorteringskravets procentsatser ändras inte. För dig betyder det att du kan jämföra bankens förslag med din egen kalkyl innan du accepterar erbjudandet.

Fler guider om räntor, amortering och låneansökan finns samlade i översikten över bolån.