Renovering för fastighetsägare och företag 2026

Konsumentskyddet gäller inte en beställare i näringsverksamhet

Konsumenttjänstlagen är central när ett företag utför arbete åt en konsument på byggnad eller annan fast egendom, och den är i stor utsträckning tvingande till konsumentens förmån. En fastighetsägare, ett förvaltningsbolag eller ett företag som beställer arbete i sin verksamhet står utanför det skyddet. Lagens skyddsregler kan du därför inte åberopa som beställare i näringsverksamhet, och det gör kontraktets tydlighet avgörande.

Ansvarsfördelningen ligger i stället i handlingarna. För en professionell beställare är det framför allt följande som avgör vad som gäller:

• det faktiska entreprenadkontraktet
• administrativa föreskrifter
• tekniska beskrivningar och ritningar
• vilken entreprenadform som har valts
• vilka standardbestämmelser parterna uttryckligen har avtalat om
• ansvar för projektering, myndighetskontakter och arbetsmiljö
• hur ändrings- och tilläggsarbeten hanteras
• besiktning, dokumentation och ansvarstid enligt det avtal som faktiskt gäller

AB 04 och ABT 06 gäller inte enligt lag. De är standardbestämmelser som måste göras till en del av avtalet för att styra entreprenaden. Det du vill ska gälla behöver därför framgå av kontraktshandlingarna, i rätt version och med en bestämd inbördes ordning. En privatperson som renoverar sin egen bostad kan däremot vara konsument även i ett stort projekt - utgå i så fall från vår översikt över att planera en renovering. Är beställaren en bostadsrättsförening tillkommer frågor om beslutsmandat och stadgar, som vi går igenom i guiden om upphandling i en bostadsrättsförening.

Entreprenadform: vem ansvarar för projekteringen

Valet av entreprenadform handlar inte om projektets storlek utan om var projekteringsansvaret ska ligga. För professionella entreprenader används ofta Byggandets Kontraktskommittés standardbestämmelser.

En utförandeentreprenad passar när du själv har eller upphandlar projekteringen och vill styra tekniska lösningar, materialval och detaljutförande. Då måste handlingarna också hålla den nivån, eftersom entreprenören bygger efter dem.

En totalentreprenad passar när du hellre beskriver funktion och krav på resultatet och vill samla projektering och utförande hos en part. Funktionskraven blir då det som avgör vad beställaren faktiskt får. Vaga krav ger ett vagt resultat, och det syns först vid besiktningen.

Handlar du upp flera sidoentreprenörer behöver gränsdragningen mellan dem och ansvaret för samordningen mellan yrkesgrupperna framgå av underlaget. Oklara gränssnitt driver både tilläggsarbeten och tvister om vem som skulle ha gjort vad.

AB 25 och ABPU 25 är kommande branschstandard

Byggandets Kontraktskommitté arbetar med ersättare till AB 04 och ABT 06, med arbetsnamnen AB 25 för utförandeentreprenader och ABPU 25 för projekterings- och utförandeentreprenader. Det är branschstandard under revidering, inte lagstiftning. BKK:s bedömning per 2026-08-08 är att de nya avtalen kommer tidigast under senare delen av 2027, och nytt besked är aviserat under hösten 2026. Fram till dess är AB 04 och ABT 06 de etablerade standardbestämmelserna när de avtalas.

Förfrågningsunderlaget avgör om anbuden går att jämföra

Standardbestämmelserna beskriver inte det enskilda projektet. Det gör förfrågningsunderlaget. Nivån ska följa projektets risk, storlek och tekniska komplexitet, och underlaget behöver normalt omfatta:

• entreprenadens omfattning, teknisk beskrivning och ritningar
• funktionskrav och befintliga förhållanden
• administrativa föreskrifter och gränsdragning mellan entreprenörer
• tillträde, arbetstider samt krav på damm-, buller- och vibrationshantering
• skydd av befintlig egendom samt hantering av avfall, miljö och farligt material
• ansvar för bygglov, anmälan och tekniska handlingar
• ansvar för Bas-P, Bas-U och övrigt arbetsmiljöarbete
• tidplan, etapper och betalningsplan
• försäkringar och säkerheter när sådana ska krävas
• besiktningsform och vilken dokumentation som ska överlämnas

Utvärdera sedan anbuden mot samma underlag, inte enbart på totalsumman. Jämför omfattning, reservationer, organisation, tidplan, påverkan på boende och verksamhet, prisform, ÄTA-hantering, kritiska underentreprenörer, kvalitetskontroll och referenser från projekt av samma tekniska typ och storlek.

Kontrollera också att entreprenören har det som krävs för just det arbete som ska utföras. Ett företag som utför elinstallationsarbete på någon annans anläggning ska vara registrerat hos Elsäkerhetsverket för rätt verksamhetstyp, och den som river eller sanerar asbest behöver Arbetsmiljöverkets tillstånd för arbetet. Auktorisation i Säker Vattens, Byggkeramikrådets eller GVK:s system är branschregler och kvalitetssystem, inte lagkrav, och de ska kontrolleras i respektive register när du ställer dem som krav. En logotyp på en webbplats är inte bevis på aktuell auktorisation.

Byggherreansvaret stannar hos beställaren

Arbetsmiljöverkets föreskrifter för byggprojekt, AFS 2023:3, lägger ett övergripande ansvar på byggherren. I ett projekt på egen fastighet är byggherren normalt du som fastighetsägare. Byggherren ska bland annat organisera resurser för arbetsmiljöarbetet, arbeta förebyggande och utse lämplig byggarbetsmiljösamordnare för planering och projektering, Bas-P, och för utförandet, Bas-U.

Att en entreprenör utses till Bas-P eller Bas-U innebär inte automatiskt att du kan bortse från byggherrens egna skyldigheter. Före byggstart bör du kunna svara på vem som är byggherre, vem som är utsedd i respektive roll, om kompetensen är dokumenterad och anpassad till projektets risk och komplexitet, vem som följer upp att uppgifterna faktiskt utförs och hur arbetsmiljöinformation lämnas över mellan projektering och produktion.

En skriftlig arbetsmiljöplan ska upprättas om projektet innehåller vissa särskilda riskarbeten eller är så omfattande att förhandsanmälan krävs. Förhandsanmälan krävs när arbetet beräknas pågå längre än 30 arbetsdagar och fler än 20 personer sysselsätts samtidigt vid något tillfälle, eller när det totala antalet persondagar beräknas bli fler än 500. Trösklarna är inget frikort. Ett mindre projekt kan kräva arbetsmiljöplan när särskilda riskarbeten förekommer.

Räkna på persondagarna innan du avfärdar kraven. Säg att en fasadentreprenad pågår i åtta veckor med 15 personer på plats: åtta veckor är 40 arbetsdagar, och 40 dagar gånger 15 personer ger 600 persondagar. Det är över gränsen på 500, så förhandsanmälan till Arbetsmiljöverket krävs trots att det aldrig är fler än 20 personer på plats samtidigt - och då krävs också en arbetsmiljöplan. Uteblir förhandsanmälan ska byggherren betala en sanktionsavgift på 5 000 kronor (AFS 2023:3 2 kap. 25 §).

Bygglov och anmälan: börja inte före startbeskedet

Det är åtgärden som avgör myndighetskraven, inte projektets pris. Anmälan till kommunen kan bli aktuell när konstruktionen av byggnadens bärande delar eller brandskyddet påverkas väsentligt, eller vid installation eller väsentlig ändring av ventilation, vatten och avlopp, eldstad, rökkanal eller hiss (PBF 6 kap. 1 §, i lydelsen från 1 december 2025).

När ett ärende kräver startbesked får åtgärden inte påbörjas innan startbeskedet finns. Där slutbesked krävs får byggnaden eller den berörda delen normalt inte tas i bruk innan slutbeskedet har getts. Kontrollansvarig krävs som huvudregel inte vid anmälan: plan- och byggförordningen 7 kap. 5 § första stycket undantar bland annat anmälningspliktiga åtgärder, men byggnadsnämnden får besluta annat i det enskilda fallet. Utgå därför varken från att kontrollansvarig alltid krävs eller från att en lovbefriad åtgärd är fri att påbörja. Ett slutbesked är inte någon allmän kvalitetsgaranti; byggherren har fortfarande ansvar för att reglerna följs.

Plan- och bygglagen ändrades den 1 december 2025, så äldre lovguider ska inte återanvändas mekaniskt. Det är också beslutat att lagen ändras igen den 1 januari 2027, då begreppet ombyggnad ersätts av större byggnadsändring och kraven vid en ändring i första hand ska uppfyllas för det som faktiskt ändras. Vad som är beslutat och när det börjar gälla samlar vi i översikten över kommande bostadsregler.

ÄTA-arbeten behöver en bestämd beslutsväg

Ändrings-, tilläggs- och avgående arbeten kan få stor ekonomisk betydelse i ett längre projekt. Att ett arbete etiketteras ÄTA ger inte i sig entreprenören rätt till betalt; det är avtalet och underlaget som avgör. Bestäm därför före byggstart:

• vem hos beställaren som får beställa en ändring
• hur ändringen ska dokumenteras
• om priset ska godkännas före utförande
• hur tidplanen påverkas
• hur akut arbete hanteras
• vilka underlag entreprenören ska lämna
• hur avgående arbeten värderas

Skriftligheten är det som gör beslutsvägen värd något. En muntlig överenskommelse mellan en fastighetsskötare och en arbetsledare blir svår att styrka månader senare, när varken pris, orsak eller tidspåverkan är dokumenterad. Notera också att ett avtalat fast pris inte tar bort framtida kostnadsändringar. Ändrad omfattning och beställda tillägg påverkar priset enligt avtalet.

Betalningsplan och säkerheter: låt pengarna följa arbetet

Koppla betalningen till ett tydligt upplägg i stället för en stor odifferentierad förskottsbetalning. Gå igenom vad varje betalningspost avser, när fakturering får ske, hur utfört arbete verifieras, hur material på plats eller beställt material behandlas, hur ÄTA faktureras, hur fel eller ofullständigt arbete påverkar betalningen enligt avtalet och hur slutregleringen efter besiktning sker.

Vilka säkerheter och försäkringar som ska krävas hör till kontraktskraven i det enskilda projektet. Det finns ingen procentuell innehållning och ingen bankgaranti som är obligatorisk i varje entreprenad, så flytta inte över en nivå från ett tidigare projekt utan att pröva den mot det nya. Kontrollera entreprenörens ansvarsförsäkring och relevanta entreprenadförsäkringar, inklusive omfattning och giltighetstid. För större projekt kan kontrollen också behöva omfatta firmateckning, F-skatt, ekonomisk stabilitet, underentreprenörskedjan och kapaciteten att faktiskt bemanna projektet.

Räkna inte in ROT i kalkylen. ROT är en skattereduktion för privatpersoner, och en juridisk person som beställer en entreprenad får inte avdraget. Är beställaren en fysisk person påverkar arbetstyp, bostadstyp, ägande och hur bostaden används om avdrag kan medges, och det ska kontrolleras mot Skatteverkets regler för det aktuella året.

Besiktning och garantitid: lova inget som inte står i avtalet

Besiktning är en kontrollstrategi genom hela projektet, inte bara ett avslutningsmöte. Beroende på projekt kan den omfatta egenkontroller, provningar, kontroll av dolda arbeten innan de byggs in, förbesiktning, slutbesiktning, efterbesiktning och särskild besiktning när avtalet ger stöd för det. Kontrollen av dolda arbeten är särskilt viktig: tätskikt, genomföringar och installationer som byggs in går inte att granska efteråt utan ingrepp.

När AB 04 eller ABT 06 har avtalats knyts viktiga rättsverkningar till entreprenadens godkännande och till de ansvarstider som följer av standardbestämmelserna. Garantitid och ansvarstid är två olika saker i de avtalen, och de exakta tiderna följer av den avtalsversion och de kontraktshandlingar du faktiskt använder. Beskriv därför aldrig projektet som att det har tio års garanti. Läs den aktuella avtalsversionen innan en garantitid skrivs in i förfrågningsunderlaget.

Arbete i pågående verksamhet eller bebodd fastighet

Renovering i en fastighet som används samtidigt ställer andra krav än en tom byggarbetsplats. Genomförandeplanen är därför en del av anbudsutvärderingen, inte en detalj som löses under byggtiden. Det lägsta priset kan bli det sämsta alternativet om planen inte fungerar med hyresgäster, boende eller verksamhet kvar i huset.

Underlaget och produktionsplanen kan behöva hantera:

• tillträde till lägenheter och lokaler, avisering samt nycklar och säkerhet
• arbetstider, buller, damm och vibrationer
• avstängning av vatten eller el och behovet av provisoriska lösningar
• tillgänglighet, hissar och trapphus
• utrymningsvägar och brandskydd under byggtiden
• städning, återställning och skydd av befintlig egendom
• en tydlig kontaktväg för frågor från boende och verksamheter

Bestäm tidigt vem som informerar boende och hyresgäster, hur ofta och genom vilken kanal. Otydlig information skapar merarbete för både din förvaltning och entreprenören, och den kostnaden syns sällan i något anbud.

Kräv förvaltningsdokumentationen redan i kontraktet

Kontraktet bör ange vad som ska lämnas över när entreprenaden är klar. Exempel är relationshandlingar, produktblad, drift- och skötselinstruktioner, provnings- och injusteringsprotokoll, egenkontroller, kvalitetsdokument, garantibevis när sådana finns, myndighetsbeslut, dokumentation om material med betydelse för framtida underhåll samt kontakt- och serviceinformation.

Arbetsmiljödokumentation som kan behövas vid framtida arbete ska enligt AFS 2023:3 tas fram, hållas anpassad till det slutliga utförandet och förvaras så länge byggnaden eller anläggningen består. Vid en överlåtelse ska den överlämnas till den nya innehavaren. Bestäm därför i kontraktet i vilket format materialet levereras och vem som ansvarar för att förvaltningsarkivet uppdateras. Dokumentationen är också det som gör nästa projekt i samma byggnad enklare och billigare att projektera.

Vanliga projekttyper i en förvaltad fastighet

De återkommande underhållsprojekten har egna guider: stambyte och relining, takrenovering, fasadrenovering, fönsterbyte samt ventilation och OVK. Guiderna beskriver tekniken och regelverken - upphandlingsprocessen på den här sidan gäller oavsett projekttyp.

Enskilt avlopp i förvaltat bestånd: två nämnder prövar samma projekt

Ett enskilt avlopp prövas i två skilda regelverk. Själva avloppsanordningen prövas enligt miljöbalken (1998:808) och förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd, FMH, av den kommunala nämnd som fullgör kommunens uppgifter inom miljö- och hälsoskyddsområdet (3 § FMH).

Installationen av en anläggning för avlopp i en byggnad prövas i stället av byggnadsnämnden enligt plan- och byggförordningen. Samma projekt kan kräva båda prövningarna, och de har olika frister, olika avgifter och delvis olika överklagandevägar.

Vattentoalett utlöser tillståndsplikt

Ska en eller flera vattentoaletter anslutas krävs tillstånd, både för att inrätta avloppsanordningen och för att ansluta en vattentoalett till en befintlig anordning (13 § första stycket FMH). För att inrätta en annan anordning krävs i stället anmälan till den kommunala nämnden (andra stycket).

Kommunen får i egna föreskrifter göra även de anmälningspliktiga anordningarna tillståndspliktiga, men bara inom vissa delar av kommunen och bara i den mån tillståndsplikten behövs för att skydda människors hälsa eller miljön (fjärde stycket). I ett bestånd spritt över flera kommuner behöver den lokala föreskriften kontrolleras för varje fastighet.

Att utan tillstånd inrätta en tillståndspliktig anordning kostar 5 000 kronor i miljösanktionsavgift. Att ansluta en vattentoalett utan tillstånd, eller att inrätta utan anmälan, kostar 3 000 kronor (3 kap. 1 § förordningen (2012:259) om miljösanktionsavgifter).

Tillståndet förfaller efter två år

Ett tillstånd enligt 13 § FMH gäller i fem år, men det förfaller om arbetet med anordningen inte har påbörjats inom två år (19 § FMH). Regeln gäller tillstånd, inte beslut i ett anmälningsärende.

Femårsgränsen är alltså ingen frist för att i lugn och ro jämföra entreprenörer. Rimlig ordning är prövning först, offert och entreprenörsval inom tolv månader och spadtag inom tvåårsfristen. FMH anger ingen handläggningstid för avloppsärenden, vilket gör starttidpunkten svårare att planera.

Räkna baklänges från fristen. Tillståndet ger 24 månader fram till spadtag. Tar offertrundan och entreprenörsvalet tolv månader, som i ordningen ovan, återstår 24 minus 12, alltså tolv månader, för detaljprojektering, beställning och entreprenörens egen planering. Det låter rymligt men krymper fort om upphandlingen drar ut på tiden.

Byggnadsnämndens anmälan ersätter inte tillståndet

Installation eller väsentlig ändring av en anläggning för vattenförsörjning eller avlopp i en byggnad är anmälningspliktig enligt 6 kap. 1 § första stycket 5 plan- och byggförordningen. Handläggningstiden är fyra veckor och får förlängas högst en gång med högst fyra veckor (6 kap. 5 §), och åtgärden får inte påbörjas före startbesked (10 kap. 3 § plan- och bygglagen).

Reformen den 1 december 2025 ändrade plan- och byggspåret, inte miljöbalksprövningen av anordningen. Reduktionsnivåer och skyddsavstånd i Havs- och vattenmyndighetens allmänna råd HVMFS 2016:17 är rekommendationer för anordningar upp till 25 personekvivalenter, och blir bindande för en fastighetsägare först som villkor i nämndens beslut. Mer om anläggningar och prövning finns under avlopp.

Nästa steg

Beskriv projektet i samma termer som underlaget innan du kontaktar entreprenörer: åtgärd, omfattning, tänkt entreprenadform, tidsram, hur långt projekteringen har kommit och om fastigheten ska vara i drift under arbetet. Då blir anbuden jämförbara från början, och du ser tidigt vilka som har erfarenhet av liknande arbeten.

Vidare läsning: renoveringsöversikten med de praktiska stegen, vad en totalrenovering omfattar och hur en bostadsrättsförening upphandlar sin entreprenad.