Totalrenovering - så planerar du ett större projekt

Guiden gäller dig som privatperson. Är beställaren en bostadsrättsförening eller fastighetsägare gäller delvis andra förutsättningar - dem går vi igenom i guiden om renovering i bostadsrättsförening. En översikt över hela renoveringsområdet finns på renoveringssidan.

Vad skiljer en totalrenovering från enskilda jobb?

I en totalrenovering hänger arbetsmomenten ihop. Rivning ska vara klar innan el och VVS dras om, tätskiktet ska vara på plats innan kaklet sätts och ytskikten kommer sist. Ett försenat moment flyttar alla efterföljande. Det som avgör om projektet flyter är därför inte bara varje hantverkares skicklighet, utan samordningen: vem som äger tidplanen, vem som avgör gränsdragningen mellan yrkesgrupperna och vem som fångar upp problem innan de byggs in. Bestäm i avtalet vem som har den rollen.

Juridiskt är utgångspunkten enklare än många tror. Ett projekt blir inte ett professionellt entreprenadavtal bara för att kostnaden är hög eller arbetet omfattande. Beställer du som privatperson en totalrenovering av din egen bostad är du normalt konsument, och konsumenttjänstlagen gäller. Lagen är i stor utsträckning tvingande till din förmån: arbetet ska utföras fackmässigt, företaget ska ta till vara dina intressen och kan i vissa lägen vara skyldigt att avråda från en beställning som inte är till rimlig nytta.

Entreprenadformen avgör vem som ansvarar för vad

Skillnaden mellan entreprenadformerna handlar inte om projektets storlek utan om ansvarsfördelningen, framför allt för projekteringen.

• Totalentreprenad: entreprenören svarar för både projektering och utförande, inom ramen för avtalets funktionskrav och övriga handlingar. Du beskriver vad du vill uppnå, entreprenören ansvarar för hur det löses.
• Utförandeentreprenad: du som beställare ansvarar i huvudprincip för projekteringen - ritningar och tekniska beskrivningar - och entreprenören för utförandet.

Valet påverkar vad du kan kräva vid fel. Har entreprenören tagit på sig projekteringen kan du ställa krav på funktionen. Har du själv stått för underlaget ansvarar entreprenören främst för att arbetet utförs enligt det.

Välj standardavtal efter typen av arbete

AB 04 och ABT 06 är standardbestämmelser för professionella entreprenader. De gäller inte automatiskt utan måste avtalas, och de är skrivna för avtal mellan företag. För dig som konsument är i stället två dokument de naturliga utgångspunkterna: Hantverkarformuläret 17 för reparationer och ombyggnader, och ABS 18 för uppförande och tillbyggnad av småhus. Vid småhusentreprenader finns dessutom särskilda konsumentskyddsregler om bland annat besiktning. Ska en slutbesiktning göras har du enligt 52 § andra stycket konsumenttjänstlagen rätt att hålla inne tio procent av det avtalade priset tills entreprenaden godkänts vid besiktningen.

Räkna på vad den rätten är värd. Säg att det avtalade priset för en tillbyggnad är 1 200 000 kronor. Tio procent är 120 000 kronor - pengar du har rätt att hålla inne tills entreprenaden godkänts, och en verklig påtryckning om besiktningen visar fel.

Du är byggherre - även när du anlitar en entreprenör

Den som låter utföra ett byggprojekt är byggherre, och byggherren ansvarar för att reglerna följs. Det ansvaret försvinner inte för att du anlitar en totalentreprenör.

Vid byggnads- och anläggningsarbete lägger Arbetsmiljöverkets föreskrifter AFS 2023:3 dessutom ett övergripande arbetsmiljöansvar på byggherren. Byggherren ska bland annat utse en byggarbetsmiljösamordnare för planering och projektering, Bas-P, och en för utförandet, Bas-U. I praktiken tar entreprenören ofta de rollerna i ett privat projekt, men det ska framgå av avtalet - och att någon annan utses betyder inte att du kan bortse från byggherrens egna skyldigheter. Här går en skarp gräns: Arbetsmiljöverkets allmänna råd till AFS 2023:3 anger att ansvaret INTE kan överlåtas när byggherren har avtal med flera olika entreprenörer för samma projekt, eftersom ingen av dem då är tillräckligt självständig. Anlitar du en totalentreprenör som självständigt styr arbetet flyttar ansvaret; plockar du ihop snickare, elektriker och plattsättare själv stannar det hos dig. En seriös totalentreprenör ska dessutom enligt föreskriften klargöra för de inblandade att den är byggherrens ställföreträdare - kräv det skriftligt.

En skriftlig arbetsmiljöplan krävs om projektet innehåller vissa särskilda riskarbeten eller är så omfattande att förhandsanmälan krävs. Förhandsanmälan blir aktuell när arbetet beräknas pågå längre än 30 arbetsdagar med fler än 20 personer sysselsatta samtidigt vid något tillfälle, eller när projektet beräknas överstiga 500 persondagar. Trösklarna är inget frikort: arbetsmiljöplan kan krävas även i ett mindre projekt när riskarbeten förekommer. Ställ därför frågan om Bas-P, Bas-U och arbetsmiljöplan redan i offertskedet.

Bygglov eller anmälan? Två besked styr tidplanen

Bygglov och anmälan är två olika frågor. En åtgärd kan vara befriad från bygglov men ändå kräva anmälan till kommunen. I en totalrenovering blir anmälningsplikten ofta aktuell, eftersom projektet kan innehålla åtgärder som väsentligt påverkar bärande konstruktion, brandskydd, ventilation eller vatten och avlopp. Även installation eller väsentlig ändring av exempelvis eldstad och rökkanal kan omfattas.

Plan- och bygglagen ändrades den 1 december 2025. Kontrollera därför alltid aktuella besked hos Boverket och din kommun i stället för att luta dig mot äldre guider om lovbefriade åtgärder.

När en åtgärd omfattas av lov- eller anmälningsprocessen får arbetet i relevanta fall inte påbörjas innan kommunen gett startbesked, och byggnaden eller den berörda delen får normalt inte tas i bruk innan slutbesked finns. Ett slutbesked är samtidigt ingen allmän kvalitetsgaranti - ansvaret för att reglerna följs ligger kvar hos byggherren.

Krävs en kontrollansvarig?

Kontrollansvarig krävs som huvudregel INTE vid anmälan. Plan- och byggförordningen 7 kap. 5 § första stycket undantar elva kategorier, bland dem åtgärder som omfattas av krav på anmälan, komplementbyggnader, att inreda ytterligare en bostad i ett enbostadshus samt mur, plank och altan. Byggnadsnämnden får ändå besluta att en kontrollansvarig krävs i det enskilda fallet, så det är nämndens besked som avgör. När en kontrollansvarig behövs ska personen vara certifierad och ha en självständig ställning i förhållande till den som utför arbetet.

Färdigställandeskydd kan vara ett villkor för startbesked

Vid vissa arbeten på småhus som en näringsidkare utför åt en konsument kräver lagen färdigställandeskydd genom försäkring eller bankgaranti. Kravet gäller framför allt vissa nybyggnads- och tillbyggnadsprojekt, inte varje renovering. När skyddet krävs kan det vara en förutsättning för att startbesked ska lämnas - stäm av med kommunen tidigt.

Klarlägg priset och koppla betalningen till utfört arbete

Börja med offerten: vilken typ av pris anger den faktiskt? Ett avtalat fast pris är utgångspunkten för vad du ska betala. En ungefärlig prisuppgift får normalt inte överskridas med mer än 15 procent, om ingen annan gräns avtalats och företaget inte har rätt till pristillägg enligt lagens regler. Är priset inte bestämt alls gäller ett skäligt pris, och du kan begära en specificerad räkning som visar hur priset beräknats.

Säg att offerten anger en ungefärlig prisuppgift på 600 000 kronor. Den normala övre gränsen är då 15 procent mer, alltså 690 000 kronor. Regeln är samtidigt ingen generell rätt för företaget att lägga på 15 procent - den sätter en övre gräns för vad en ungefärlig prisuppgift normalt får växa till.

I ett stort projekt bör betalningen kopplas till utfört arbete i stället för stora förskott. Granska betalningsplanen på fyra punkter:

• vad varje betalningspost avser och när fakturering får ske
• hur utfört arbete verifieras innan posten betalas
• hur ändrings- och tilläggsarbeten godkänns och faktureras
• hur slutregleringen kopplas till godkänd besiktning

Ändringar och tillägg, ofta kallade ÄTA, är det vanligaste konfliktområdet i längre projekt. Grundprincipen i konsumenttjänstlagen är att företaget normalt ska samråda med dig innan ett tilläggsarbete utförs. Kräv skriftlig dokumentation av vad som ändras, varför, till vilket pris eller vilken beräkningsgrund, hur tidplanen påverkas och vem som godkände ändringen. Ett fast pris eliminerar inte kostnadsförändringar som beror på tillägg du själv beställer.

Vad som driver kostnaderna i olika typer av projekt går vi igenom i guiden om vad en renovering kostar, och hur projektet kan betalas i guiden om finansiering av renovering.

Besiktning är en kontrollpunkt, inte ett avslutningsmöte

I ett helhetsprojekt byggs kritiska arbeten in bakom väggar och golv. Kontrollen behöver därför ske löpande, inte bara vid slutet. En genomtänkt kontrollstrategi kan omfatta entreprenörens egenkontroller, kontroll av dolda arbeten innan de byggs in, förbesiktning, slutbesiktning och efterbesiktning av åtgärdade fel.

Om arbetet är felaktigt kan du beroende på omständigheterna bland annat kräva att felet avhjälps, hålla inne så mycket av betalningen som behövs som säkerhet, få prisavdrag om felet inte avhjälps och i allvarliga fall häva avtalet. Reklamera inom skälig tid - en reklamation inom två månader från att du märkte felet räknas alltid som gjord i rätt tid. För arbete på byggnader finns en yttersta reklamationsfrist på tio år från avslutat uppdrag. Tio års reklamationsrätt är dock inte samma sak som tio års garanti: en garanti gäller bara om den har lämnats, och reklamation, bevisning och garanti är olika saker.

Vanliga risker i stora projekt

• Offerter som inte avser samma sak. Jämför omfattning, reservationer, prisform och vad som uttryckligen inte ingår - inte bara totalsumman.
• ÄTA utan beslutsväg. Bestäm före byggstart vem som får beställa ändringar och hur de dokumenteras.
• Asbest i äldre material. Vid renovering av äldre hus kan material behöva undersökas innan det bearbetas. Yrkesmässig rivning och sanering av asbest kräver tillstånd, och Arbetsmiljöverket har ett offentligt register över företag med sådant tillstånd.
• El utan rätt registrering. Företag som utför elinstallationsarbete ska vara registrerade hos Elsäkerhetsverket för rätt verksamhetstyp - för arbeten i bostäder typen Bostäder. Kontrollera i Elsäkerhetsverkets tjänst Kolla elföretaget, och kom ihåg att det är underentreprenörens registrering som räknas när elen utförs av en underentreprenör.
• Våtrum utan dokumentation. BBV 2026:1, GVK:s Säkra Våtrum 2026 och Säker Vatteninstallation 2026:1 är branschregler och kvalitetssystem, inte lagkrav. De är ändå viktiga underlag: begär besked om vilket system arbetet följer och vilka kvalitetsdokument eller intyg som lämnas.
• Försening utan avtalad påföljd. Ett bestämt förseningsvite gäller normalt bara om det har avtalats. Skriv in starttid, färdigställandetid och vad som händer om tiden överskrids.
• Avbeställning som antas vara gratis. Du kan avbeställa innan tjänsten slutförts, men företaget kan då ha rätt till ersättning för utfört arbete och vissa kostnader.

Bo kvar eller flytta ut?

Det är normalt du själv som väljer om du bor kvar eller flyttar ut, men en bebodd bostad är en annan arbetsplats än en tom. Bor du kvar behöver du räkna med perioder utan vatten eller el, damm, buller och begränsad tillgång till kök och badrum. Avtala i så fall om arbetstider, provisoriska lösningar för toalett och dusch, skydd av kvarvarande egendom och städning.

Att flytta ut kostar i tillfälligt boende men ger entreprenören en friare arbetsplats och dig en enklare vardag. Ta med boendekostnaden i projektkalkylen från början - den hör hemma i samma beslut som valet av omfattning och tidplan.

Så räknas byggsanktionsavgiften ut

Byggsanktionsavgift är ingen skönsmässig bot utan en formel i plan- och byggförordningen (2011:338). Enligt PBF 9 kap. 1 § tas avgiften ut ”för de överträdelser och med det belopp som följer av detta kapitel”, och den fastställs med det prisbasbelopp som gäller för det år beslutet om avgiften fattas.

Samma paragraf sätter ett tak: avgiften får uppgå till högst 50 prisbasbelopp. Eftersom det är beslutsårets prisbasbelopp som styr kan summan förändras om ärendet avgörs ett senare år än överträdelsen.

Beloppet bygger i de fall vi går igenom här på sanktionsarean. Enligt PBF 1 kap. 7 § är sanktionsarean brutto- eller öppenarean, eller en kombination av dem, minskad med 15 kvadratmeter. Det gör att avgiften går att räkna ut i förväg.

Två formler som ofta blir aktuella vid totalrenovering

Prisbasbeloppet fastställs för varje kalenderår och publiceras av Skatteverket. Multiplicera formeln med prisbasbeloppet för det år beslutet fattas, 59 200 kronor för 2026 enligt förordning (2025:872), och du har utgångsbeloppet för dessa två fall. Halveringsregeln nedan och nämndens möjlighet att sätta ned avgiften kan sänka beloppet därifrån.

Ett exempel gör formeln konkret. Säg att du påbörjar en anmälningspliktig ändring av ett enbostadshus före startbesked och att 115 kvadratmeter bruttoarea berörs. Sanktionsarean blir då 100 kvadratmeter (115 minus 15). Avgiften vid ett beslut 2026: (0,125 + 0,003 x 100) x 59 200 kronor = 0,425 x 59 200 kronor = 25 160 kronor.

Halveringsregeln

Hade du fått bygglov, eller fullgjort skyldigheten att anmäla åtgärden, när den påbörjades? Då bestäms avgiften till hälften enligt PBF 9 kap. 3 a §. Att ha lovet men starta utan startbesked kostar alltså, men hälften jämfört med att sakna lov eller anmälan. I exemplet ovan sjunker avgiften från 25 160 till 12 580 kronor.

Ordningen mellan lov, anmälan och startbesked går vi igenom på sidan om bygglov vid renovering.

Strikt ansvar och fem års frist

Avgiften tas ut även om överträdelsen inte skett uppsåtligen eller av oaktsamhet - ansvaret enligt plan- och bygglagen (2010:900) 11 kap. 53 § är strikt. Nämnden får enligt 53 a § sätta ned avgiften till hälften eller en fjärdedel om den inte står i rimlig proportion till överträdelsen.

En yttersta gräns finns också: enligt 11 kap. 58 § får avgift inte beslutas om den som anspråket riktas mot inte har getts tillfälle att yttra sig inom fem år efter överträdelsen.

Så arbetar Bramäklare med större projekt

Vår utgångspunkt är att ett större renoveringsprojekt inte ska behandlas som ett automatiskt webbärende. Arbetssättet bygger på manuell genomgång: när vi förmedlar ett projekt bedöms typ, omfattning, geografi, tidsram och mognad innan något går vidare till ett byggföretag vi samarbetar med, och du ska få veta vilket företag som matchats innan kontakten går vidare.

Börja med att samla ditt underlag - ritningar, eventuell statusutredning och en beskrivning av vad som ska göras. Det ger dig ett bättre utgångsläge oavsett vem som genomför projektet. En bredare bild av hela området finns på vår översikt över renovering.