Renovering i BRF 2026 – föreningen som beställare

En bostadsrättsförening som beställer en renovering är en juridisk person och därmed en professionell beställare, inte en konsument. Det avgör vilket regelverk som styr avtalet, vem i föreningen som får fatta beslutet och vilket ansvar föreningen tar för arbetsmiljö och myndighetskrav. Den här guiden går igenom kedjan från beslutsmandat och förfrågningsunderlag till besiktning och överlämnad dokumentation.

Föreningen är beställare, inte konsument

Konsumenttjänstlagen ger ett starkt skydd när en privatperson anlitar ett företag för arbete på sin bostad. En bostadsrättsförening omfattas inte automatiskt av samma skydd. När föreningen tecknar ett entreprenadavtal är det i stället kontraktet som bär ansvarsfördelningen: entreprenadform, administrativa föreskrifter, tekniska beskrivningar, ritningar och de standardbestämmelser parterna uttryckligen har avtalat om.

Förberedelsen väger därför tyngre än i ett konsumentprojekt – ett otydligt underlag går inte att reparera i efterhand med hänvisning till konsumenträtten. Renoverar du som enskild medlem i din egen lägenhet gäller andra förutsättningar; börja i så fall i vår översikt över att planera en renovering.

Styrelse eller stämma – vem får fatta beslutet?

Huvudregeln i bostadsrättslagen, 9 kap. 15 §, är att beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark ska fattas på föreningsstämma, om inte annat följer av stadgarna eller lagens undantag. Löpande underhåll och serviceåtgärder kräver däremot normalt inte stämmobeslut.

Gränsen mellan underhåll och väsentlig förändring är inte alltid självklar. Svaret beror på åtgärden, stadgarna och hur enskilda lägenheter påverkas. Innan kontrakt tecknas bör styrelsen kunna svara på:

• Är åtgärden löpande underhåll eller en väsentlig förändring?
• Vad säger stadgarna om styrelsens mandat?
• Påverkas enskilda lägenheter eller bostadsrättshavares rättigheter?
• Behövs särskilt stämmobeslut eller särskilt samtycke?
• Vem har rätt att underteckna entreprenadavtalet?

När beslutets giltighet är viktig för projektet bör föreningen kontrollera stadgar och protokoll, och vid behov ta juridisk rådgivning innan avtalet undertecknas. Det är en liten insats jämfört med risken att ett beslut ifrågasätts mitt i en pågående entreprenad.

Arbetsordningen: definiera projektet innan ni begär pris

Ett större föreningsprojekt bör följa en bestämd ordning:

1. behovsanalys
2. beslutsmandat
3. förundersökning och tekniskt underlag
4. val av entreprenadform
5. förfrågningsunderlag
6. anbudsutvärdering
7. kontrakt
8. projektering och myndighetsfrågor
9. produktionsplanering
10. genomförande och uppföljning
11. besiktning och avhjälpande
12. överlämning och förvaltningsdokumentation

En förening som börjar med frågan ”vad kostar ett stambyte?” innan omfattningen är definierad riskerar att jämföra anbud som inte avser samma arbete. Förundersökningen – befintliga ritningar, stammarnas och installationernas skick, ventilation, fukt, asbest och andra äldre material samt behovet av tillträde och provisorier – är det som minskar risken för oförutsedda tilläggsarbeten, stora prisskillnader mellan anbuden och konflikter om vad som ingick. Vilka faktorer som driver priset i olika projekttyper förklarar vi i guiden om vad som avgör renoveringskostnaden.

AB 04 eller ABT 06 när standardavtal används

För professionella entreprenader används ofta Byggandets Kontraktskommittés standardbestämmelser AB 04 och ABT 06. De gäller inte enligt lag – de styr entreprenaden först när parterna har gjort dem till en del av avtalet.

Valet handlar inte om projektets storlek utan om vem som ska ansvara för projekteringen. En förening med färdigprojekterat underlag kan handla upp en utförandeentreprenad, medan en förening som vill köpa en funktion – till exempel färdiga badrum enligt definierade krav – lägger projekteringsansvaret hos entreprenören i en totalentreprenad. Storleken avgör alltså inte standardavtalet; projekteringsansvaret gör det.

Kommande standardavtal: AB 25 och ABPU 25

Byggandets Kontraktskommitté arbetar med ersättare till AB 04 och ABT 06, med arbetsnamnen AB 25 för utförandeentreprenader och ABPU 25 för projekterings- och utförandeentreprenader. Det är branschstandard under revidering, inte lagstiftning. Enligt BKK:s besked i juni 2026 kommer de nya avtalen tidigast under senare delen av 2027, med nytt besked aviserat under hösten 2026. Tills slutversionerna finns är AB 04 och ABT 06 de etablerade standardbestämmelserna.

Förfrågningsunderlaget gör anbuden jämförbara

Även när ett standardavtal används måste projektet beskrivas. Ett genomarbetat förfrågningsunderlag anger bland annat:

• entreprenadens omfattning, teknisk beskrivning och ritningar
• administrativa föreskrifter och gränsdragning mot andra entreprenörer
• tillträde, arbetstider samt krav på damm-, buller- och störningshantering
• ansvar för bygglov, anmälan och tekniska handlingar
• ansvar för Bas-P, Bas-U och övrigt arbetsmiljöarbete
• tidplan, etapper och betalningsplan
• försäkringar och säkerheter när sådana ska krävas
• besiktningsform och vilken dokumentation som ska överlämnas

Underlagets nivå ska följa projektets risk, storlek och tekniska komplexitet – det finns ingen universell mall som passar varje föreningsprojekt. Utvärdera sedan anbuden mot samma underlag: omfattning, reservationer, organisation, tidplan, boendepåverkan, prisform, ÄTA-hantering, underentreprenörer, kvalitetskontroll och referenser från jämförbara projekt i bebodda flerbostadshus. Behörigheter och auktorisationer kontrolleras i relevanta register för de arbeten där de har betydelse.

ÄTA, betalningsplan, säkerheter och besiktning

Ändrings-, tilläggs- och avgående arbeten, ÄTA, kan få stor ekonomisk betydelse i ett längre projekt. Innan byggstart bör avtalet tydliggöra vem hos föreningen som får beställa en ändring, hur den dokumenteras, om priset ska godkännas före utförande, hur tidplanen påverkas och hur akuta arbeten hanteras. Det är också en intern styrningsfråga: det ska vara klart om projektledaren, en styrelseledamot eller någon annan har mandat att godkänna ett kostnadsdrivande tillägg. Ett avtalat fast pris eliminerar inte framtida kostnadsförändringar om omfattningen ändras.

Betalningen bör kopplas till verifierat utfört arbete i en tydlig betalningsplan, inte till en stor odifferentierad förskottsbetalning. Granska vad varje post avser, när fakturering får ske, hur ÄTA faktureras och hur slutregleringen efter besiktning ser ut. Vilka försäkringar och säkerheter som ska krävas avgörs av projektets kontraktskrav – det finns ingen procentnivå för innehållning eller bankgaranti som är obligatorisk i alla entreprenader.

Besiktningen är en kontrollstrategi genom hela projektet, inte ett avslutningsmöte. Beroende på projekt kan den omfatta egenkontroller, provningar, kontroll av dolda arbeten innan de byggs in, förbesiktning, slutbesiktning och efterbesiktning. När AB 04 eller ABT 06 har avtalats knyts viktiga rättsverkningar till entreprenadens godkännande, och standardbestämmelserna skiljer mellan garantitid och ansvarstid. Beskriv därför aldrig upplägget som ”tio års garanti”.

Bygglov, anmälan, startbesked och slutbesked

Stora underhållsprojekt är inte automatiskt bygglovspliktiga, men det är åtgärden som avgör – inte projektets pris. Anmälan till kommunen kan krävas vid ändringar som väsentligt påverkar bärande konstruktion, brandskydd, ventilation eller vatten och avlopp, det vill säga precis de system ett stambyte eller en ventilationsombyggnad ofta berör.

När ett ärende kräver startbesked får den berörda åtgärden inte påbörjas innan startbeskedet finns. Där slutbesked krävs får byggnaden eller byggnadsdelen normalt inte tas i bruk innan slutbeskedet har getts. Reda ut myndighetsfrågorna redan i förfrågningsunderlaget: vem ansvarar för ansökan, handlingarna och kontakterna med kommunen?

Arbetsmiljöansvaret: föreningen kan vara byggherre

Arbetsmiljöverkets föreskrifter för byggprojekt, AFS 2023:3, lägger ett övergripande ansvar på byggherren – och i ett föreningsprojekt är byggherren ofta föreningen själv. Byggherren ska bland annat organisera arbetsmiljöarbetet och utse en lämplig byggarbetsmiljösamordnare för planering och projektering, Bas-P, och en för utförandet, Bas-U.

Att en entreprenör utses till Bas-P eller Bas-U innebär inte att styrelsen kan bortse från byggherrens egna skyldigheter. Kontrollera vem som är byggherre i projektet, vem som är utsedd i respektive roll, att kompetensen är dokumenterad för projektets risk och komplexitet samt vem som följer upp att uppgifterna faktiskt utförs.

En skriftlig arbetsmiljöplan krävs när projektet innehåller vissa särskilda riskarbeten eller är så omfattande att förhandsanmälan krävs. Förhandsanmälan krävs när arbetet beräknas pågå längre än 30 arbetsdagar och fler än 20 personer sysselsätts samtidigt vid något tillfälle, eller när projektet beräknas överstiga 500 persondagar. Trösklarna är inget frikort: även ett mindre projekt kan kräva arbetsmiljöplan när riskarbeten förekommer.

Att renovera i ett hus där människor bor

Ett föreningsprojekt genomförs oftast medan de boende använder huset. Genomförandeplanen är därför en central del av anbudsutvärderingen – det lägsta priset kan vara ett sämre alternativ om planen inte fungerar i en bebodd fastighet.

Förfrågningsunderlag och produktionsplan bör hantera bland annat:

• tillträde till lägenheter, avisering samt hantering av nycklar och säkerhet
• arbetstider, buller och damm
• avstängning av vatten och el samt provisoriska lösningar för vatten, toalett och dusch
• framkomlighet i trapphus och hiss samt utrymningsvägar och brandskydd under byggtiden
• städning, återställning och skydd av befintlig egendom
• en tydlig kontaktväg för boendefrågor och särskilda behov hos känsliga personer

Kommunikationen till medlemmar och boende är ett eget arbetsmoment: informera i god tid om tidplan, etapper, störningar och tillval, och om vem man kontaktar när något inte fungerar. Vid stambyte och samordnade badrumsprojekt behöver föreningen dessutom göra gränsen tydlig mellan föreningens beställning och medlemmens egna tillval.

Dokumentationen ska leva efter projektet

Kontraktet bör ange vad som överlämnas när entreprenaden är klar, till exempel relationshandlingar, drift- och skötselinstruktioner, provnings- och injusteringsprotokoll, egenkontroller, kvalitetsdokument för våtrum och installationer, myndighetsbeslut och garantibevis när sådana finns.

Arbetsmiljödokumentation som kan behövas vid framtida arbeten ska enligt föreskrifterna hållas anpassad till det slutliga utförandet och bevaras så länge byggnaden består, och den ska överlämnas vid en överlåtelse. För föreningen betyder det att projektdokumentationen inte får stanna i en projektledares e-post. Bestäm i vilket format materialet levereras och vem som ansvarar för att föreningens förvaltningsarkiv uppdateras.

Därför är ROT inte ett avdrag för föreningen

ROT är en skattereduktion för privatpersoner. En bostadsrättsförening är en juridisk person, och föreningens entreprenader på gemensamma delar – tak, fasad, trapphus, stammar – ger därför inte rätt till ROT-avdrag. En kalkyl för föreningens projekt ska aldrig reduceras med ROT.

För en enskild bostadsrättshavare kan ROT däremot vara möjligt för vissa arbeten inne i bostaden som medlemmen ansvarar för enligt stadgarna och skattereglerna. För privatpersoner är skattereduktionen normalt 30 procent av godkänd arbetskostnad, med ett tak på 50 000 kr per person och år. Uppgifter kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08. Arbeten på föreningens gemensamma delar ger inte ROT för medlemmen bara för att personen bor i huset.

Nästa steg för föreningen

Det bästa förarbetet inför kontakten med byggföretag är en tydligt beskriven projektförfrågan: typ av åtgärd, omfattning, önskad tidsram och hur långt underlaget har kommit. En styrelse som kan beskriva projektet i de termerna får jämförbara svar från entreprenörerna och ser snabbare vilka som har erfarenhet av liknande arbeten i bebodda flerbostadshus.

Hur du förbereder en projektförfrågan beskriver vi i renoveringsöversikten. Planerar föreningen eller en enskild medlem ett genomgripande projekt finns också vår guide om totalrenovering, och kostnadsdrivarna i olika projekttyper går vi igenom i guiden om renoveringskostnader.