Rörligt mäklararvode - hur fungerar det?

Så räknas ett rörligt mäklararvode ut

Ett rörligt mäklararvode är en avtalad andel av köpeskillingen. Säljs bostaden dyrare blir arvodet högre i kronor, säljs den billigare blir det lägre, och den exakta kostnaden står klar först när affären är genomförd.

Modellen är också lagens utgångspunkt. Enligt fastighetsmäklarlagen beräknas mäklarens ersättning efter viss procent på köpeskillingen om inte annat har avtalats (3 kap. 22 §). Någon procentsats anger lagen inte, och det finns ingen officiell svensk statistik över vad andra betalar.

Två tal avgör därför vad du betalar: procentsatsen och det belopp den räknas på. Hur arvodet sätts i stort, och vad som påverkar nivån, går vi igenom i guiden om mäklararvode.

Så fungerar trappstegsmodellen

En trappstegsmodell, ofta kallad arvodestrappa, har två nivåer: en lägre andel upp till en avtalad brytpunkt och en högre andel över den. Mäklaren får den högre avtalade andelen av varje krona över brytpunkten, resten är din.

Tanken är att knyta ersättningen till ett resultat som bostaden inte når av sig själv. Koppla därför brytpunkten till en värdering som mäklaren har motiverat med jämförbara försäljningar, inte till det utgångspris annonsen ska bära.

Gäller den högre andelen hela priset eller bara delen över brytpunkten?

Det är frågan som påverkar kostnaden mest, och svaret syns inte i procenttalen. En trappa kan vara skriven så att den högre andelen bara gäller den överskjutande delen, eller så att den gäller hela köpeskillingen när brytpunkten passeras.

Tabellen visar skillnaden i ett räkneexempel: brytpunkt 4 000 000 kr, 2 procent under brytpunkten, 4 procent över den och ett slutpris på 4 500 000 kr. Procentsatserna är valda för att visa aritmetiken och är inte normalnivåer.

Samma procenttal och samma slutpris, men 80 000 kr i skillnad. Be mäklaren skriva ut vilken av varianterna avtalet beskriver.

Be om ersättningen i kronor vid tre slutpriser

Ett procenttal säger lite om vad trappan gör i just din affär. Be varje mäklare räkna ersättningen i kronor vid tre nivåer: tydligt under brytpunkten, precis vid den och en bit över.

Då ser du var modellen blir dyr och var den knappt märks. Har du bara ett procenttal att utgå från kan du räkna om procentsatsen till kronor för din prisbild före mötet.

Så påverkar arvodesmodellen mäklarens drivkrafter

Vår redaktionella bedömning är att modellen påverkar vad mäklaren tjänar på att lägga extra tid i budgivningens slutskede. Det är en bedömning av avtalets drivkrafter, inte en uppmätt effekt på slutpriser: en enskild mäklares merprestation går inte att läsa ut av slutpriset.

• Med ett fast mäklararvode är ersättningen densamma oavsett slutpris. Du får en förutsägbar kostnad, men avtalet kopplar inte ersättningen till priset.
• Med en rak procentsats växer ersättningen med priset, men bara med den avtalade andelen av varje krona.
• Med en trappa är andelen högre över brytpunkten. Kopplingen mellan pris och ersättning blir starkast där, förutsatt att brytpunkten ligger över vad bostaden väntas gå för ändå.

Oavsett modell ska mäklaren följa god fastighetsmäklarsed, ta till vara både din och köparens intressen och särskilt beakta dina ekonomiska intressen som uppdragsgivare. Arvodesmodellen ändrar inte de skyldigheterna.

Priset är dessutom inte det enda du väger. Du bestämmer vem bostaden säljs till och får ta hänsyn till tillträdesdag, villkor i budet och köparens finansiering. Säg tidigt vad som väger tyngst för dig, så att råden under budgivningen utgår från ditt mål och inte bara från högsta bud.

Risken med trappan: brytpunkten kan flytta prissättningen

Trappan gör det den utger sig för att göra bara om värdering, utgångspris och brytpunkt sätts oberoende av varandra. Två saker kan rubba det.

När brytpunkten sätts för lågt

Ligger brytpunkten under vad bostaden sannolikt hade sålts för ändå, betalar du den högre andelen på ett prisintervall som ingen merprestation krävdes för. Trappan ser generös ut men blir då en förtäckt höjning av arvodet.

När värderingen sätts för högt

En mäklare som vill vinna uppdraget kan lockas att lämna en optimistisk värdering. Blir den värderingen sedan grund för både utgångspris och brytpunkt kan följden bli ett utgångspris som marknaden inte bär.

Då riskerar du en längre försäljningstid, och trappans övre nivå nås aldrig. Ett högt satt utgångspris är alltså inget kvitto på att modellen gynnar dig.

Värdering, utgångspris och slutpris är tre olika saker

Värderingen är mäklarens bedömning av ett osäkert framtida pris, inte en garanti. Utgångspriset är den nivå bostaden annonseras till. Slutpriset avgörs i budgivningen.

Högsta förvaltningsdomstolen har tydliggjort att utgångspris och marknadsvärde inte är samma sak. Ett slutpris långt över utgångspriset bevisar därför varken att mäklaren varit skicklig eller att utgångspriset var ett otillåtet lockpris. Hur utgångspriset bör motiveras beskriver vi i artikeln om att sätta rätt utgångspris.

Det här ska uppdragsavtalet säga om beräkningen

Förmedlingsuppdraget ska enligt fastighetsmäklarlagen dokumenteras i ett skriftligt uppdragsavtal som undertecknas av parterna. Muntliga besked om procentsatser räcker inte. Kontrollera att avtalet anger:

• varje procentsats och vilket belopp den räknas på
• om beloppen anges med eller utan moms
• varje brytpunkt i kronor, inte som en hänvisning till värderingen
• om den högre andelen gäller hela köpeskillingen eller bara delen över brytpunkten
• om det finns ett avtalat lägsta eller högsta arvode
• vilka utlägg som ingår i arvodet och vilka som debiteras vid sidan av

Utläggen förtjänar en egen fråga. Ska mäklaren ersättas i form av provision har mäklaren rätt till ersättning för utlägg bara om en särskild överenskommelse har träffats om det (3 kap. 23 §). Står inget om utlägg i avtalet bör du fråga vad som gäller innan du skriver på.

Ett rent rörligt arvode förutsätter dessutom att en försäljning kommer till stånd: utan köpeskilling finns ingen andel att räkna på. Avtalade utlägg kan ändå debiteras, och under en giltig ensamrätt kan ersättningsrätten se annorlunda ut. När mäklaren har rätt till provision går vi igenom separat, liksom vad som händer med den tidigare mäklarens anspråk om du byter mäklare mitt i en försäljning.

Frågor som avgör vad trappan kostar dig

Ställ dem till varje mäklare du tar in ett förslag från, så blir svaren jämförbara.

• Vilken andel gäller under respektive över brytpunkten, och vilket belopp räknas de på?
• Vilka jämförbara försäljningar ligger bakom värderingen som brytpunkten bygger på?
• Vad skulle få dig att flytta brytpunkten upp eller ned?
• Vilka utlägg tillkommer utöver arvodet, och vad debiteras om bostaden inte säljs?

Hur mäklaren svarar säger ofta mer än procenttalet. Fler frågor inför mötet finns i checklistan med frågor till mäklaren.

Så går du vidare med ett rörligt förslag

Be alla mäklare räkna på samma antagna slutpris och samma innehåll i uppdraget. Först då visar procentsatserna vad de betyder för dig.

Räkna med skatten när du jämför nettot: mäklararvodet är en försäljningsutgift som minskar den beskattningsbara vinsten när du deklarerar försäljningen. Uppgifter kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08. Mer om arvodet i vinstberäkningen.

När du har två eller tre förslag på bordet blir skillnaderna konkreta, och du kan jämföra mäklarna på avtalsvillkor i stället för på procenttal.