Mäklarprovision - vad det är och när mäklaren har rätt till den

Provision eller arvode - vad är skillnaden?

Arvodet är hela den ersättning mäklaren får för förmedlingsuppdraget. Provision är ett sätt att räkna fram arvodet: ersättningen sätts som en andel av köpeskillingen, alltså av det pris bostaden faktiskt säljs för.

I samtalet med mäklaren används orden ofta som synonymer, och det gör sällan någon skada. I avtalet spelar skillnaden roll. Där ska det stå exakt hur ersättningen beräknas, inte bara vilket ord som används.

Fastighetsmäklarlagen utgår själv från provision. Har ni inte avtalat något annat beräknas ersättningen efter viss procent på köpeskillingen (3 kap. 22 §). Någon procentsats anger lagen däremot inte, och det finns ingen officiell statistik över vad svenska mäklare tar.

Provision är alltså en av flera modeller, och modellerna beskrivs var för sig på sajten: procentmodellen och arvodestrappan i detalj, fast arvode och när det passar och hur mäklararvodet sätts i sin helhet. Den här sidan handlar om något annat: när mäklaren har rätt till provisionen.

När har mäklaren rätt till provision?

Huvudregeln är snävare än många tror. Mäklaren har rätt till provision bara om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling, mellan dig som uppdragsgivare och någon som mäklaren har anvisat (3 kap. 23 §).

Två saker ska alltså vara uppfyllda. Det ska finnas ett överlåtelseavtal, och det ska ha kommit till stånd genom mäklarens arbete med en köpare som mäklaren fört fram.

Rätten till ersättning uppstår därmed i och med försäljningen. Att pengarna ska betalas samtidigt följer däremot inte av lagen: när och hur betalningen sker styrs av uppdragsavtalet, så läs den punkten innan du skriver på.

Under ensamrätt gäller en särskild regel

Har ni avtalat om ensamrätt har mäklaren rätt till provision som om affären förmedlats av mäklaren, även när överlåtelseavtalet ingås utan mäklarens medverkan (3 kap. 23 §). Hittar du köparen på egen hand under ensamrättstiden kan du alltså ändå bli skyldig att betala.

Ett ensamt förmedlingsuppdrag får avtalas för högst tre månader åt gången. Förlängning får ske under de förutsättningar lagen anger, men tidsgränsen får inte kringgås.

Löper ensamrätten ut utan att bostaden är såld upphör inte uppdraget automatiskt. Fortsätter det utan ensamrätt gäller huvudregeln igen, och då krävs både mäklarens förmedling och en anvisad köpare för att provision ska utgå. Kontrollera i avtalet vad som händer när ensamrättsperioden tar slut.

Efter att uppdraget har upphört

Att uppdraget tar slut betyder inte att provisionsfrågan är avslutad samma dag. Säljer du senare till någon som mäklaren har anvisat kan det påverka ersättningsrätten, och utfallet beror på lagens regler och på ditt avtal.

Byter du mäklare kan både den tidigare och den nya anse sig ha bidragit till samma affär. Hur du begär spekulantlistan och hanterar risken för dubbla provisionskrav vid mäklarbyte beskriver vi i en egen guide.

Vad avtalet måste reglera om provisionen

Förmedlingsuppdraget ska dokumenteras i ett skriftligt uppdragsavtal som skrivs under av parterna (3 kap. 3 §). Muntliga besked om procentsatsen räcker inte, och ett pris utan villkor är ingen fullständig offert.

Fyra punkter är provisionsspecifika och värda att läsa extra noga:

• Beräkningsgrunden. Vilken procentsats som gäller och vilket pris den räknas på.
• Utläggen. Vid provision krävs en särskild överenskommelse för att mäklaren ska få ersättning för utlägg (3 kap. 23 §). Kontrollera därför om avtalet räknar upp fotografering, annonsering, styling och andra utlägg, och vad de kostar.
• Utebliven försäljning. En ren provision förutsätter en genomförd affär, men utlägg som ni har avtalat om kan debiteras ändå.
• Uppsägning och ensamrättens längd. Vad du betalar om du avslutar uppdraget i förtid, och hur lång ensamrättsperioden är.

Provisionen är samtidigt en försäljningsutgift som dras av när vinsten av försäljningen räknas ut, oavsett vilken modell ni har avtalat om. Uppgifterna om avdraget är kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08. Hur det räknas står i guiden om mäklararvodet i vinstberäkningen.

Resten av avtalets innehåll, och vad ensamrätten innebär i övrigt, går vi igenom i guiden om mäklaravtalet och ensamrätten.

Kan provisionen sättas ned?

Ja, men bara på en bestämd grund. Ersättningen kan sättas ned om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren, och inte om åsidosättandet är av ringa betydelse (3 kap. 24 §).

Ett lägre pris än du hoppades på eller en lång försäljningstid är alltså inte i sig en grund för nedsättning. Lagen anger inte heller något belopp eller någon procentsats för hur mycket ersättningen kan sättas ned; det avgörs i det enskilda fallet.

Ordningen är att kravet först framställs till mäklaren. Kvarstår tvisten kan den prövas av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, vars beslut är en rekommendation, och sist av allmän domstol.

Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn är ett separat spår. En anmälan dit kan leda till en påföljd mot mäklaren, men den ger dig inga pengar tillbaka. Uppgifterna om tvistevägen är kontrollerade mot fmi.se och frn.se 2026-09-02, och lagtexten finns hos riksdagen: fastighetsmäklarlagen (2021:516).

Vanliga missförstånd om provision

Det finns en normal procentsats. Nej. Varken lag eller myndighet fastställer någon nivå, och det finns ingen officiell arvodesstatistik att luta sig mot. Det som gäller är det ni avtalar.

Provisionen räknas på vinsten. Nej. Provision beräknas på köpeskillingen, alltså på hela priset bostaden säljs för, inte på skillnaden mot vad du en gång betalade.

En hög provision ger en mer driven mäklare. Ersättningsmodellen säger inget säkert om resultatet. Oavsett modell ska mäklaren följa god fastighetsmäklarsed, ta till vara både säljarens och köparens intressen och särskilt beakta dina ekonomiska intressen som uppdragsgivare.

Mäklaren med högst värdering är rätt val. En värdering är en bedömning av ett osäkert framtida pris, inte ett löfte. Fråga hellre hur mäklaren motiverar värderingen och vilka jämförelseobjekt som ligger bakom den.

Så jämför du provisionsförslag

Jämför avtalsvillkoren, inte bara procentsatserna. Be varje mäklare utgå från samma antagna försäljningspris och redovisa samma poster, annars ställer du olika saker mot varandra.

• ersättningen i kronor vid det antagna priset
• vad som ingår och vilka utlägg som tillkommer
• vad du betalar om bostaden inte säljs
• hur lång ensamrätt mäklaren vill ha, och vad som gäller när perioden tar slut

Att räkna om procent till kronor gör skillnaderna konkreta. I arvodesräknaren räknar du om en procentsats till kronor med din egen prisbild, och inför mötet kan du förbereda dig med frågorna att ställa till mäklaren.

Med två eller tre förslag på bordet blir villkoren jämförbara. Då kan du jämföra mäklare på metod och villkor i stället för på magkänsla.