Fast mäklararvode - passar ett fast pris din försäljning?

Vad innebär ett fast mäklararvode?

Ett fast arvode är ett belopp som du och mäklaren kommer överens om i förväg och som inte räknas om när budgivningen är klar. Vad beloppet täcker är en egen fråga: två mäklare kan begära samma summa och ändå erbjuda olika mycket arbete.

Det finns ingen lagstadgad nivå för mäklararvode i Sverige. Både modell och belopp avtalas mellan dig och mäklaren inom ramen för fastighetsmäklarlagen. Fast arvode är en av flera modeller vid sidan av procent, som också kallas provision, och trappan, där andelen stiger på den del av priset som överstiger en avtalad brytpunkt. Det bredare sammanhanget finns i guiden om hur mäklararvodet sätts.

Förmedlingsuppdraget ska enligt fastighetsmäklarlagen dokumenteras i ett skriftligt uppdragsavtal som du och mäklaren undertecknar. Det är i avtalet det fasta priset blir bindande, tillsammans med vad som ingår och vilka utlägg som kan tillkomma. Utlägg är kostnader som mäklaren betalar för din räkning, till exempel fotografering eller annonsering, och sedan fakturerar vidare.

När passar ett fast arvode?

Ett fast pris passar dig som värderar en kostnad du kan räkna med högre än att knyta mäklarens ersättning till slutpriset.

• Du vill kunna budgetera. Beloppet går att räkna in i kalkylen för nästa bostad redan innan din egen är annonserad.
• Du vill kunna jämföra rakt av. Ett belopp behöver inte räknas om vid ett antaget slutpris för att kunna ställas mot en annan offert.
• Du väntar dig en kort budgivning. Med få spekulanter betyder mäklarens ekonomiska drivkraft i slutskedet mindre i praktiken.
• Du vill hålla isär arvodet och värderingen. I en procentoffert, och särskilt i en trappa, hänger ersättningen ihop med mäklarens egen värdering. Ett fast belopp bryter den kopplingen. Värderingen är ändå en bedömning och inte ett löfte, så be om de jämförbara försäljningar som ligger bakom den.

Vilka nackdelar bör du väga in?

Den vanligaste invändningen gäller mäklarens drivkraft i budgivningen. Med ett fast arvode blir ersättningen densamma oavsett var slutpriset landar. Vår redaktionella bedömning är att det ekonomiska incitamentet att driva budgivningen den sista biten då är svagare än i en procentmodell eller en trappa. Det är en bedömning av avtalets drivkrafter, inte en uppmätt effekt på slutpriser.

Incitamentet är samtidigt inte hela bilden. Mäklaren ska enligt fastighetsmäklarlagen utföra uppdraget omsorgsfullt, följa god fastighetsmäklarsed och särskilt beakta dina ekonomiska intressen som uppdragsgivare. Det gäller oavsett vilken arvodesmodell ni avtalar.

• Priset gäller även när försäljningen blir enkel. Säljs bostaden på första visningen betalar du samma belopp som om det hade tagit flera månader.
• Två fasta priser kan rymma olika mycket. Fotografering, planritning, styling, annonspaket och extra visningar kan ingå hos den ena och kosta extra hos den andra.
• Avtalet, inte modellen, styr vad som händer om bostaden inte säljs. Vissa utlägg kan debiteras även utan en genomförd affär.

Ju osäkrare slutpriset är och ju starkare budgivning du väntar dig, desto mer talar för en modell där ersättningen följer priset. Ju mer förutsägbar affären ser ut att bli, desto mer talar för ett fast belopp.

Vid vilket slutpris blir det fasta priset billigare?

Ett fast belopp och en procentoffert kostar lika mycket vid exakt ett slutpris. Under den nivån är procentofferten billigare i kronor, över den är det fasta beloppet billigare. Var nivån ligger avgörs av de två offerter du har framför dig, inte av modellerna i sig.

Räkna därför på offerterna, inte på modellen. Be varje mäklare skriva ut sitt förslag i kronor vid samma antagna slutpris, och sedan vid ett pris en bit under och en bit över. Då ser du var det fasta beloppet slår över och hur stor skillnaden är i det spann där din bostad rimligen hamnar. Du kan räkna om arvodesmodellerna till kronor med dina egna prisantaganden, och läsa hur procentmodellen och trappan fungerar om alternativet är ett rörligt arvode.

Jämförelsen håller bara om offerterna innehåller samma sak. Skiljer sig innehållet är det inte två priser du jämför, utan två olika uppdrag.

Så jämför du två fasta offerter

Börja med momsen. Ett belopp angivet utan moms går inte att ställa mot ett belopp som redan innehåller den. Enligt prisinformationslagen (2004:347), som gäller näringsidkare som yrkesmässigt erbjuder tjänster till konsumenter, avses med pris det slutliga priset inklusive mervärdesskatt. Informationen ska vara korrekt och tydlig, och avgifter som tillkommer ska anges särskilt. Är priset obestämt, som i en procentoffert, ska grunderna för hur priset bestäms anges i stället.

Gå sedan igenom villkoren i varje offert:

• vad som ingår: fotografering, planritning, annonsering, styling och antal visningar
• vilka utlägg som kan tillkomma utöver det fasta beloppet, och om de faktureras även utan en genomförd affär
• vad du betalar om bostaden inte säljs eller om du avbryter uppdraget
• hur lång ensamrätten är: under ensamrätten är det bara den mäklaren som får förmedla bostaden, och ett ensamt förmedlingsuppdrag får enligt fastighetsmäklarlagen avtalas för högst tre månader åt gången
• när mäklaren har rätt till ersättning, till exempel om en spekulant som mäklaren anvisat köper bostaden efter att uppdraget avslutats

Villkoren avgör ofta mer än beloppet. Har du redan ett pågående uppdrag bör du dessutom läsa om hur du avslutar uppdraget och byter mäklare, eftersom två mäklare i värsta fall kan hävda rätt till ersättning för samma försäljning.

Titta till sist på nettot. Arvodet är en försäljningsutgift som minskar den beskattningsbara vinsten när du deklarerar försäljningen, och så dras mäklararvodet av i vinstberäkningen.

Kan du förhandla om det fasta priset?

Ja. Eftersom ingen nivå är reglerad är beloppet en förhandlingsfråga, och tre saker stärker din position.

• Flera skriftliga offerter. Ett pris är lättare att diskutera när du kan peka på ett konkret alternativ.
• Ett specificerat uppdrag. När varje del är utskriven kan du förhandla om delarna, till exempel att styling eller extra visningar ska ingå, i stället för att bara pressa totalen.
• En kombinerad modell. Ett fast grundbelopp med en rörlig del över en avtalad prisnivå fungerar i praktiken som en trappa, förutsatt att varje nivå anges i kronor i avtalet.

Kom överens om ändringarna innan du skriver under. Efter påskrift krävs att både du och mäklaren är överens för att villkoren ska kunna ändras.

Tre frågor som gör fasta offerter jämförbara

Ställ samma tre frågor till alla mäklare du tar in offert från, och be om svaren skriftligt.

• Är beloppet slutpriset inklusive moms, och vad kan tillkomma utöver det?
• Vad betalar jag om bostaden inte säljs, och vad betalar jag om vi avslutar uppdraget i förtid?
• Vad i priset förutsätter ensamrätt, hur lång vill du ha den, och vad gäller när den löper ut?

Nästa steg när du har offerterna

Ta in minst två skriftliga offerter, ställ samma tre frågor till alla och räkna om varje förslag till kronor vid samma antagna slutpris. Först då vet du om ett fast pris är rätt för just din försäljning.

• Så jämför du två eller tre konkreta mäklarförslag med samma kontrollpunkter.
• Hela checklistan med frågor inför mäklarmötet, utöver de tre som gäller priset.
• Vad en mäklare kostar totalt, med posterna som ligger utanför själva arvodet.