Amorteringskrav: Det här gäller 2025 och så påverkar det din ekonomi

Sedan 1 april 2026 regleras amorteringskravet i lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Har du ett bolån som överstiger 50 procent av bostadens värde ska du amortera minst 1 procent av lånebeloppet per år, och minst 2 procent om belåningsgraden är över 70 procent. Det tidigare skärpta amorteringskravet, som lade på ytterligare 1 procentenhet när bolånen översteg 4,5 gånger bruttoårsinkomsten, är avskaffat.

Att det skärpta kravet är borta gäller även dig som redan har ett bolån, och du behöver inte ansöka om något. Den som amorterade 3 procent kan alltså sänka till 2 procent. Det kan ge bättre marginaler i vardagsekonomin.

Många undrar hur dessa regler påverkar deras ekonomi och vilka praktiska skillnader det kan innebära för bolånet och sparandet. Små förändringar i amorteringskravet kan göra stor skillnad på lång sikt.

Reglerna är viktiga att förstå för att kunna fatta trygga beslut om sin privatekonomi.

Vad är amorteringskrav och hur påverkar det din ekonomi?

Amorteringskrav styr hur snabbt ett bolån ska betalas tillbaka och påverkar direkt din månadskostnad. Hur mycket du måste amortera avgörs av belåningsgraden, alltså lånets storlek i förhållande till bostadens marknadsvärde.

Definition av amorteringskrav

Amorteringskrav betyder att den som har ett bolån måste amortera, alltså betala av på lånet varje år. Det är inte frivilligt, utan ett krav som följer av lag.

Amortering minskar ditt lån och dina räntekostnader på sikt. För bolån handlar det om att långsamt betala av på skulden, vilket ger en lägre skuldsättning över tid.

Amorteringskravet finns för att minska risken för att hushåll tar för stora lån i förhållande till bostadens värde. Kraven påverkar både nya och gamla lån, men särskilda regler gäller vid byte av bostad eller höjning av lån.

Reglerna beslutas numera av riksdagen. Finansinspektionens föreskrifter FFFS 2016:16 och de allmänna råden FFFS 2016:33 och FFFS 2020:3 upphävdes 31 mars 2026, dagen innan den nya lagen trädde i kraft. Finansinspektionen har fortfarande tillsyn över bankernas kreditprövning.

De regler som gäller sedan 1 april 2026

Den 1 april 2026 flyttades både bolånetak och amorteringskrav från Finansinspektionens föreskrifter till lag.

Är bostaden belånad till mer än 70 % av värdet ska du amortera minst 2 % per år. Ligger belåningsgraden över 50 % men högst 70 % är kravet minst 1 % per år. Vid 50 % eller lägre finns inget lagstadgat amorteringskrav.

Procentsatsen räknas på lånebeloppet, aldrig på bostadens värde. Bostadens värde används bara för att avgöra vilken belåningsgrad – och därmed vilken procentsats – som gäller.

Amorteringskravet gäller både nya och befintliga bolån. Lån som lämnades av ett kreditinstitut före 1 juni 2016 omfattas dock inte. Belåningsgradstaken är inte retroaktiva – de prövas bara när en kredit lämnas vid köp av bostad eller när ett befintligt lån utökas.

Så påverkar amorteringskraven din månadskostnad

Amorteringskraven är viktiga för din månadskostnad. Ju högre krav på amortering, desto större del av din betalning går till att minska lånet, utöver räntan.

Exempel på månadskostnad:

Amortering är ingen ren kostnad – pengarna minskar din skuld i stället för att försvinna. Men de binder likviditet varje månad. Har amorteringarna sänkt belåningsgraden under 70 respektive 50 procent får det årliga amorteringsbeloppet justeras ned.

Undantag och individuell bedömning

Det finns situationer där undantag från amorteringskravet kan beviljas. I de flesta fall är det banken som beslutar, efter en individuell bedömning.

Enligt 9 § lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter kan banken bevilja tillfällig amorteringsfrihet om det finns särskilda skäl, till exempel sjukdom eller arbetslöshet. Vid nyproduktion får banken enligt 10 § medge amorteringsfrihet i upp till fem år från tillträdet, om du är den som först förvärvat bostaden. För en kapitalfrigöringskredit får banken enligt 11 § medge att krediten inte amorteras alls.

Handläggaren på banken gör en bedömning utifrån din ekonomi och situation. Lagen sätter ramarna, men det är banken som prövar varje enskilt fall, och tolkningen kan skilja sig något mellan olika banker. Undantaget ska ses som tillfälligt och omprövas regelbundet. Regeringen kan dessutom enligt 12 § meddela tillfälliga generella undantag i extraordinära situationer.

Det är därför bra att alltid diskutera din situation direkt med banken innan du planerar stora förändringar av ditt lån.

Faktorer som styr amorteringskravet och viktiga ekonomiska begrepp

Olika faktorer påverkar kravet på amortering när man har bolån i Sverige. Det handlar bland annat om hur stor del av bostaden som är belånad, hur mycket man tjänar, och vilka regler banken tillämpar när man vill köpa bostad.

Belåningsgrad och skuldkvot

Belåningsgrad visar hur stor andel av bostadens värde som är belånad. Om en person till exempel har en bostad värd 2 miljoner kronor och ett lån på 1,5 miljoner kronor blir belåningsgraden 75 %.

Ju högre belåningsgrad, desto mer måste man amortera varje år. Skuldkvot räknas ut genom att ta det totala bolånet och dela det med den årliga bruttoinkomsten (inkomst före skatt).

Skuldkvoten styr inte längre hur mycket du måste amortera. Det finns inte heller något bindande skuldkvotstak i lag eller föreskrift. Bankerna har egna interna tak som varken är reglerade eller publicerade, så fråga din bank vad som gäller där. Skuldkvoten vägs in i bankens kreditprövning, framför allt genom en kvar-att-leva-på-kalkyl.

Tabell över amorteringskrav:

Alternativregeln och kontantinsats

Bolånetak innebär att en bostadskredit vid köp får uppgå till högst 90 % av bostadens marknadsvärde, enligt 4 § lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Resterande minst 10 % betalar du som kontantinsats. Utökar du ett befintligt bolån är taket 80 % enligt 5 § samma lag.

Alternativregeln i 8 § gäller tilläggslån på gamla bolån. Banken får låta dig amortera 10 % per år av tilläggslånets ursprungliga belopp i stället för 1 eller 2 % på hela bostadskrediten. Regeln kan användas om det befintliga bolånet lämnades av ett kreditinstitut före 1 juni 2016.

Kontantinsats är ett krav oavsett inkomst, och den kan inte finansieras med en bostadskredit mot säkerhet i bostaden. Det är viktigt att förstå skillnaden mellan kontantinsats och amortering.

Kontantinsatsen är en engångsbetalning vid köp, medan amortering är återbetalning av lånet varje år.

Amorteringsplan och bolånets funktioner

Varje bolån har en amorteringsplan där det står hur mycket som ska betalas varje månad eller år. Planen inkluderar både amortering och ränta.

Bankerna tar även ut olika avgifter, vilka kan påverka totalkostnaden för bolånet. Bolånet har flera funktioner utöver själva lånet.

Dessa kan inkludera möjligheten att ändra amorteringstakt, välja bindningstid för räntan, eller lägga till försäkringar. Säkerheten för banken är alltid bostaden, så vid utebliven betalning kan banken ta över objektet.

Att ha en tydlig plan hjälper hushållet att förstå sina framtida kostnader och undvika oväntade utgifter. Många banker har också digitala verktyg för att följa amortering och ränteutveckling.

Så räknar du på ränta och amortering

Bolåneräntan varierar över tid och skiljer sig mellan banker och bindningstider. Utgå därför aldrig från en enda siffra, utan räkna på flera nivåer.

Ett räkneexempel med en exempelränta på 3 procent: ett bolån på 2 000 000 kronor kostar då 60 000 kronor per år i ränta, alltså 5 000 kronor i månaden före ränteavdrag. Stiger räntan med en procentenhet till 4 procent blir räntan 80 000 kronor per år, ungefär 6 670 kronor i månaden – knappt 1 700 kronor mer varje månad.

Räntan är avdragsgill. Du får skattereduktion med 30 procent på underskott av kapital upp till 100 000 kronor och 21 procent på den del som överstiger 100 000 kronor. Gränsen gäller per person, inte per hushåll. Räkna alltid ihop ränta och amortering när du bedömer vad bolånet kostar varje månad – det är summan av de två som ska rymmas i hushållets budget.

Den som nyligen köpt sin första bostad har oftast högre belåningsgrad, och därmed högre amorteringskrav, än den som ägt sin bostad länge. Hög belåningsgrad innebär också mindre marginal om räntan stiger.