Amortering och amorteringskrav på bolån – så fungerar det

Vad innebär amortering och hur räkna du ut ditt amorteringskrav för bolånet?

Amortering är det belopp du betalar av på ditt lån, det innebär att du betalar en del av skulden varje år. När du tar ett bolån ska du även amortera 1 procent av bostads värdet per år, detta är amorteringskravet. Detta minskar din totala skuld samt din räntekostnad.

Du kan välja att amortera mer än amorteringskravet, detta kommer att minska din skuld och räntan mer. För att räkna ut hur mycket du behöver amortera kan du använda verktyg som baseras på hur stort lån du har och bostadens värde.

Amortering är den del av din månadsbetalning som minskar själva skulden. Räntan är priset för lånet, amorteringen är avbetalningen. Hur mycket du måste amortera styrs av lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter och av hur stort lånet är i förhållande till bostadens värde. Lagen gäller sedan 1 april 2026 och har ersatt Finansinspektionens tidigare föreskrifter om amortering och bolånetak.

Vad amortering är och vad den gör med lånet

Att amortera innebär att du betalar av på skulden, inte bara på räntan. Varje amorterad krona minskar lånebeloppet permanent. Eftersom räntan beräknas på det utestående lånebeloppet sjunker också räntekostnaden i takt med att skulden krymper.

Amortering påverkar två saker samtidigt. Dels sjunker belåningsgraden, alltså lånet i förhållande till bostadens värde. Dels sjunker din totala skuld, vilket förbättrar utrymmet att låna igen i framtiden. Låg belåningsgrad ger dessutom ofta bättre villkor hos banken, eftersom bankerna prissätter risk och lägre belåningsgrad innebär lägre risk. Hur stor rabatten blir varierar mellan banker och över tid.

Amortering är alltså inte en kostnad i vanlig mening. Pengarna försvinner inte, de flyttas från konto till bostad i form av minskad skuld. Det som kostar är räntan.

Amorteringskravet – grundreglerna

Amorteringskravet är en bindande regel, inte en rekommendation från banken. Sedan 1 april 2026 står kravet i 7 § lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Dessförinnan reglerades det i Finansinspektionens föreskrifter FFFS 2016:16, som trädde i kraft 1 juni 2016 och upphävdes 31 mars 2026. Innehållet är i sak oförändrat: amorteringen trappas efter belåningsgrad.

Två saker missförstås ofta. För det första beräknas amorteringen på lånebeloppet, aldrig på bostadens värde. Enligt 7 § räknas procentsatsen på det totala kreditbeloppet när det var som högst efter den senaste värderingen. Bostadens värde används bara för att avgöra vilken belåningsgrad – och därmed vilken procentsats – som gäller. För det andra är belåningsgraden avgörande, inte lånets storlek i kronor. Ett stort lån på en dyr bostad kan ha lägre belåningsgrad, och därmed lägre amorteringskrav, än ett litet lån på en billig bostad.

När amorteringar har sänkt belåningsgraden under 70 respektive 50 procent får det årliga amorteringsbeloppet justeras ned. Själva beräkningsbasen, alltså det högsta kreditbeloppet, ändras däremot inte av löpande amortering – bara av en ny värdering eller av att lånet utökas.

Det skärpta amorteringskravet är avskaffat

Mellan 1 mars 2018 och 31 mars 2026 fanns ett skärpt amorteringskrav. Hushåll vars samlade bostadskrediter översteg 4,5 gånger bruttoårsinkomsten skulle amortera ytterligare minst 1 procentenhet ovanpå grundkravets 1 eller 2 procent.

Det kravet finns inte längre. Det fördes medvetet inte över till lagen (2026:226) och gäller därmed inte sedan 1 april 2026. Lagen innehåller ingen bestämmelse alls om skuldkvot.

Slopandet gäller även dig som redan har ett bolån, och du behöver inte ansöka om något. Den som amorterade 3 procent på grund av det skärpta kravet kan alltså gå ned till 2 procent. Kontakta banken för att få amorteringsplanen ändrad.

Vad gäller för lån du redan har?

Amorteringskravet i 7 § gäller även befintliga bolån som redan omfattades av Finansinspektionens föreskrifter. Kravet gäller däremot inte lån som lämnats före 1 juni 2016 av ett kreditinstitut, före 1 januari 2019 av en bostadskreditgivare enligt lagen (2016:1024) om verksamhet med bostadskrediter, eller före 8 januari 2019 om erbjudandet enligt 13 a § konsumentkreditlagen lämnades före 1 januari 2019.

Taken för belåningsgrad är inte retroaktiva. De prövas bara när en kredit lämnas vid förvärv av en bostad och när en kredit utökas. Konkret betyder det tre saker:

• Byte av bank. Att flytta lånet till en annan kreditgivare utan att säkerheten – bostaden – förändras räknas inte som att kredit lämnas vid förvärv av en bostad. Undantaget för gamla lån följer alltså med vid ett bankbyte.
• Byte av bostad. Behåller du lånet men byter bostad omfattas krediten av amorteringskravet. Detsamma gäller om du tar över säljarens bolån vid köp av en hel bostad.
• Utökning av lånet. När ett bolån utökas gäller ett tak på 80 procents belåningsgrad enligt 5 §. Taket gäller oavsett hur gammalt det befintliga lånet är. Hur mycket som ska amorteras på tilläggslånet får banken däremot beräkna enligt alternativregeln i 8 §, om det befintliga lånet lämnades före brytpunkterna ovan: 10 procent per år av tilläggskreditens ursprungliga belopp i stället för 1 eller 2 procent på hela bostadskrediten.

Bolånetaket och kontantinsatsen

Bolånetaket är den högsta andel av bostadens marknadsvärde du får låna med bostaden som säkerhet. Sedan 1 april 2026 finns två nivåer:

• Vid köp av bostad: högst 90 procent enligt 4 § lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Taket höjdes från 85 procent, som hade gällt oförändrat sedan oktober 2010.
• När ett befintligt bolån utökas: högst 80 procent enligt 5 §. Det är ett nytt krav. Tidigare fanns ingen särskild gräns för tilläggslån.

Kontantinsatsen följer direkt av taket. Vid köp behöver du minst 10 procent av bostadens marknadsvärde i kontantinsats, mot minst 15 procent före höjningen. Kontantinsatsen måste finansieras på annat sätt än med en bostadskredit mot säkerhet i bostaden.

Belåningsgraden räknas som det totala kreditbeloppet i förhållande till bostadens marknadsvärde, alltså det pris som skulle uppnås vid en marknadsmässig försäljning. Har du lån hos flera långivare med samma bostad som säkerhet räknas de samman.

Något bindande skuldkvotstak finns inte i lag eller föreskrift. Regeringen avvisade uttryckligen ett sådant krav i samband med den nya lagen. Din skuldkvot prövas i stället inom bankens vanliga kreditprövning, främst genom en kvar-att-leva-på-kalkyl. Enskilda banker tillämpar egna interna skuldkvotstak, men de är varken reglerade eller publicerade och varierar mellan banker och över tid. Fråga din bank vilket tak som gäller där.

Räkna inte med kommande regeländringar när du budgeterar för ett köp. Räkna på reglerna som gäller den dag lånet betalas ut.

Rak amortering, annuitet och amorteringsfrihet

Amorteringskravet säger hur mycket du minst måste betala av. Hur betalningen fördelas över tid är en annan fråga.

• Rak amortering. Du betalar samma amorteringsbelopp varje månad. Räntedelen sjunker med skulden, så den totala månadskostnaden blir högst i början och faller sedan.
• Annuitet. Summan av amortering och ränta hålls konstant. Tidigt går mest till ränta, sent till amortering. Jämnare månadskostnad, men mer ränta totalt vid oförändrad ränta.
• Amorteringsfritt lån. Ingen avbetalning sker, skulden ligger kvar. Månadskostnaden blir lägre, men den totala räntekostnaden blir högre och belåningsgraden sjunker inte av sig själv.

Amorteringsfrihet är bara möjlig när amorteringskravet inte gäller eller när du beviljats undantag. Den som lånar amorteringsfritt tar risken att bostadens värde faller, eftersom det då inte finns någon buffert i form av nedbetalad skuld.

Lönar det sig att amortera extra?

Extra amortering sänker skulden snabbare än planen kräver och kan därmed sänka den totala räntekostnaden. Effekten är störst när lånet är stort och räntan hög. Jämför den ränta du faktiskt betalar efter ränteavdrag med den avkastning du realistiskt kan få på annat sparande.

Ränteavdraget är en skattereduktion för underskott av kapital enligt 67 kap. 10 § inkomstskattelagen (1999:1229). Du får 30 procent av underskottet upp till 100 000 kronor och 21 procent på den del som överstiger 100 000 kronor. Gränsen gäller per person och beskattningsår, inte per hushåll: är ni två som är betalningsansvariga för lånet har ni 100 000 kronor var. Det finns inget lägsta räntebelopp – räntan är avdragsgill från första kronan. Reduktionen kan bara räknas av mot kommunal och statlig inkomstskatt samt fastighetsavgift och fastighetsskatt, och en outnyttjad reduktion kan inte sparas till ett kommande år.

En sak till att väga in när du väljer vilket lån du ska betala av först: bolån med panträtt i bostaden ger fortsatt fullt ränteavdrag, medan lån utan säkerhet inte ger något avdrag alls från och med inkomstår 2026. Inkomstår 2025 var hälften av räntan på lån utan säkerhet avdragsgill, och till och med inkomstår 2024 hela räntan. Har du både bolån och ett blancolån är det alltså normalt blancolånet som kostar mest efter skatt.

Innan du amorterar extra, kontrollera tre saker hos din bank:

• Om lånet har bunden ränta kan extra amortering utlösa ränteskillnadsersättning. På rörlig ränta är extra amortering normalt avgiftsfri.
• Om den extra amorteringen sänker den framtida obligatoriska amorteringen, eller bara förkortar löptiden.
• Att du har en buffert kvar. Pengar som amorterats är låsta i bostaden och kräver ny kreditprövning för att komma åt.

Så kan amorteringen sänkas

Det finns i huvudsak två lagliga vägar att sänka amorteringen.

Omvärdering av bostaden. Belåningsgraden räknas mot ett värde. Har bostaden stigit i värde kan en ny värdering sänka belåningsgraden och därmed amorteringskravet, till exempel från 2 till 1 procent. Men omvärdering får inte göras hur ofta som helst. Enligt 13 § lagen (2026:226) får den göras tidigast fem år efter förvärvet, eller fem år efter den senaste omvärdering som ledde till att amorteringsbeloppet eller låneutrymmet ändrades. En tidigare omvärdering är tillåten bara om marknadsvärdet har ändrats avsevärt av någon annan anledning än den allmänna prisutvecklingen, till exempel genom en omfattande renovering eller en till- eller ombyggnad. Enligt förarbetena räcker det generellt inte att ett enstaka rum har renoverats eller att en altan har byggts till. Femårsregeln omfattar sedan 1 april 2026 även omvärdering som görs för att utöka låneutrymmet, inte bara för att ändra amorteringstakten.

Undantag från amorteringskravet. Lagen anger fyra grunder:

• Särskilda skäl under löptiden (9 §). Banken kan bevilja tillfällig amorteringsfrihet, till exempel vid sjukdom eller arbetslöshet. Det är banken som bedömer varje enskilt fall. Undantaget ska ses som tillfälligt och omprövas regelbundet, men det kan kvarstå under flera år.
• Nyproduktion (10 §). Banken får medge att krediten inte amorteras under högst fem år från tillträdet, om du är den som först förvärvat den nyproducerade bostaden. Det är en möjlighet för banken, inte en rättighet för dig. Undantaget gäller amorteringskravet – bolånetaket på 90 procent gäller även vid nyproduktion.
• Kapitalfrigöringskredit (11 §). Kreditgivaren får medge att en kapitalfrigöringskredit, alltså ett seniorlån, inte amorteras. Krediten är inte automatiskt undantagen från amorteringskravet – det är en möjlighet för banken. I praktiken tillämpas undantaget av de långivare som erbjuder produkten.
• Extraordinära situationer (12 §). Vid situationer som kan medföra en synnerligen djup lågkonjunktur kan tillfälliga generella undantag införas. Där är det regeringen som beslutar genom föreskrifter – inte banken och inte Finansinspektionen.

Kontakta banken tidigt om ekonomin blir ansträngd. Uteblivna betalningar kan leda till betalningsanmärkning och påverkar kreditvärdigheten negativt, medan en överenskommelse i förväg ofta går att hitta.

Flytta bolånet för bättre villkor

Räntan är förhandlingsbar och skiljer sig mellan banker. Ett byte kan sänka räntan och ibland ge mer flexibla amorteringsvillkor. Gör så här:

• Ta in skriftliga erbjudanden från flera banker och jämför effektiv ränta, inte bara listränta.
• Kontrollera hur den nya banken hanterar amorteringsunderlaget. Byte av kreditgivare påverkar inte förutsättningarna för omvärdering – femårsregeln i 13 § gäller oavsett vilken bank du har.
• Räkna med ränteskillnadsersättning om du bryter en bunden ränta i förtid.
• Ett rent bankbyte, där bostaden är densamma, räknas inte som att en kredit lämnas vid förvärv av bostad. Ett äldre lån som står utanför amorteringskravet behåller alltså sitt undantag när du flyttar det.

Vanliga frågor

Vad är amortering?

Amortering är avbetalning på själva lånebeloppet. Den minskar din skuld och därmed den framtida räntekostnaden. Räntan är däremot en ren kostnad som inte minskar skulden.

Hur mycket måste jag amortera?

Kravet styrs av belåningsgraden: minst 2 procent av lånebeloppet per år vid en belåningsgrad över 70 procent, och minst 1 procent vid över 50 men högst 70 procent. Vid 50 procent eller lägre finns inget lagstadgat krav. Det tidigare skärpta kravet för hushåll med hög skuldkvot är avskaffat sedan 1 april 2026.

Gäller amorteringskravet mitt gamla lån?

Amorteringskravet gäller även befintliga bolån, men inte lån som lämnades av ett kreditinstitut före 1 juni 2016. För bostadskreditgivare enligt lagen (2016:1024) om verksamhet med bostadskrediter går gränsen vid 1 januari 2019. Utökar du lånet eller byter bostad kan reglerna däremot börja gälla. Fråga banken vad som gäller i ditt fall.

Kan jag amortera extra?

Ja. Extra amortering minskar skulden snabbare och sänker den totala räntekostnaden, men binder samtidigt kapital i bostaden. Har du bunden ränta kan banken ta ut ränteskillnadsersättning.

Kan jag slippa amortera?

Ligger belåningsgraden på 50 procent eller lägre finns inget lagstadgat amorteringskrav. I övrigt krävs undantag från banken vid särskilda skäl, ett undantag för nyproduktion, eller en omvärdering som sänker belåningsgraden.

Hur stor kontantinsats behöver jag?

Minst 10 procent av bostadens marknadsvärde vid köp, eftersom bolånetaket är 90 procent sedan 1 april 2026. Utökar du ett befintligt bolån är taket 80 procent.

Vad händer om jag inte kan betala amorteringen?

Hör av dig till banken innan förfallodagen. Uteblivna betalningar kan leda till betalningsanmärkning och sämre kreditvärdighet, vilket försvårar framtida lån. Tillfällig amorteringsfrihet kan vara möjlig vid särskilda skäl.