Byggrätten avgör vad du kan bygga på tomten
En tomt köps nästan alltid för att något ska byggas på den. Vad du kan göra med marken avgörs därför inte av antalet kvadratmeter, utan av vad som får byggas, hur mycket och var på tomten. Två lika stora tomter i samma område kan alltså ge helt olika byggmöjligheter.
Utöver byggrätten behöver du ha svar på tre frågor innan du lägger ett bud: hur vatten och avlopp ska lösas, vad marken tål att bygga på och vilka rättigheter och skyldigheter som följer med fastigheten. En annonsformulering som "stor tomt med utvecklingspotential" är inget bevis på byggrätt.
Detaljplan och byggrätt: läs plankartan, inte annonsen
En detaljplan är juridiskt bindande och kan reglera bland annat:
- vad marken får användas till
- byggrätten, alltså hur mycket som får byggas
- byggnadshöjd eller nockhöjd och antal våningar
- var på tomten byggnaden får placeras
- mark som inte får bebyggas
- kulturmiljö, fastighetsindelning och andra planbestämmelser
Begär plankartan och planbestämmelserna i original hos kommunen och kontrollera om planen har ändrats. Att genomförandetiden har löpt ut betyder inte automatiskt att planen har upphört att gälla. Har åtgärder redan utförts hör bygglov, marklov, anmälan, startbesked och slutbesked till underlaget. Hur en plankarta läses går vi igenom i guiden om detaljplan och byggrätt.
Tomter utanför detaljplan
Ligger tomten utanför detaljplan finns ingen färdig byggrätt att luta sig mot. Byggmöjligheten prövas i stället i det enskilda ärendet. Plan- och bygglagen kräver bland annat att bebyggelse och byggnadsverk lokaliseras till mark som är lämpad för ändamålet med hänsyn till människors hälsa och säkerhet, jord-, berg- och vattenförhållandena, möjligheterna att ordna trafik, vattenförsörjning, avlopp, avfallshantering och samhällsservice i övrigt, möjligheterna att förebygga föroreningar och bullerstörningar samt risken för olyckor, översvämning och erosion (2 kap. 5 § plan- och bygglagen).
Du behöver inte gissa. Den som avser att vidta en bygglovspliktig åtgärd kan begära förhandsbesked hos byggnadsnämnden, som då prövar om åtgärden kan tillåtas på den avsedda platsen (9 kap. 17 §). Ett positivt förhandsbesked är bindande vid den kommande bygglovsprövningen om ansökan om bygglov görs inom två år från den dag beskedet vann laga kraft, och upphör att gälla om ingen ansökan görs inom den tiden (9 kap. 18 §). Att begära förhandsbesked före budet, eller att få frågan rätt villkorad i det bindande avtalet, är därför den konkreta åtgärden innan du binder dig vid ett pris som förutsätter att ett hus kan byggas. Uppgifter kontrollerade mot plan- och bygglagen (2010:900) 2026-08-11.
Strandskydd nära vatten
Strandskydd kan begränsa möjligheten att bygga, ändra användning eller vidta andra åtgärder nära strand. Reglerna ändrades den 1 juli 2025, så äldre besked ska inte användas utan kontroll. Dispens kan bara ges när lagens särskilda skäl och övriga förutsättningar är uppfyllda. Att fastigheten sträcker sig ända till vattnet betyder inte att hela marken får tas i anspråk som tomtplats, och krav på fri passage kan gälla.
Vatten och avlopp: kommunal anslutning eller egen lösning
Vatten och avlopp är, tillsammans med grundläggningen, en post som ofta saknas i en tidig tomtkalkyl och som kan bli stor. Kostnaden för att ansluta till en kommunal anläggning och kostnaden för att anlägga en egen lösning är två helt olika saker, och båda ska räknas in innan du lägger ett bud.
Fråga kommunen om tomten ingår i verksamhetsområdet för kommunalt vatten och avlopp, alltså det område inom vilket vattentjänsterna har ordnats eller ska ordnas genom en allmän va-anläggning. Inom verksamhetsområdet ska huvudmannen bestämma en förbindelsepunkt för varje fastighet. Vad avgifterna uppgår till och hur de beräknas ska framgå av kommunens va-taxa. Taxan beslutas lokalt, så den uppgiften hämtar du hos kommunen i stället för att uppskatta den. Uppgifter kontrollerade mot lagen (2006:412) om allmänna vattentjänster 2026-08-11.
När vatten och avlopp ska lösas enskilt
Att anlägga eller väsentligt ändra ett enskilt avlopp kan kräva tillstånd eller anmälan hos kommunen, beroende på anläggningen och åtgärden. Finns redan en anläggning är tillståndet inte personligt: det upphör inte bara för att ägaren byts, och du tar över ansvaret. Begär kommunens beslut, ritning och placering, typ av anläggning, installationsår, slamtömningsuppgifter och eventuella förelägganden.
Finns en egen brunn kan läge och tekniska uppgifter finnas i SGU:s brunnsarkiv, men registret garanterar varken att varje brunn är registrerad eller att vattnet är tjänligt. Ett aktuellt vattenprov och en uppgift om kapacitet säger mer än ett gammalt godkänt prov. Havs- och vattenmyndigheten framhåller att eget vatten och avlopp behöver undersökas särskilt och normalt inte ingår fullständigt i en överlåtelsebesiktning. Mer finns i guiden om enskilt vatten och avlopp.
Markförhållanden: vad marken tål att bygga på
Grundläggningen är den andra posten som sällan syns i en tidig kalkyl. Sluttande mark, lera och andra känsliga jordarter, högt grundvatten eller berg nära markytan påverkar både metod och kostnad. SGI tillhandahåller nationella kartunderlag om ras, skred och erosion, men underlagen har olika skala och syfte. Ett risklager är en riskindikation, inte ett geotekniskt utlåtande för den enskilda tomten. Besked om bärighet och grundläggning kräver en projektspecifik geoteknisk undersökning.
MSB tillhandahåller översvämningskarteringar för flera vattendrag, sjöar och kuststräckor, men även de är screening- och planeringsunderlag och inte en garanti för vattennivån på en enskild tomt. Komplettera med kommunens skyfallskartering, markens höjdläge och avrinning samt hur dagvattnet ska tas om hand. En tomt utanför ett karterat område är inte därmed fri från översvämningsrisk.
Länsstyrelsernas EBH-stöd innehåller uppgifter om områden där föroreningsrisk har identifierats eller utretts. Två försiktighetsregler gäller samtidigt: en träff i databasen betyder inte att marken är bevisat förorenad, och en tomt som saknas i databasen är inte därmed fri från förorening. Har det funnits industri, verkstad, bensinstation eller deponi i närheten behöver historiken undersökas separat.
Servitut, samfälligheter och tomtgränser
Ett servitut ger en fastighet rätt att på visst sätt använda en annan fastighet, eller att tåla en viss belastning. Vanliga exempel rör väg och utfart, brunn eller vattenledning, avlopp, brygga och ledningar. Rättigheten kan vara ett officialservitut, bildat genom myndighetsbeslut, eller ett avtalsservitut, och den kan gå både till och från tomten: den kan ge dig en utfart över grannens mark, och den kan tvinga dig att tåla grannens ledning tvärs över byggbar yta.
Rubriken i fastighetsregistret räcker sällan. Begär förrättningsakten eller den inskrivna handlingen och kontrollera vilket område som omfattas, vem som har rättigheten, vad den får användas till och hur underhållet är fördelat. Äldre avtalsservitut kan kräva kontroll av historiska akter, och du ska aldrig utgå från att inga servitut finns bara för att en kartvy inte visar något.
Gemensamhetsanläggning och andelstal
Tomten kan delta i en gemensamhetsanläggning för väg, vatten, avlopp eller någon annan gemensam funktion. Förrättningsbeslutet anger vilka fastigheter som deltar och vilka andelstal som gäller, och andelen följer normalt fastigheten vid ägarbyte. Du övertar alltså både nyttan och den ekonomiska belastningen. Begär anläggningsbeslut, andelstal, stadgar, senaste budget, beslutade arbeten och eventuella lån. En låg årsavgift i dag säger inget om vad som händer när en enskild väg eller VA-anläggning står inför en stor investering. Mer finns i guiden om servitut och samfälligheter.
Kartlinjen är inte gränsen
Lantmäteriets digitala kartor är användbara för orientering, men gränslinjerna har varierande lägesnoggrannhet och är inte i sig bevis på var gränsen går. Den rättsliga gränsen avgörs av förrättningen och gränsmärkena. Ska byggnaden placeras nära gräns, eller har några meter ekonomisk betydelse, ska gränsen redas ut mot förrättningen innan du budar.
Vad som ingår i priset och vad som tillkommer
Köpeskillingen är sällan hela kostnaden för att göra tomten byggklar. Gå igenom vilka poster som är gjorda, förberedda eller helt olösta: väg och infart, anslutning av vatten och avlopp, el, fiber, markarbete, geoteknisk undersökning, bygglovsavgift enligt kommunens taxa och avgifter till en samfällighet.
Två kostnader kan du däremot räkna på direkt. Du ska normalt ansöka om lagfart inom tre månader från den handling förvärvet grundas på. För en fysisk person är stämpelskatten 1,5 procent, och underlaget är det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för året före det år lagfarten beviljas. Till det kommer en expeditionsavgift på 825 kronor. Behöver du ta ut en ny inteckning för att belåna fastigheten är stämpelskatten 2 procent på det nya inteckningsbeloppet plus 375 kronor per inteckning. Befintliga användbara pantbrev behöver inte tas ut på nytt och ska räknas av. Beloppen räknar du fram i kalkylatorn för lagfart och pantbrev. Uppgifter kontrollerade mot Lantmäteriet 2026-08-08.
Tomträtt: en annan upplåtelseform med egna inskrivningsregler
Vid tomträtt köper du inte marken. Tomträtt är en nyttjanderätt till en fastighet enligt 13 kap. jordabalken, upplåten mot tomträttsavgäld, och får upplåtas i fastighet som tillhör staten eller en kommun eller som annars är i allmän ägo. Läs tomträttsavtalet innan du budar: vilken avgäld som gäller, vilka villkor som styr användningen och när avgälden kan omregleras. Avgälden bestäms för perioder, så nästa kända omregleringstidpunkt är en kostnadsfråga för dig som köpare.
Att marken inte köps betyder däremot inte att förvärvet är fritt från skatt och inskrivningskostnad. Ett förvärv av tomträtt skrivs in som tomträttsinnehav i stället för att lagfaras, och stämpelskatt tas ut även vid förvärv av en tomträtt enligt 1 § lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Tomträtten kan dessutom intecknas, så pantbrev och inteckningskostnader kan bli aktuella på samma sätt som vid ett fastighetsköp. Räkna alltså inte med att ett övertagande av en tomträtt är fritt från stämpelskatt. Uppgifter kontrollerade mot jordabalken och stämpelskattelagen 2026-08-11.
Så fungerar finansieringen av ett tomtköp
Sedan 1 april 2026 gäller lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Lagen begränsar bostadskrediter, alltså krediter som lämnas för en bostad i Sverige mot säkerhet i bland annat pant i fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt. När en sådan kredit lämnas ska belåningsgraden vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde, och lagens amorteringskrav följer belåningsgraden. Vad som gäller vid ett bostadsköp går vi igenom på sidorna om bolånetaket och amortering. Uppgifter kontrollerade mot lag (2026:226) 2026-08-11.
Ett rent tomtlån är en annan sak. Lagens gräns är knuten till krediter som lämnas för en bostad, och Bramäklare tar inte ställning till hur ett lån till en obebyggd tomt eller ett byggnadskreditiv – den kredit som betalas ut i takt med bygget – ska klassificeras i det enskilda fallet. Räkna därför inte automatiskt med att 90-procentsgränsen gäller när du lånar till en obebyggd tomt. Finansieringen av tomten och av det kommande bygget prövas av kreditgivaren på dess egna villkor, så ta upp båda med banken redan när du tittar på tomter och fråga vad som krävs i egen insats, säkerhet och amortering.
En lagreglerad gräns är dessutom ett tak, inte ett löfte. Hur mycket en bostad får belånas enligt lagen är en annan fråga än hur mycket banken är beredd att låna ut till ditt hushåll. Kreditgivaren gör en egen kreditprövning och en egen bedömning av säkerheten, och du kan få låna mindre än en regel skulle tillåta. Ett lånelöfte är dessutom ett preliminärt besked och ingen garanti för att ett visst köp finansieras. Du kan testa olika lånebelopp och räntor i bolånekalkylatorn.
Köpehandlingen och din undersökningsplikt
Köp av fast egendom omfattas av formkraven i 4 kap. 1 § jordabalken. Köpehandlingen ska vara skriftlig, undertecknas av säljare och köpare, ange köpeskillingen och innehålla säljarens överlåtelseförklaring. Uppfylls inte formkraven kan köpet vara ogiltigt. Villkor om exempelvis besiktning eller finansiering måste dessutom utformas rätt i det bindande avtalet för att få juridisk verkan.
Du får normalt inte åberopa ett fel som borde ha upptäckts vid den undersökning som varit påkallad med hänsyn till omständigheterna vid köpet. Plikten är situationsberoende, och på en obebyggd tomt handlar den mer om plan, rättigheter, gränser, mark och avlopp än om en byggnad. Hur långt kontrollen sträcker sig beskrivs i guiden om besiktning och undersökningsplikt, och hur budet läggs i guiden om budgivning.
Underlag att begära före köp
Det här är en kontrollmeny, inte en lista där allt alltid måste finnas:
- fastighetsregisterutdrag med ägare, inteckningar och taxeringsuppgifter
- gällande detaljplan med plankarta och planbestämmelser, eller förhandsbesked respektive kommunens besked när tomten ligger utanför plan
- förrättningsakter, servitutshandlingar och anläggningsbeslut med andelstal
- bygglov, marklov, anmälan, startbesked och slutbesked för redan utförda åtgärder
- uppgift om verksamhetsområde, förbindelsepunkt och va-taxa, eller avloppstillstånd och brunnsuppgifter
- geoteknisk utredning när sådan finns, annars underlag om jordart och grundläggning
- strandskyddsdispens samt samfällighetens stadgar och budget när det är relevant
- tomträttsavtalet när marken upplåts med tomträtt
Ska du bygga på tomten är nästa steg guiden om att köpa hus, som tar upp byggnadens kontroller. Gäller köpet en markfastighet utan färdig byggrätt finns i stället guiden om att köpa mark. Står du på säljsidan finns guiden om att sälja tomt. Fler guider finns i avdelningen om att köpa bostad.
Frågor & svar
Hur vet jag att det går att bygga på tomten?
Genom att läsa gällande detaljplan med plankarta och planbestämmelser, inte genom annonsen. Planen anger vad marken får användas till, hur mycket som får byggas, byggnadshöjd, antal våningar, placering och vilken mark som inte får bebyggas. Ligger tomten utanför detaljplan finns ingen färdig byggrätt. Då kan du begära förhandsbesked hos byggnadsnämnden, som prövar om åtgärden kan tillåtas på den avsedda platsen. Ett positivt förhandsbesked är bindande vid den kommande bygglovsprövningen om bygglov söks inom två år från att beskedet vann laga kraft. Uppgifter kontrollerade mot plan- och bygglagen (2010:900) 2026-08-11.
Vad kostar lagfarten när jag köper en tomt?
För en fysisk person är stämpelskatten 1,5 procent plus en expeditionsavgift på 825 kronor. Underlaget är det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för året före det år lagfarten beviljas. Ansökan ska normalt göras inom tre månader från den handling förvärvet grundas på. Behöver en ny inteckning tas ut kostar den 2 procent av inteckningsbeloppet plus 375 kronor. Uppgifter kontrollerade mot Lantmäteriet 2026-08-08.
Hur mycket får jag låna till en tomt?
Det avgör kreditgivaren. Lag (2026:226) begränsar bostadskrediter, alltså krediter som lämnas för en bostad i Sverige mot säkerhet i bland annat pant i fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt, och när en sådan kredit lämnas ska belåningsgraden vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde. Bramäklare tar inte ställning till hur ett rent tomtlån eller ett byggnadskreditiv ska klassificeras, så räkna inte automatiskt med 90-procentsgränsen vid ett tomtköp. Fråga banken vad som krävs i egen insats, säkerhet och amortering för just din finansiering. Ett lånelöfte är dessutom preliminärt och ingen garanti för ett visst köp. Uppgifter kontrollerade mot lag (2026:226) 2026-08-11.
Kan jag räkna med att tomten går att ansluta till kommunalt vatten och avlopp?
Nej, det behöver kontrolleras hos kommunen. Fråga om tomten ingår i verksamhetsområdet för kommunalt vatten och avlopp, om en förbindelsepunkt har bestämts för fastigheten och vad anslutningen kostar enligt kommunens va-taxa, som ska ange avgifternas belopp och hur de beräknas. Ska avloppet lösas enskilt kan tillstånd eller anmälan krävas, och den kostnaden och tidplanen hör hemma i din kalkyl innan du budar. Uppgifter kontrollerade mot lagen (2006:412) om allmänna vattentjänster 2026-08-11.
Kan ett servitut påverka var jag får placera huset på tomten?
Ja. Ett servitut ger en fastighet rätt att på visst sätt använda en annan fastighet, eller att tåla en viss belastning, och rättigheten kan gå både till och från tomten. Den kan ge dig utfart över grannens mark, och den kan tvinga dig att tåla en ledning eller en väg tvärs över den yta du tänkt bebygga. Rubriken i fastighetsregistret räcker sällan: begär förrättningsakten eller den inskrivna handlingen och kontrollera vilket område som omfattas, vad rättigheten får användas till och hur underhållet är fördelat. Utgå aldrig från att inga servitut finns bara för att en kartvy inte visar något.
Vad är skillnaden mellan att köpa en tomt och att ta över en tomträtt?
Vid ett vanligt tomtköp blir du ägare till marken och söker lagfart. Tomträtt är i stället en nyttjanderätt enligt 13 kap. jordabalken: någon annan äger marken, ofta kommunen, och du betalar tomträttsavgäld enligt avtalet. Skillnaden gäller däremot inte skatten vid förvärvet. Ett förvärv av tomträtt skrivs in som tomträttsinnehav i stället för att lagfaras, och stämpelskatt tas ut även vid förvärv av en tomträtt enligt stämpelskattelagen. Läs avtalet innan du budar: avgäldens storlek, när den kan omregleras och vilka villkor som styr användningen. Uppgifter kontrollerade mot jordabalken och stämpelskattelagen 2026-08-11.