Fast Mäklararvode - En Modell för Att Betala Mäklarens Arvode

Ett fast mäklararvode innebär att du och mäklaren avtalar ett bestämt pris för hela förmedlingsuppdraget, oavsett vad bostaden säljs för. Du vet kostnaden i förväg, men mäklaren tjänar inget extra på ett högre slutpris. Här går vi igenom när modellen passar, vilka nackdelar du bör väga in och vad du bör fråga innan du skriver på.

Vad innebär ett fast mäklararvode?

Ett fast arvode är ett i förväg avtalat pris för mäklarens hela uppdrag: värdering, marknadsföring, visningar, budgivning och kontrakt. Priset skrivs in i uppdragsavtalet och ändras inte om bostaden säljs över eller under förväntan.

Det finns ingen lagstadgad nivå för mäklararvode i Sverige. Pris och modell avtalar du fritt med mäklaren inom ramen för fastighetsmäklarlagen. Fast arvode är en av flera vanliga modeller, vid sidan av rörligt arvode och trappmodell. Hur arvodet är uppbyggt i stort förklarar vi i guiden om mäklararvode och vad som påverkar det.

Förmedlingsuppdraget ska dokumenteras i ett skriftligt uppdragsavtal som du och mäklaren undertecknar. Kontrollera att det framgår av avtalet vad som ingår i det fasta priset och vilka kostnader som kan tillkomma.

När passar ett fast arvode?

Fast arvode passar framför allt dig som värdesätter en förutsägbar kostnad högre än att koppla mäklarens ersättning till slutpriset.

• Du vill veta kostnaden i förväg. Med ett fast pris kan du räkna på din försäljning innan bostaden ens är annonserad. Det gör det enklare att planera nästa bostadsköp.
• Slutpriset är relativt förutsägbart. I områden med många likvärdiga försäljningar är osäkerheten om slutpriset ofta mindre. Då finns det ett smalare utfall för ett rörligt arvode att belöna.
• Du säljer i en lägre prisklass. Ett fast pris är lätt att jämföra rakt av mellan offerter. Du slipper översätta procentsatser till kronor för att förstå vad uppdraget faktiskt kostar.
• Du räknar med en begränsad budgivning. Väntas få spekulanter gör mäklarens ekonomiska incitament i budgivningens slutskede mindre praktisk skillnad.

Vilka är nackdelarna med fast arvode?

Den vanligaste invändningen gäller mäklarens drivkraft i budgivningen. Med ett fast arvode får mäklaren samma ersättning oavsett var slutpriset landar. Vår redaktionella bedömning är att det ekonomiska incitamentet att driva budgivningen den sista biten då är svagare än med ett rörligt arvode eller en trappa. Det är en bedömning av avtalets drivkrafter, inte en uppmätt effekt på slutpriser.

Incitamentet är samtidigt inte hela bilden. Mäklaren ska enligt fastighetsmäklarlagen utföra uppdraget omsorgsfullt, följa god fastighetsmäklarsed och särskilt beakta dina ekonomiska intressen som uppdragsgivare. De skyldigheterna gäller oavsett arvodesmodell.

Väg också in följande:

• Priset gäller även när försäljningen blir enkel. Säljs bostaden snabbt och med lite arbete betalar du ändå hela det avtalade priset.
• Två fasta priser kan rymma olika mycket. Fotografering, styling, annonsering och extra visningar kan ingå hos en mäklare och kosta extra hos en annan. Priset säger inget förrän du vet vad det täcker.
• Avtalet styr vad som händer om bostaden inte säljs. Vissa kostnader kan tas ut även om försäljningen avbryts. Det ska framgå av uppdragsavtalet.

Fast, rörligt eller trappa - vad är skillnaden?

De tre vanliga arvodesmodellerna fördelar risk och drivkrafter olika mellan dig och mäklaren.

Hur andelen av slutpriset fungerar i praktiken, och vad du bör se upp med, förklarar vi i guiden om rörligt mäklararvode. Vill du se hur modellerna slår med dina egna antaganden om slutpris kan du använda vår kalkylator för mäklararvode.

Så jämför du offerter med fast arvode

Jämför den verkliga totalkostnaden, inte bara priset på raden längst ned. Kontrollera i varje offert:

• vad som ingår: fotografering, planritning, annonsering, styling och antal visningar
• vilka utlägg som kan tillkomma utöver det fasta priset
• vilka kostnader du betalar om bostaden inte säljs
• hur lång ensamrätt mäklaren vill ha - ensamrätt får avtalas i högst tre månader åt gången
• när mäklaren har rätt till ersättning, till exempel om en spekulant som mäklaren anvisat köper bostaden efter att uppdraget avslutats

Under en pågående ensamrätt kan mäklaren ha rätt till ersättning även om du hittar köparen själv. Utgå därför inte från att en egen försäljning automatiskt gör arvodet noll. Vad som gäller styrs av lagen och ditt avtal.

Kan du förhandla om det fasta arvodet?

Ja. Eftersom ingen nivå är reglerad är det fasta priset en ren förhandlingsfråga. Tre saker stärker din position:

• Flera offerter. Mäklare prissätter olika, och ett pris är lättare att förhandla när du kan peka på ett konkret alternativ.
• Tydligt innehåll. Be varje mäklare specificera uppdraget. Då kan du förhandla om delarna, inte bara om totalpriset - till exempel att styling eller extra visningar ska ingå.
• En kombinerad modell. Du kan föreslå ett fast grundarvode med en rörlig del över en avtalad prisnivå. Det motsvarar en trappmodell och kan vara en medelväg om du vill ha förutsägbarhet men ändå behålla en drivkraft i budgivningen.

Frågor som ger dig ett bättre avtal

Ställ samma frågor till alla mäklare du tar in offert från. Då blir svaren jämförbara.

1. Vad ingår exakt i det fasta priset, och vad kostar extra?
2. Vilka kostnader betalar jag om bostaden inte säljs?
3. Hur lång ensamrätt vill du ha, och vad händer när den löper ut?
4. Vilka jämförbara försäljningar ligger bakom din värdering?
5. Hur ser marknadsföringsplanen ut före första visningen?
6. Vem håller visningarna?
7. Hur rapporterar du bud och villkor till mig under budgivningen?
8. Vad händer om jag vill avsluta uppdraget i förtid?

Fler frågor att ta med till mötet hittar du i guiden med frågor att ställa till mäklaren.

Nästa steg är att ta in flera offerter och ställa dem mot samma checklista. Först när du ser vad varje mäklare erbjuder, och vad som ingår i priset, kan du avgöra om ett fast arvode passar din försäljning.