Vad gör mäklare

En mäklare förmedlar bostäder mellan säljare och köpare. I praktiken betyder det att mäklaren värderar bostaden, sköter marknadsföring och visningar, leder budgivningen, upprättar kontraktet och följer affären fram till tillträdet. Mäklaren ska enligt fastighetsmäklarlagen ta till vara både säljarens och köparens intressen.

Mäklaren är registrerad och står under tillsyn

Fastighetsmäklare är ett reglerat yrke. Den som yrkesmässigt förmedlar bostäder ska vara registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, och står under myndighetens tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen. För registrering krävs bland annat att mäklaren uppfyller lagens krav på utbildning och försäkring.

Du kan själv kontrollera en mäklare i FMI:s söktjänst Sök mäklare. Där ser du om personen är registrerad, vilken typ av registrering det gäller och vilket mäklarföretag mäklaren är verksam hos när tjänsten redovisar uppgiften.

Registreringen är en behörighetskontroll, inte ett betyg. Att en mäklare är registrerad betyder inte att FMI rekommenderar mäklaren framför andra – bara att lagens grundkrav är uppfyllda och att mäklarens arbete kan granskas om något går fel.

Mäklaren arbetar för både säljare och köpare

Mäklaren ska utföra uppdraget omsorgsfullt och följa god fastighetsmäklarsed. Det innebär att mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen, även om det oftast är säljaren som är uppdragsgivare. Inom ramen för god fastighetsmäklarsed ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Rollen är alltså varken en ren försäljningsagent för säljaren eller en rådgivare åt köparen. Köparen ska kunna lita på att uppgifterna om bostaden stämmer, samtidigt som säljaren ska kunna lita på att mäklaren arbetar för en bra affär. Den dubbla rollen är kärnan i yrket och styr hur mäklaren får agera i allt från marknadsföring till budgivning.

Mäklarens arbetsmoment – steg för steg genom affären

En bostadsförsäljning följer i stort sett alltid samma moment. Så här ser mäklarens arbete ut från första mötet till att köparen får nycklarna.

Intag och uppdragsavtal

Intaget är det första mötet. Mäklaren ser bostaden, ställer frågor och presenterar sitt upplägg för försäljningen. Bestämmer du dig för att anlita mäklaren skrivs ett uppdragsavtal. Det ska vara skriftligt och undertecknas av både dig och mäklaren.

Uppdragsavtalet styr hela affären. Det anger bland annat hur arvodet beräknas, vad som ingår i uppdraget, vilka utlägg som kan tillkomma och om mäklaren har ensamrätt. Ensamrätt får avtalas för högst tre månader åt gången. Läs avtalet noga innan du skriver under – under en giltig ensamrätt kan mäklaren ha rätt till ersättning även om bostaden säljs på annat sätt.

Fungerar samarbetet inte går uppdraget att avsluta. Vad som gäller kring uppsägning, ensamrätt och risken för dubbla provisionsanspråk beskriver vi i guiden om att byta mäklare under en pågående försäljning.

Värdering

Mäklaren gör en värdebedömning av bostaden inför försäljningen. Den bygger normalt på jämförbara försäljningar i området, bostadens läge, storlek och skick samt det aktuella marknadsläget.

En värdering är en bedömning av ett osäkert framtida pris, inte en garanti. Be därför mäklaren motivera sin värdering: vilka jämförelseobjekt används, och vad skulle få bedömningen att ändras? Den mäklare som lämnar högst värdering är inte automatiskt den som ger dig det bästa resultatet.

Marknadsföring och objektsbeskrivning

Mäklaren tar fram annonsmaterialet och marknadsför bostaden, ofta med fotografering, planritning och annonsering på bostadsportaler. Vad som ingår i arvodet och vad som kostar extra ska framgå av uppdragsavtalet.

Mäklaren ska också upprätta en objektsbeskrivning med de uppgifter som fastighetsmäklarlagen kräver. För en fastighet handlar det bland annat om fastighetsbeteckning, taxeringsvärde och driftskostnader. För en bostadsrätt bland annat om föreningen, årsavgiften och bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Objektsbeskrivningen är viktig, men den ersätter inte köparens egen undersökning av bostaden.

Visning

Mäklaren planerar och genomför visningar, svarar på spekulanternas frågor och följer upp intresset efteråt. Upplägget varierar mellan öppna visningar, bokade tider och privata visningar. Vem som faktiskt håller visningen – den ansvariga mäklaren eller en kollega – är en rimlig fråga att ställa innan du skriver avtal.

Budgivning och anbudsförteckning

Under budgivningen ska mäklaren vidarebefordra bud till säljaren och hålla parterna informerade. Mäklaren ska också föra en anbudsförteckning – en förteckning över de bud som lämnats. Den ska inte blandas ihop med mäklarjournalen, som dokumenterar förmedlingsuppdraget i stort. Det är två olika dokument som lagen kräver.

Två saker är bra att känna till. Bud är normalt inte bindande, varken för köpare eller säljare, innan ett bindande överlåtelseavtal har skrivits under. Och det finns ingen regel som säger att bostaden måste säljas till den som bjuder högst – säljaren väljer själv köpare och kan väga in annat än priset.

Kontrakt

När säljaren har valt köpare upprättar mäklaren kontraktet och går igenom villkoren med båda parter, till exempel tillträdesdag, handpenning och eventuella villkor för köpets genomförande. Först när avtalet är undertecknat enligt de formkrav som gäller för bostadstypen är affären bindande.

Tillträde

På tillträdesdagen slutförs affären. Mäklaren medverkar normalt vid den ekonomiska avräkningen mellan parterna, ser till att dokumentationen blir klar och att nycklarna byter ägare. Därefter är förmedlingsuppdraget i praktiken avslutat, men mäklarens sätt att sköta uppdraget kan fortfarande granskas av FMI i efterhand.

Vad ansvarar mäklaren inte för?

Mäklaren är förmedlare, inte part i affären. Några vanliga missförstånd är värda att räta ut:

• Bostadens skick. Mäklaren garanterar inte att bostaden är felfri. Objektsbeskrivningen ersätter inte köparens egen undersökning.
• Slutpriset. Värderingen är en bedömning, inte ett löfte. Mäklaren kan inte garantera vad bostaden säljs för.
• Vem som får köpa. Säljaren bestämmer vem bostaden säljs till. Mäklaren ska sköta processen korrekt, men väljer inte köpare.
• Att bud står fast. Ett bud är normalt inte bindande. Mäklaren kan inte tvinga en spekulant att fullfölja ett bud som lämnats före kontraktet.
• En statlig kvalitetsstämpel. FMI:s registrering visar att mäklaren får arbeta som mäklare och står under tillsyn – inte att myndigheten rekommenderar just den mäklaren.

Uppgifter kontrollerade mot fastighetsmäklarlagen och Fastighetsmäklarinspektionen 2026-08-08.

Vad kostar mäklarens arbete?

Mäklarens ersättning är en avtalsfråga – det finns ingen lagstadgad procentsats för mäklararvode i Sverige. Arvodet kan vara ett fast belopp, en andel av försäljningspriset eller en trappa där ersättningen ökar över en viss prisnivå. Utöver arvodet kan kostnader för till exempel fotografering och annonsering tillkomma, beroende på vad du och mäklaren avtalar.

Jämför därför hela erbjudandet, inte bara en siffra: arvodesmodell, vad som ingår, vilka utlägg som tillkommer och vad som gäller om bostaden inte säljs. Hur de olika modellerna fungerar och vad som påverkar nivån förklarar vi i guiden om mäklararvode och vad som ingår i det.

Så väljer du rätt mäklare

Träffa gärna flera mäklare innan du bestämmer dig. Jämför inte bara arvodet utan också hur värderingen motiveras, marknadsföringsplanen, ensamrättens längd och vad som faktiskt ingår i uppdraget. Konkreta frågor att ta med till mötet hittar du i vår lista med frågor att ställa till mäklaren innan du skriver avtal.

Hur mäklarvalet passar in i hela försäljningen – från förberedelser till kontrakt och flytt – ser du i guiden om att sälja bostad steg för steg. Vill du se vilka alternativ som finns nära dig kan du använda vår jämförelse av mäklare nära dig.