Att sälja en bostad kan kännas både spännande och lite nervöst – särskilt när det gäller att förstå hur vinstskatt och deklaration fungerar. Vinstskatten för en bostadsförsäljning är oftast 22 % av vinsten, och det är viktigt att räkna ut denna skatt korrekt för att undvika problem med Skatteverket.
Här gäller det att veta vilka avdrag som får göras och hur vinsten faktiskt beräknas.
Många vänder sig till en webbplats som Skatteverket för att få hjälp med att räkna ut vinst eller förlust, samt för att deklarera försäljningen rätt. Det finns tydliga regler och flera verktyg online som gör processen enklare för alla som sålt sin bostad nyligen.
Att ha koll på hur vinstskatten fungerar, vilka uppgifter som ska finnas med i deklarationen, och var man hittar hjälp kan göra att försäljningen känns smidigare och tryggare.
Så räknar du ut vinstskatt vid bostadsförsäljning
När man säljer en privatbostad, villa, hus eller bostadsrätt är det viktigt att räkna ut kapitalvinsten korrekt. Räkna fram vinsten eller förlusten för att deklarera rätt och undvika problem med Skatteverket.
Beräkning av kapitalvinst och förlust
Kapitalvinst beräknas genom att ta försäljningspriset och dra av inköpspris, förbättringsutgifter, försäljningsutgifter och eventuella kapitaltillskott. Om resultatet är negativt blir det en kapitalförlust.
Skatten på vinsten är 22 % vid privatbostad, oavsett om det gäller villa, bostadsrätt eller hus.
Enklast använder många Skatteverkets beräkningshjälp för vinst och skatt. Det är viktigt att fylla i rätt uppgifter då både vinst och förlust påverkar inkomstdeklarationen.
Vid försäljning av bostadsrätter gör bostadsrättsföreningen ofta en kontrolluppgift till Skatteverket. Säljaren har alltid eget ansvar att räkna ut reavinst eller förlust och redovisa det.
Inkomstår och försäljningspris
Det inkomstår som gäller är året då köparen tillträder bostaden, inte när köpekontraktet skrivs under. Om bostaden såldes 2024 men tillträddes 2025, ska vinsten deklareras i inkomståret 2025.
Försäljningspriset är summan säljaren fått för bostaden före avdrag. Denna siffra ska alltid anges utan att dra av mäklararvode eller andra försäljningsutgifter – dessa är avdrag som görs i nästa steg.
Både villor och lägenheter samt fastigheter omfattas av detta. Vid försäljning av bostadsrätter ska man också räkna med eventuell ersättning man fått för inventarier, såsom vitvaror, om de ingår i priset.
Inköpspris, förbättringsutgifter och kapitaltillskott
Inköpspriset är det som säljaren betalade för bostaden när den köptes. Vid privatbostäder, som hus eller bostadsrätter, är det viktigt att spara köpebrevet eller kontraktet.
Förbättringsutgifter är pengar man lagt på att bygga om, reparera eller förbättra bostaden. Sådana utgifter måste vara minst 5 000 kronor ett enskilt år och kan exempelvis vara renovering av kök eller badrum.
Vid försäljning av bostadsrätt får man även dra av kapitaltillskott till bostadsrättsföreningen. Kapitaltillskott är pengar som föreningen använt till amorteringar på föreningens lån eller större förbättringar av fastigheten.
En uppgift om dessa brukar finnas hos bostadsrättsföreningen.
Att samla dessa delar noggrant gör att kapitalvinsten räknas rätt vid både försäljning av villa och bostadsrätt.
En fullständig och korrekt uträkning underlättas med Skatteverkets kalkylverktyg online.
Deklaration och avdrag vid försäljning av bostad
När en bostad säljs behöver både vinst eller förlust redovisas i inkomstdeklarationen. Det är viktigt att ange rätt uppgifter, göra korrekta avdrag och förstå hur särskilda situationer som bodelning eller försäljning av oäkta bostadsrätter påverkar beskattningen och deklarationen.
Att deklarera bostadsförsäljningen rätt
Vid försäljning av bostad ska uppgifterna lämnas i inkomstdeklarationen året efter försäljningen. Säljaren får i regel en kontrolluppgift från mäklaren eller bostadsrättsföreningen med uppgifter om pris och försäljningsdatum.
Dessa siffror används för att fylla i deklarationen korrekt. All information om vinsten eller förlusten ska lämnas på blankett K5 (småhus) eller K6 (bostadsrätt).
Program och digitala tjänster hos Skatteverket kan underlätta beräkningar och kontroller av belopp. Dessa hjälper även till att räkna ut eventuell vinstskatt eller möjlig uppskov med beskattning av vinsten.
Läs mer om detta hos Skatteverket under försäljning av bostad.
Möjliga avdrag och uppskov
Den som säljer en bostad får dra av vissa utgifter för att sänka beskattningsbar vinst. Vanliga avdrag gäller förbättringsutgifter som renovering, ombyggnad, tillbyggnad, styling och städning inför försäljning.
Kostnader för bolån kan inte dras av specifikt för försäljningen, men räntekostnader ger skattereduktion vid beskattningen. Om man gör vinst vid försäljningen kan man ansöka om uppskov med skattebetalningen, vilket innebär att skatten skjuts upp.
Uppskovsbeloppet redovisas i deklarationen och påverkar kommande års beskattning. Vid återföring av uppskovsbelopp beskattas man det året återföringen görs.
Se detaljerade regler och beräkningsexempel på Skatteverkets sida om vinst, förlust och skatt.
Exempel på avdragsgilla kostnader:
- Renovering och ombyggnad
- Tillbyggnad
- Styling inför visning
- Städning av bostaden
- Utgifter för mäklare och annonsering
Särskilda situationer: bodelning och oäkta bostadsrätt
Vid bodelning på grund av skilsmässa eller separation övertar ofta ena parten bostaden. Sker det en senare försäljning räknas inköpspris och förbättringskostnader från det ursprungliga köpet.
Speciella regler gäller för att räkna ut vinst eller förlust vid bodelning. Det kan påverka uppskovsregler och skatt.
För en oäkta bostadsrätt gäller särskilda skatteregler vid försäljning. Vinsten beskattas som inkomst av kapital.
Avdrag som görs för renovering, tillbyggnad och ombyggnad kan skilja sig jämfört med äkta bostadsrätter. Det är viktigt att kontrollera med bostadsrättsföreningen vilken profil bostadsrätten har.
Se vilka regler som gäller för en eventuell uppskovsrätt och skattereduktion. Informationen om detta finns utförligt på Skatteverket under försäljning av bostadsrätt.
