När en bostad går i arv, ges bort som gåva eller hanteras av ett dödsbo uppstår ofta frågor om hur skattereglerna påverkar försäljningen och beskattningen av vinsten. Många undrar om man behöver betala vinstskatt direkt eller om det finns särskilda undantag och principer att ta hänsyn till.
Vid arv och gåva tillämpas kontinuitetsprincipen, vilket innebär att mottagaren tar över den tidigare ägarens anskaffningsvärde och skattemässiga situation.
Det här kan få stor betydelse för hur mycket vinstskatt som senare måste betalas om bostaden säljs vidare. Reglerna kring dödsbon, arvsskifte och latent skatt kan vara svåra att tolka.
Det finns tydliga riktlinjer från myndigheter om vad som gäller vid till exempel vinstberäkning och uppskovsmöjligheter.
Vinstskatt vid arv, gåva och dödsbo: Grundläggande skatteregler
När en bostad byter ägare genom arv, gåva eller dödsbo gäller särskilda regler för beskattning. Det är viktigt att veta när vinstskatt ska betalas, vad som räknas som köpeskilling, och hur tidigare ägares inköpspris påverkar skatten.
Skatteregler för arv och dödsbo
Vid arv eller genom dödsbo behöver man normalt inte betala någon skatt i själva arvssituationen. Skatt betalas först om den ärvda bostaden säljs och en vinst uppstår.
Den som ärver tar över den avlidnes inköpspris (anskaffningsvärde). Om bostaden var en privatbostad, gäller att dödsboet beskattas som en privatperson när bostaden säljs.
Dödsboet ska redovisa eventuell vinst eller förlust i deklarationen. Det är viktigt att samla underlag för anskaffningsvärde och eventuella förbättringsutgifter.
För mer detaljerade regler om beskattning av dödsbo, kan man läsa vidare om dödsbobeskattning på Skatteverkets webbplats: dödsbobeskattning.
Skattekonsekvenser vid gåva av bostad
När en bostad ges som gåva utlöses ingen omedelbar vinstskatt. Mottagaren av gåvan tar över den tidigare ägarens inköpspris och eventuella avdrag för förbättringar.
Om mottagaren senare säljer bostaden, räknas vinst eller förlust på samma sätt som om gåvotagaren själv hade köpt bostaden för ursprungligt pris. Det är därför viktigt att dokumentera ursprungligt inköpspris samt eventuella förbättringsutgifter som gjorts av tidigare ägare.
Vid frågor kring beskattningen vid gåva, ger Skatteverket och andra källor vägledning kring vilka uppgifter som behövs och hur uppskov eller avdrag kan hanteras.
Beskattning av vinst vid försäljning av ärvd eller skänkt bostad
När den som fått sin bostad genom arv eller gåva säljer bostaden, beskattas vinsten enligt reglerna för kapitalvinst. Vinsten beräknas som skillnaden mellan försäljningspris och inköpspris, där inköpspriset är detsamma som den tidigare ägarens pris.
Eventuella förbättringsutgifter och försäljningskostnader får dras av för att minska beskattningsbar vinst. Skatten på kapitalvinsten vid försäljning av privatbostadsrätt är 22 %, vilket gäller oavsett om bostaden har erhållits via arv eller gåva.
Roll av testamente, bodelning och ägarbyte
Vid arv går bostaden över till arvtagare antingen automatiskt eller enligt testamente. Om ett testamente finns, styr det vem som får bostaden och under vilka villkor.
Vid bodelning, till exempel vid skilsmässa, kan samma regler för beskattning vid gåva tillämpas om utköp sker utan ersättning. Ett ägarbyte som klassas som gåva, arv eller bodelning leder inte till beskattning vid själva överlåtelsen.
Dokument vid ägarbyte som testamente, bodelningsavtal eller arvskifte behövs för att styrka rätt till bostaden. Det är centralt att dessa dokument sparas, eftersom de påverkar hur framtida vinst beräknas vid en eventuell försäljning.
Vid osäkerhet kring reglerna kan hjälp fås genom juridisk rådgivning eller hos Skatteverket.
Praktisk deklaration och viktiga avdrag vid bostadsförsäljning
Vid försäljning av en bostad som mottagits genom arv eller gåva gäller särskilda regler för deklaration, uppskov och avdrag. Skattehantering vid bostadsförsäljning påverkas också av faktorer som fastighetsskatt, fastighetsavgift och kostnader för lagfart.
Deklarera försäljning av bostad som mottagits genom arv eller gåva
När en person säljer en bostad som fåtts genom arv eller gåva ska försäljningen deklareras som vanligt. Det är först när bostaden faktiskt säljs som kapitalvinsten ska redovisas.
Ärendet ska alltid tas upp året efter försäljningen i inkomstdeklarationen. Vinsten beräknas utifrån den tidigare ägarens anskaffningsvärde.
Detta innebär att om huset gått i arv från föräldrar, tar arvingar över både inköpspris och eventuella avdrag kopplade till det. Vid bostadsrätt gäller samma principer.
Reglerna gäller oavsett om bostaden är ett småhus, en bostadsrätt eller en fastighet inom en bostadsrättsförening eller ett bostadsföretag. Kontrolluppgift från banken brukar innehålla summor som redan är summerade.
Det är viktigt att granska dessa noggrant innan deklarationen skickas in.
Uppskov och avdrag för kapitalvinst
Den som gör vinst vid försäljning kan söka uppskov med att betala vinstskatt om en ersättningsbostad köps. Uppskov innebär att man skjuter upp skatten till ett senare tillfälle.
Viktiga avdrag vid bostadsförsäljning inkluderar förbättringsutgifter, renoveringar, stämpelskatt vid köpet och mäklararvode. Arbeten som omfattas av ROT-avdrag får inte tas upp igen som förbättringsutgifter.
Det innebär att om ROT-arbete eller begärd skattereduktion redan gett avdrag, kan dessa kostnader inte dras av en gång till. Avdrag görs mot kapitalvinsten och påverkar direkt hur mycket skatt man ska betala.
Vid förlust är förlusten avdragsgill mot andra kapitalinkomster. Rutavdrag påverkar dock inte denna deklaration, utan rör främst hushållsnära tjänster, inte förbättringsutgifter.
Fastighetsskatt, fastighetsavgift och lagfart
Under tiden man ägt bostaden betalar man antingen fastighetsskatt eller fastighetsavgift, beroende på bostadstyp och byggnadsår.
Fastighetsavgiften gäller för de flesta småhus och bostadsrätter, medan fastighetsskatt berör vissa andra fastigheter och lokaler.
Avgiftsnivåerna bestäms årligen och syns på kontrolluppgiften och slutskattebeskedet från Skatteverket.
Lagfart är en engångsavgift som betalas när man blir registrerad ägare av en fastighet.
Vid arv betalas oftast bara expeditionsavgift, inte full stämpelskatt, medan vid köp gäller högre avgifter.
Andra kostnader som skogsavdrag, skogskonto eller utdelning från ekonomisk förening eller aktiebolag kan vara aktuella om fastigheten är kopplad till verksamhet eller företag.
Dessa poster redovisas separat och påverkar inte direkt vinstskatten för privatbostäder.
