Korttidsuthyrning av bostad 2026

Först: vilket regelverk hamnar din uthyrning i?

Klassificeringen kommer före allt annat, för samma fråga kan ha ett svar för en bostadsrätt som hyrs ut några helger och ett annat för ett fritidshus som hyrs ut hela sommaren.

Privatuthyrningslagen är den lag som gäller när en privatperson hyr ut sin egen bostad. Enligt lagens 3 § gäller den inte i tre fall:

• när upplåtelsen avser fritidsändamål
• när du själv hyr bostaden med hyresrätt
• när du regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte utgör del av din egen bostad

Korttidsuthyrning träffas oftast av det första fallet. Men det innebär inte att hyresförhållandet blir oreglerat: faller uthyrningen utanför privatuthyrningslagen gäller 12 kap. jordabalken, hyreslagen, i stället. Den har egna regler om avtalet, hyran och uppsägningen, och hyresnämnden prövar tvister även där.

Notera också att det avgörande är vad upplåtelsen avser, inte hur många dygn den varar. Antalet nätter spelar roll i momsbedömningen längre ned, men det är inte det som avgör vilken hyreslag som gäller.

Flera regelverk gäller samtidigt

Vid sidan av hyreslagstiftningen ska det här bedömas var för sig:

• Skattereglerna för uthyrning av privatbostad.
• Momsreglerna, om uthyrningen liknar hotellverksamhet.
• Bostadsrättsföreningens regler och stadgar, om du äger en bostadsrätt.
• Hyresvärdens tillstånd, om du själv hyr bostaden.
• Kommunal eller annan reglering som kan gälla för verksamheten.

Ett ja i ett av spåren betyder inte ja i de andra. Att Skatteverket inte anser att du bedriver momspliktig verksamhet hindrar till exempel inte föreningen från att säga nej till upplåtelsen.

Tillstånd: föreningen eller hyresvärden kan säga nej

Äger du en bostadsrätt krävs normalt styrelsens samtycke för att upplåta lägenheten i andra hand för självständigt brukande, och det gäller även om du inte tar betalt. Säger styrelsen nej kan hyresnämnden ge tillstånd, men då krävs skäl för upplåtelsen och att föreningen saknar befogad anledning att vägra.

En regel som ändrades 1 juli 2026 träffar korttidsuthyrning särskilt hårt: använder du inte bostaden som permanentbostad, eller annars i beaktansvärd utsträckning, ska en upplåtelse alltid anses ske för självständigt brukande. Hyr du ut en bostad du sällan bor i kan du alltså inte räkna med att gästen betraktas som inneboende - samtycke krävs.

Hyr du själv din bostad krävs samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden. Hela tillståndskedjan för båda upplåtelseformerna går vi igenom på sidan om att hyra ut lägenhet. Äger du ett hus finns motsvarande genomgång under hyra ut hus.

Fråga alltid innan annonsen läggs ut. Ett tillstånd i efterhand är inte något du kan räkna med, och otillåten upplåtelse kan i förlängningen påverka rätten till bostaden.

Skatten följer samma system som annan privat uthyrning

Att uthyrningen är kort ändrar inte skattesystemet. Överskottet beskattas i inkomstslaget kapital med 30 procent, och skatten räknas på det som återstår när avdragen är gjorda - inte på hela hyran.

Grunden är ett schablonavdrag på högst 40 000 kronor per bostad och år. Beloppet hör till bostaden, inte till personen: är ni flera ägare delas det efter ägarandel, och har du ägt bostaden bara en del av året kan det behöva proportioneras efter den tid du ägt den. Utöver schablonen får du normalt inte dra av dina faktiska kostnader - ökade driftskostnader, extra försäkringar, reparationer, ombyggnad, inköp av möbler och bostadens lånekostnader ligger inne i den.

Avdragen får inte vara större än intäkterna. Det uppstår alltså inget underskott att spara eller kvitta: går uthyrningen inte med överskott finns ingenting att redovisa.

El och liknande har en egen regel som är lätt att missa. Betalar hyresgästen för sin faktiska, mätbara förbrukning kan den ersättningen hållas utanför hyresintäkten. Tar du i stället ut ett fast schablonbelopp för el räknas det normalt som hyresintäkt, och då ingår det i underlaget du drar schablonavdraget från.

Vilket ytterligare avdrag du får beror på bostadstypen, och det räknas dessutom bara för den uthyrda delen av bostaden och för den tid uthyrningen pågått. Eftersom det skiljer sig åt hör det hemma i respektive bostadstyps genomgång: se hyra ut hus för småhus och hyra ut lägenhet för bostadsrätt och hyresrätt.

Kontrollera också hur bostaden är klassificerad innan du räknar. En bostadsrätt i ett oäkta bostadsföretag, en näringsfastighet och uthyrning till din egen eller en närståendes arbetsgivare kan följa andra regler, och då används inte schablonavdraget på samma sätt. Uppgifterna är kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-19.

När uthyrningen kan bli momspliktig

Korttidsuthyrning kan glida över i något som skattemässigt liknar hotellverksamhet, och då tillkommer momsfrågan. Skatteverket anger bland annat följande förutsättningar:

• bostaden ligger i Sverige
• den hyrs ut möblerad
• uthyrningen sker mer än enstaka gånger
• upplåtelsen gäller kortare vistelser
• den marknadsförs till dygns- eller veckopris, eller med hotell-liknande service

Det är helhetsbilden som avgör, inte ett enskilt kriterium. Att du hyr ut möblerat gör dig inte momspliktig, och att du använder en plattform gör det inte heller.

Gränsen och satsen

Skatteverkets vägledning för 2026 använder 120 000 kronor som årsomsättningsgräns för den som bedriver sådan uthyrning och inte redan omfattas av moms på annan grund. Är du redan momsregistrerad för något annat finns alltså ingen sådan gräns att luta sig mot.

Läs gränsen noga på två punkter. Den avser årsomsättning enligt momsreglernas definition, alltså inte bara det du själv tänker på som uthyrningsintäkt - andra momspliktiga eller vissa undantagna intäkter kan behöva räknas in. Och den ser bakåt: befrielsen förutsätter att omsättningen inte heller överstigit beloppet under något av de två närmast föregående kalenderåren.

Är uthyrningen momspliktig är momssatsen 12 procent för rumsuthyrning i hotellrörelse eller liknande verksamhet. Beloppsgränsen är färskvara och ska kontrolleras för aktuellt år. Uppgifterna är kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-19.

Plattformen rapporterar - men du deklarerar

Digitala plattformar som förmedlar uthyrning kan vara skyldiga att lämna uppgifter till Skatteverket enligt DAC7-reglerna, som gäller i Sverige sedan den 1 januari 2023 genom lag (2022:1681). Rapporteringen kan omfatta vem som hyr ut, vilken ersättning som betalats ut eller tillgodoräknats, och att det gäller uthyrning av fast egendom.

Att Skatteverket har fått en plattformsuppgift betyder däremot inte att din deklaration är klar. Du ansvarar fortfarande själv för att räkna fram rätt överskott, deklarera när reglerna kräver det och bedöma momsfrågan. Rapportering och beskattning är två olika saker.

EU:s regler om data från korttidsuthyrning

Europaparlamentets och rådets förordning (EU) 2024/1028 om uppgiftsinsamling och uppgiftsdelning avseende korttidsuthyrning av boende antogs den 11 april 2024. Enligt förordningens artikel 19 ska den tillämpas från och med den 20 maj 2026. Den skapar ett gemensamt europeiskt ramverk för registreringsförfaranden, registreringsnummer, plattformarnas skyldigheter och hur aktivitetsdata delas med behöriga myndigheter.

Den avgörande begränsningen står i förordningen själv: de harmoniserade reglerna om registreringssystem ska tillämpas om medlemsstaten beslutar att införa sådana system eller krav. Ett land är alltså inte skyldigt att införa ett registreringsförfarande, och ett land som saknar ett kan införa det senare. Förordningen kräver därför inte i sig ett registreringsnummer för varje svensk annons.

Vi har inte hittat någon svensk författning som inför ett nationellt registreringsförfarande för korttidsuthyrning. Uppgifterna är kontrollerade mot förordningstexten hos EUR-Lex och mot svenska rättskällor 2026-08-19. Eftersom det är medlemsstatens eget beslut är det just den punkten som kan ändras, så kontrollera den om du planerar uthyrning i större skala.

Skulle svensk tillämpning ändras är det den ändringen som avgör vad du måste göra. Beslutade regler som ännu inte trätt i kraft samlar vi på sidan om kommande bostadsregler.

Fem påståenden som inte stämmer

• ”Plattformen rapporterar, så jag behöver inte deklarera.” Rapporteringen ersätter inte din deklaration.
• ”Alla som hyr ut korttid måste momsregistrera sig.” Momsplikt kräver att uthyrningen liknar hotellverksamhet enligt en helhetsbedömning.
• ”EU kräver redan ett svenskt registreringsnummer för varje korttidsuthyrd bostad.” Sverige har inget sådant registerkrav i dag.
• ”40 000 kronor är skattefritt per person.” Det är inget skattefritt belopp utan ett avdrag från hyresintäkten, det hör till bostaden och delas mellan ägarna.
• ”Jag drar av mina verkliga kostnader för möbler och reparationer ovanpå schablonen.” De ligger inne i schablonavdraget.

Kontrollera det här innan du lägger ut annonsen

• Vilken upplåtelseform har bostaden - bostadsrätt, hyresrätt eller egen fastighet?
• Bor du kvar själv, eller får hyresgästen bostaden för självständigt brukande?
• Avser uthyrningen fritidsändamål eller boende - och vilken hyreslag hamnar du därmed i?
• Hyr du regelmässigt ut fler än två bostäder?
• Vilket datum skrivs avtalet? Datumet avgör vilken uppsättning regler som styr det.
• Har föreningen eller hyresvärden sagt ja, skriftligt och för rätt period?
• Hur mycket räknar du med att hyra ut under året, och närmar sig omsättningen momsgränsen?
• Är bostaden en privatbostad i skatterättslig mening, eller gäller andra regler?

Ska du i stället hyra ut långsiktigt gäller ett annat regelverk från grunden. Översikten finns på sidan om att hyra ut bostad.