Hyra ut lägenhet: En omfattande guide för nya hyresvärdar

Vilka regler som gäller när du hyr ut en lägenhet avgörs av upplåtelseformen. Äger du en bostadsrätt behöver du som huvudregel styrelsens samtycke för att upplåta lägenheten för självständigt brukande, och föreningen kan ta ut en avgift för upplåtelsen. Hyr du själv lägenheten med hyresrätt krävs i stället hyresvärdens eller hyresnämndens tillstånd, och då finns ett lagstadgat tak för hyran.

Först: äger du lägenheten eller hyr du den?

Ordet andrahandsuthyrning används om situationer som juridiskt inte hör ihop. Fem frågor avgör vilket spår du hamnar i.

• Äger du lägenheten som bostadsrätt eller ägarlägenhet, eller hyr du den med hyresrätt?
• Hyr du ut hela bostaden för självständigt brukande, eller ett rum medan du bor kvar?
• Ska hyresgästen bo i lägenheten, eller avser upplåtelsen fritidsändamål?
• Hyr du ut en enstaka bostad, eller flera bostäder regelmässigt?
• När ingicks hyresavtalet?

Svaren avgör vilken lag som gäller, vem som måste säga ja, hur hyran får sättas och vilket skydd hyresgästen får. Ett svar som är rätt för en bostadsrätt kan vara direkt fel för en hyresrätt.

Ägarlägenhet är ett tredje och ovanligare fall: en egen upplåtelseform som ska klassificeras för sig, och som skattemässigt följer samma regler som småhus. Gäller frågan ett hus finns reglerna i guiden om att hyra ut hus, och en översikt över samtliga upplåtelseformer finns på sidan om att hyra ut bostad.

Bostadsrätt: styrelsens samtycke kommer först

Som bostadsrättshavare får du som huvudregel upplåta lägenheten i andra hand för självständigt brukande bara om styrelsen samtycker. Det gäller även när du inte tar betalt. Ansök skriftligt och beskriv skälet, perioden och vem som ska bo där.

Sedan 1 juli 2026 finns en tydligare regel om vad som räknas som självständigt brukande: använder du inte bostaden som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning ska en upplåtelse av lägenheten eller en del av den alltid anses vara för självständigt brukande. Att kalla upplåtelsen inneboende hjälper alltså inte när du i praktiken har flyttat ut.

Om styrelsen säger nej

Då kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Tillstånd ska lämnas om du har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra. Tillståndet begränsas till viss tid och kan förenas med villkor. Vid prövningen av ett nytt tillstånd ska tidigare andrahandsupplåtelser numera beaktas bara om de skett i betydande omfattning. Äldre påståenden om att all tidigare uthyrning räknas emot dig stämmer alltså inte.

Att hyra ut utan nödvändigt samtycke eller tillstånd kan i vissa fall leda till att nyttjanderätten förverkas, men inte automatiskt den dag föreningen upptäcker upplåtelsen. Bostadsrättslagens förverkande- och rättelseregler måste läsas i det enskilda fallet.

Avgiften föreningen får ta ut

En förening får ta ut avgift för andrahandsupplåtelse om stadgarna medger det. Den lagstadgade maxnivån är 10 procent av prisbasbeloppet per år, och vid del av år beräknas det högsta beloppet efter antalet kalendermånader. Läs stadgarna innan du räknar på uthyrningen, och se hur avgifter hänger ihop med föreningens ekonomi.

Hyresrätt: tillstånd, besittningsskydd och jordabalken

Hyr du lägenheten med hyresrätt gäller inte privatuthyrningslagen. Uthyrningen bedöms enligt 12 kap. jordabalken, vilket påverkar tillstånd, hyressättning, uppsägning och besittningsskydd.

Du får inte upplåta lägenheten i andra hand för självständigt brukande utan hyresvärdens samtycke, om inte lagens undantag är tillämpliga. Säger hyresvärden nej kan du ansöka hos hyresnämnden. Tillstånd ska lämnas när du har beaktansvärda skäl enligt lagens kategorier och hyresvärden saknar befogad anledning att vägra, förutsatt att övriga villkor är uppfyllda. Lagtexten nämner bland annat särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort och längre utlandsvistelse.

Andrahandshyresgästen kan få besittningsskydd efter mer än två års sammanhängande uthyrning. Skyddet är svagare än ett förstahandskontrakt och kan i vissa fall avtalas bort enligt lagens regler.

Bor du kvar och hyr ut ett bestämt rum kan det i stället vara fråga om inneboende, som inte har samma besittningsskydd som en vanlig bostadshyresgäst. Benämningen i avtalet avgör inte saken ensam, utan det centrala är om bostaden brukas självständigt och hur du själv använder den. Är målet snarare en annan bostad än en hyresintäkt finns förutsättningarna i guiden om lägenhetsbyte.

Så sätts hyran i de två spåren

Bostadsrätt: hyran ska vara bestämd till beloppet

Enligt 2026 års privatuthyrningslag ska du och hyresgästen komma överens om hyran, och den ska som huvudregel vara bestämd till beloppet. Du kan under lagens villkor avtala med hyresgästen om att ersättningen för vissa nyttigheter ska motsvara den faktiska förbrukningskostnaden, exempelvis uppvärmning, varmvatten, el och vatten.

Hyresgästen kan ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyran. Är hyran väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut när liknande eller i motsvarande omfattning efterfrågade lägenheter hyrs ut enligt lagen, ska nämnden fastställa en skälig hyra genom jämförelse. Sänks hyran kan den nya nivån gälla från dagen för ansökan.

Den äldre modellen, där skälig hyra räknades fram som kapitalkostnad plus driftskostnader, hör till den upphävda lagen och gäller bara avtal som faktiskt följer äldre regler. Ska hyran kunna ändras under avtalstiden kan du och hyresgästen avtala om ett indexvillkor som uppfyller lagens krav: skriftligt meddelande, underlag på begäran och att den tidigare hyran gällt i minst ett år. Den nya hyran börjar då gälla tidigast vid ett månadsskifte en månad efter meddelandet. En egen årlig höjning är alltså ingen indexering.

Hyresrätt: taket utgår från din egen hyra

Utgångspunkten är den hyra du själv betalar i första hand. Hyr du ut möblerat får tillägget för möbler och annan utrustning vid den lagstadgade prövningen inte överstiga 15 procent av förstahandshyran, och tillägg för andra nyttigheter får inte överstiga din egen kostnad för dem. Hyr du ut bara en del av lägenheten används en proportionerlig del av förstahandshyran, med tillåtna tillägg. Regeln om 15 procent hör till hyresrättens system och är inte en generell möbelregel för bostadsrätt.

Avtalsdatumet avgör vilken lag som gäller

Privatuthyrningslag (2026:772) gäller sedan 1 juli 2026 och ersatte den äldre lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Den äldre lagen gäller fortfarande för avtal som ingicks enligt den före 1 juli 2026, så avtalsdatumet är en av frågans viktigaste uppgifter. Lagen gäller inte heller om du innehar lägenheten med hyresrätt, om upplåtelsen avser fritidsändamål eller om du regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är del av din egen bostad.

För avtal som omfattas av 2026 års lag får avtalet sägas upp till ett månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen. Det gäller tillsvidareavtal, och hyresgästen får på samma sätt säga upp ett tidsbestämt avtal. Den upphävda lagen lät hyresgästen säga upp redan en månad från uppsägningen, så påståenden om att hyresgästen alltid har en månads uppsägningstid gäller äldre avtal. Uppsägningen ska som huvudregel vara skriftlig. Hyr du ut en hyresrätt i andra hand följer uppsägningen jordabalkens regler i stället.

Privatuthyrning bygger inte på samma besittningsskydd som ett vanligt förstahandsförhållande. Förarbetena till 2026 års lag utgår från att hyresgästen då inte har rätt till förlängning, till skillnad från andrahandshyresgästen i en hyresrätt.

Skatten räknas på överskottet

Ett skattepliktigt överskott av privat uthyrning tas upp som kapitalinkomst och beskattas med 30 procent. Skatten tas alltså inte ut på hela hyresintäkten.

Från hyresintäkten får du normalt göra ett schablonavdrag på högst 40 000 kronor per bostad och år. Avdraget hör till bostaden, inte till personen: äger du bostaden tillsammans med någon annan delas avdraget normalt efter ägarandel, och står flera på ett hyreskontrakt delas det på motsvarande sätt. Har du ägt bostaden en del av året kan avdraget behöva proportioneras. Utöver schablonavdraget skiljer sig avdragen åt:

• Bostadsrätt: den del av månadsavgiften som hör till den uthyrda tiden och den uthyrda delen. Kapitaltillskott räknas inte in, medan föreningens avgift för andrahandsuthyrningen kan vara avdragsgill.
• Hyresrätt: normalt den del av din egen hyra som avser uthyrningstiden och den uthyrda delen.

Hyr du ut ett enskilt rum räknas gemensamma utrymmen som kök och badrum inte automatiskt som den uthyrda delen. Det extra avdraget på 20 procent av hyresintäkten hör till småhus och ägarlägenhet, inte till bostadsrätt eller hyresrätt. Skatteverket anger att du vid sidan av schablonsystemet normalt inte får dra av faktiska kostnader som ökade driftskostnader, extra försäkringar, reparationer, möbelinköp eller lånekostnader, och ett underskott får enligt myndighetens exempel inte dras av i deklarationen. Ordet normalt är viktigt, eftersom klassificeringen av bostaden kan ändra svaret: en bostadsrätt i ett oäkta bostadsföretag följer särskilda skatteregler där schablonavdraget inte används på samma sätt, och näringsfastighet eller uthyrning till din egen eller en närståendes arbetsgivare kan också följa andra regler.

Betalar hyresgästen för sin faktiska, mätbara förbrukning kan ersättningen hållas utanför hyresintäkten, medan ett fast schablonbelopp för el normalt räknas som hyresintäkt. Att inkomsten deklareras gör inte en otillåten uthyrning tillåten. Uppgifter kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08.

Korttidsuthyrning bedöms separat

Avser upplåtelsen fritidsändamål gäller inte privatuthyrningslagen. Föreningens regler och hyresvärdens tillstånd måste ändå prövas separat, liksom moms- och skattefrågan. Skatteverket anger att moms kan bli aktuell när uthyrningen liknar hotellverksamhet, bland annat när en möblerad bostad hyrs ut mer än enstaka gånger för kortare vistelser till dygns- eller veckopris. Är uthyrningen momspliktig är momssatsen 12 procent, och gränsen för momsregistrering går vid 120 000 kronor i årsomsättning enligt momsreglernas definition. Kontrollerat mot Skatteverket 2026-08-08; beloppet är färskvara.

EU:s förordning (EU) 2024/1028 om data från korttidsuthyrning tillämpas sedan 20 maj 2026, men innebär inte i sig ett krav på registreringsnummer för varje svensk annons. Att en plattform rapporterar enligt DAC7-reglerna gör inte heller din deklaration färdig. Vad som är beslutat men ännu inte i kraft samlar vi på sidan om kommande bostadsregler.

Kontrollera det här innan du skriver på

• Har du styrelsens samtycke eller hyresvärdens tillstånd skriftligt, för rätt period?
• Framgår parterna, bostaden, hyran, vad som ingår, hyrestid och uppsägning av avtalet?
• Är el, vatten, bredband och andra nyttigheter reglerade, och följer ersättningen faktisk förbrukning?
• Finns en förteckning över möbler och inventarier, och är skicket dokumenterat vid tillträdet?
• Vet du om avtalet följer privatuthyrningslagen eller jordabalken, och att hyran håller sig inom det systemet?

Ett skriftligt avtal gör inte en otillåten andrahandsupplåtelse tillåten: tillstånd och avtalsform är två skilda frågor, och den som hyr ut utan tillstånd riskerar sitt eget boende. Löser uthyrning inte din situation finns stegen i guiden om att sälja bostad.