Att sälja ett dödsbo kan kännas både svårt och ovant. Processen blir enklare när man vet vilka steg som krävs.
När ett dödsbo säljer en bostad är det viktigt att alla dödsbodelägare är överens och skriver under handlingarna för att försäljningen ska vara giltig. Dessutom behöver dödsboet ansöka om lagfart innan försäljningen kan genomföras om det gäller en fastighet.
Många undrar hur lång tid det tar och vilka papper som behövs. Reglerna är tydliga men kan kännas krångliga till en början.
Här får läsaren en steg-för-steg-guide som visar hur man går tillväga för att sälja en ärvd bostad, från bouppteckningen till den färdiga försäljningen. Guiden ger konkreta råd och länkar till mer information för den som behöver hjälp under processen.
Förberedelser inför försäljning av ett dödsbo
Vid försäljning av en ärvd bostad är det avgörande att följa rätt ordning. Juridiska dokument, lagfart och tydlig uppdelning av arv behöver hanteras innan försäljningen kan påbörjas.
Bouppteckning – första steget
Bouppteckningen är första och viktigaste steget när ett dödsbo ska sälja en bostad, vare sig det gäller småhus, fastigheter, bostadsrätt eller hyresrätt. Bouppteckningen fungerar som en legitim lista över dödsboets tillgångar, skulder och arvingar.
Den måste vara registrerad hos Skatteverket innan något arv kan delas ut. Vid försäljning behövs bouppteckningen för att visa vem som har rätt att företräda dödsboet.
Om en fastighet eller bostadsrätt ingår, ska den finnas med i bouppteckningen med fastighetsbeteckning eller objektsnummer. Utan en godkänd bouppteckning kan ingen ta beslut om försäljning.
Att ha en komplett och korrekt bouppteckning gör det tydligt vilka som ska fatta beslut om bostadens framtid. Läs mer om praktiska moment på Familjens Jurists sida om att tänka på vid försäljning av bostad i dödsbo.
Arvskifte och arvskifteshandling
När bouppteckningen är registrerad görs ett arvskifte. Arvskifte innebär att arvingarna delar upp dödsboets tillgångar mellan sig.
Ett arvskifte kräver en skriftlig handling – arvskifteshandlingen – som beskriver hur arvet delas upp, vem som får bostaden och vilka som godkänner fördelningen. Utan ett giltigt arvskifte kan inte ägarbyte ske.
Om samtliga dödsbodelägare är överens skrivs en enkel arvskifteshandling. Vid oenighet kan det krävas hjälp av jurist eller boutredningsman.
Arvskifteshandlingen ska sparas, eftersom den behövs både vid ägarbyte och vid eventuella framtida frågor om arvet. Fastighetsbyrån ger mer detaljer kring dödsbo och försäljning av fastighet.
Ägarbyte, lagfart och överlåtelser
Efter arvskiftet måste ett ägarbyte genomföras. Det gäller särskilt vid fastighet eller småhus, där nya ägare måste söka lagfart.
Lagfartsansökan görs hos Lantmäteriet och kräver registrerad bouppteckning samt arvskifteshandling. Den nya ägaren registreras som formell ägare, vilket krävs innan en försäljning kan ske.
Vid bostadsrätt gäller i stället att föreningen måste godkänna överlåtelsen enligt föreningens stadgar. Hyresrätter kan vanligen inte överlåtas, men det finns undantag om arvingar uppfyller särskilda krav.
Tröghetsregeln kan ibland påverka hur snabbt ägarbytet får registreras, särskilt vid oklarheter om vem som är berättigad till arvet.
Så säljer du en ärvd bostad steg för steg
Att sälja en ärvd bostad kräver samarbete mellan dödsbodelägare. Det är viktigt att allt sker enligt lag.
Nedan beskrivs hur bostadsförsäljning från ett dödsbo går till och vad man särskilt måste tänka på.
Värdering och förberedelse av bostaden
Första steget är att värdera den ärvda bostaden. Ofta kontaktar dödsboet en fastighetsmäklare som kan göra en värdering baserad på bostadens skick, läge och senaste försäljningar i området.
Det är viktigt att alla dödsbodelägare är överens innan bostaden läggs ut till försäljning. Bostaden behöver göras i ordning.
Det handlar om att städa, eventuellt renovera, och tömma personliga tillhörigheter så att den blir mer attraktiv för spekulanter. Mindre åtgärder såsom att måla om eller reparera mindre fel kan löna sig, men omfattande renoveringar bör övervägas noga utifrån kostnader och möjliga avdrag.
En fastighetsmäklare hjälper till med att ta fram bilder och marknadsföra objektet. Professionella bilder ger ett bättre intryck och kan locka fler köpare.
Genomförande av försäljning och avtal
När bostaden är i ordning kan försäljningen starta. Det är viktigt att alla dödsbodelägare är med och godkänner försäljningen.
Samtliga delägare ska skriva under köpeavtalet för att överlåtelsen ska vara giltig enligt svensk lag. Mäklaren sköter ofta visningar, budgivning och förhandlar med spekulanter.
När bostaden är såld och köpekontrakt är upprättat måste dödsboet ansöka om lagfart eller inskrivning innan den kan överlåtas till köparen. Detta görs hos Lantmäteriet och går under namnet dödsbolagfart.
Om bostaden är en näringsbostad eller om dödsboet bedriver yrkesmässig handel, tillkommer särskilda regler.
Deklarera försäljning och skattemässiga aspekter
Efter försäljningen måste dödsboet deklarera försäljningen i nästkommande års inkomstdeklaration. Det är viktigt att ange försäljningspris, avdrag för omkostnader, samt om några förluster eller vinster har uppstått.
Skatteverket kräver detaljerad information om överlåtelsen. Alla kostnader kopplat till försäljningen, såsom mäklararvode och förbättringsutgifter för renoveringar och nybyggnation, får dras av från försäljningsintäkten.
Det gäller att spara alla kvitton och avtal. Om bostaden har använts i näringsverksamhet gäller särskilda regler för lagertillgångar.
Skulle dödsboet ha gjort en kapitalförlust är det viktigt att detta registreras korrekt eftersom det kan minska den slutliga skatten.
Skatt, avdrag och kapitalvinst
Kapitalvinst beräknas som skillnaden mellan försäljningspris och det så kallade omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet är inköpspris plus avdragsgilla förbättringsutgifter.
När man säljer en ärvd bostad används dödsboets omkostnadsbelopp efter bouppteckningen.
Skatten på kapitalvinst är normalt 22% av vinsten vid bostadsförsäljning. Vid kapitalförlust kan viss del av förlusten dras av mot annan vinst.
Avdrag får göras för både omkostnader och mäklararvode. Renoveringar och förbättringar som ökat bostadens värde kan också minska den beskattningsbara vinsten.
Det krävs tydlig dokumentation för att göra avdrag för renoveringar och förbättringar.
Särskilda regler gäller om bostaden har använts i näringsverksamhet eller betraktas som lagertillgång. Detta kan påverka om vinsten beskattas som inkomst av kapital eller näringsverksamhet.
