Mäklaravtal och ensamrätt - så fungerar uppdragsavtalet

Ett mäklaravtal, som lagen kallar uppdragsavtal, ska vara skriftligt och skrivas under av dig och mäklaren. Har ni avtalat om ensamrätt får den gälla i högst tre månader åt gången, och säljs bostaden under den tiden har mäklaren rätt till provision även om du hittar köparen själv. Avtalet går att säga upp, men säger du upp det under en löpande ensamrätt utan godtagbara skäl kan du bli skadeståndsskyldig.

Vad är ett mäklaravtal?

Uppdragsavtalet är där uppdraget, ersättningen, ensamrätten och villkoren för ett avslut bestäms.

Avtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna enligt fastighetsmäklarlagen (2021:516). Samma paragraf ger dig ett skydd som är lätt att missa: mäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller avtalats skriftligen på annat sätt.

Praktiskt betyder det att mäklaren bara kan hålla dig till det som står skriftligt. Lovar mäklaren extra visningar eller ett lägre arvode vid snabb affär, be om att få det inskrivet. Undantaget i lagen gäller överenskommelser om att ändra priset och andra villkor för själva överlåtelsen.

Avtalet gör inte mäklaren till ditt ombud. Mäklaren ska följa god fastighetsmäklarsed och ta till vara både din och köparens intressen, samtidigt som dina ekonomiska intressen särskilt ska beaktas. Vad uppdraget innehåller moment för moment går vi igenom i guiden om vad en mäklare gör under försäljningen.

Vad ska stå i uppdragsavtalet?

Läs avtalet utifrån vad det ska ge svar på. Innan du skriver på bör du kunna peka på var i texten det står:

• vem som är uppdragsgivare och vilken bostad uppdraget gäller
• vem som är ansvarig mäklare - uppdragsavtalet tecknar du med en registrerad mäklare som fysisk person, inte med kedjan eller kontorets bolag
• vilken arvodesmodell som gäller och hur ersättningen räknas ut
• om uppdraget är förenat med ensamrätt och hur lång perioden är
• vilka marknadsföringskostnader och andra utlägg som ingår
• vilka utlägg som kan tillkomma, och vad som gäller om bostaden inte säljs
• vad som händer om du eller mäklaren säger upp uppdraget
• när mäklaren har rätt till ersättning

Fastighetsmäklarföretaget får enligt fastighetsmäklarlagen inte vara part i ett uppdragsavtal om förmedling. Kontorets bolag har egna skyldigheter och står under Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn, men avtalet binder dig till den mäklare som står som ansvarig.

Ersättningen kan vara ett fast arvode, en provision i procent av priset, en trappa eller en annan modell ni avtalar om. Någon lagstadgad nivå finns inte, och det finns ingen officiell statistik över vad svenska mäklare tar betalt. Hur ersättningen sätts beskriver vi i guiden om hur mäklararvodet bestäms.

Är ersättningen provision har mäklaren rätt till ersättning för utlägg bara om ni har träffat en särskild överenskommelse om det. Leta därför efter posterna fotografering, planritning, annonsering, styling, extra visningar och resor. Fråga vilka av dem som faktureras även om bostaden inte blir såld.

Fråga också om beloppen anges med eller utan moms. Som privatperson kan du inte dra av moms, så det är summan inklusive moms som blir din kostnad och som ska jämföras mellan två offerter.

Arvodet är samtidigt en försäljningsutgift som dras av när vinsten av försäljningen räknas ut. Uppgifterna om avdraget är kontrollerade mot Skatteverket 2026-08-08. Hur det fungerar står i guiden om mäklararvodet i vinstberäkningen.

Hur lång får ensamrätten vara?

Ensamrätt betyder att mäklaren har uppdraget ensam under en avtalad period. Tiden får bestämmas till högst tre månader åt gången enligt fastighetsmäklarlagen.

Ensamrätten kan förlängas, men först mot slutet: en överenskommelse om förlängning får träffas tidigast en månad innan ensamrätten upphör att gälla. Är du konsument ska förlängningen enligt Fastighetsmäklarinspektionen avtalas skriftligt. Regeln finns för att en förlängning inte ska bli ett sätt att avtala bort tremånadersgränsen redan vid intaget.

Att ensamrättstiden går ut betyder inte automatiskt att uppdraget upphör. Uppdraget kan löpa vidare utan ensamrätt tills det sägs upp, och då gäller andra förutsättningar för provisionen. Hur länge avtalet gäller och hur det sägs upp står i ditt avtal.

Är du osäker på samarbetet kan du be om en kortare ensamrätt än maxtiden. Det ger dig en naturlig kontrollpunkt, och fungerar samarbetet kan ni förlänga när det är en månad kvar.

Måste du betala arvode om du säljer själv under ensamrätten?

Ja. Ingås ett avtal om överlåtelse utan mäklarens förmedling under ensamrättstiden har mäklaren enligt fastighetsmäklarlagen rätt till provision som om affären hade förmedlats av mäklaren. Fastighetsmäklarinspektionen beskriver det som att det gäller oavsett om mäklaren har hjälpt till eller inte.

Ensamrätten är alltså ingen spärr mot att sälja. Du behöver inget godkännande från mäklaren för att sälja till en granne eller en släkting under perioden, och konsekvensen ligger i ersättningen, inte i rätten att sälja.

Utan ensamrätt gäller huvudregeln i stället: mäklaren har rätt till provision bara om överlåtelseavtalet har träffats genom mäklarens förmedling med någon som mäklaren har anvisat. Skillnaden mellan de två lägena går vi igenom i guiden om när mäklaren har rätt till provision.

Funderar du på att göra hela affären på egen hand är det ett beslut att fatta före underskriften, inte under ensamrättstiden. Vad du då tar över själv beskriver vi i guiden om att sälja bostaden utan mäklare.

Kan du säga upp mäklaravtalet i förtid?

Både du och mäklaren kan avsluta ett förmedlingsuppdrag genom att säga upp uppdragsavtalet. Under en löpande ensamrätt kostar det däremot normalt mer: Fastighetsmäklarinspektionen anger att den som säger upp avtalet under ensamrättstiden utan godtagbara skäl kan bli skadeståndsskyldig.

Ett godtagbart skäl för dig kan enligt myndigheten vara att mäklaren har misskött förmedlingsuppdraget. Vad som räknas som godtagbart avgörs i det enskilda fallet, så dokumentera vad som faktiskt har brustit innan du säger upp.

Har du sagt upp avtalet ska mäklaren snarast bekräfta det skriftligt. Be om bekräftelsen, och om en sammanställning av vad mäklaren anser sig ha rätt till med hänvisning till avtalspunkten för varje post.

Uppgifterna om ensamrätt, förlängning och uppsägning är kontrollerade mot fastighetsmäklarlagen och Fastighetsmäklarinspektionens vägledning om förmedlingsuppdraget 2026-09-02.

Vad händer efter att uppdraget har upphört?

Provisionsfrågan tar inte alltid slut samtidigt som uppdraget. Säljs bostaden senare till någon som mäklaren har anvisat kan det påverka mäklarens rätt till ersättning, och utfallet beror på lagens regler och på ditt avtal.

Byter du mäklare kan både den tidigare och den nya anse sig ha bidragit till samma affär. Be därför om en skriftlig förteckning över anvisade spekulanter när uppdraget avslutas, och reglera i det nya avtalet hur en försäljning till någon på den listan ska hanteras. Hela gången beskriver vi i guiden om hur du avslutar uppdraget och byter mäklare.

Blir ni oense om ersättningen avgörs den frågan inte av Fastighetsmäklarinspektionen. Myndigheten utövar tillsyn över mäklare men prövar inte ersättningskrav. Ett krav på nedsatt arvode eller skadestånd framställer du först till mäklaren, därefter kan det prövas av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd och i sista hand i allmän domstol.

Nämndens beslut är en rekommendation, inte en dom.

Det här kontrollerar du innan du skriver på

Uppdragsavtalet skriver du under innan bostaden går ut till försäljning, och det styr både kostnaden och dina möjligheter att ändra dig. Ta därför tid på dig med de här punkterna:

• Be om avtalet i förväg och läs det utanför mötet, inte med pennan i handen.
• Kontrollera vem som står som ansvarig mäklare i avtalet och sök personen i FMI:s tjänst Sök mäklare.
• Kontrollera om det står en särskild överenskommelse om utlägg - utan den har mäklaren vid provision ingen rätt till ersättning för dem.
• Be om en skriftlig lista över vad som faktureras om bostaden inte säljs.
• Skriv in det mäklaren lovar muntligt, annars blir det din sak att visa vad som sades.

Har du flera förslag att välja mellan är det villkoren som gör dem jämförbara, inte procentsatsen. Använd frågorna att ställa till mäklaren innan du väljer och gå igenom hur du jämför mäklare inför försäljningen innan du bestämmer dig.