Förhandla ner mäklararvodet - så gör du 2026

Ja, mäklararvodet går att förhandla. Det finns ingen lagstadgad nivå, så ersättningen är en avtalsfråga mellan dig och mäklaren, och den avgörs innan uppdragsavtalet skrivs under. Uppdragsavtalet är det skriftliga avtal där du ger mäklaren i uppdrag att sälja bostaden, och där arvodet står.

Efter påskrift krävs att ni båda är överens för att ändra något. Det du förhandlar om är dessutom mer än en siffra: modellen, vad som ingår, vilka utlägg som tillkommer, vad du betalar om bostaden inte säljs och hur lång ensamrätten är hör alla till priset. Hur ersättningen sätts från början står i guiden om mäklararvode och de tre modellerna.

Vad kan du förhandla om utöver procentsatsen?

Ett pris utan villkor går inte att jämföra, och då går det inte heller att förhandla om på ett meningsfullt sätt. De här delarna avgör vad du betalar.

• Modellen och beräkningen. Enligt fastighetsmäklarlagen beräknas ersättningen som en viss procent av köpeskillingen om ni inte har avtalat något annat (3 kap. 22 §). Avviker ni från det, med ett fast pris eller en trappa, måste avvikelsen framgå av avtalet: mäklaren får inte åberopa ett villkor som varken har tagits in i uppdragsavtalet eller avtalats skriftligen på annat sätt (3 kap. 3 §).
• Brytpunkten, om ni väljer en trappa. Vid vilket belopp den högre andelen börjar gälla, och om den räknas på hela köpeskillingen eller bara på delen över brytpunkten.
• Vad som ingår. Fotografering, planritning, annonsering, stylingrådgivning och antalet visningar är avtalsinnehåll, inte en fast standard.
• Utläggen. När ersättningen är provision krävs en särskild överenskommelse för att mäklaren ska ha rätt till ersättning för utlägg (3 kap. 23 §). Be om att varje post som ska betalas står utskriven.
• Vad du betalar om bostaden inte säljs. Fråga uttryckligen vad som faktureras om affären inte blir av. Det beloppet framgår inte alltid av offertens huvudbelopp.
• Ensamrättens längd och uppsägningen. Ensamrätt betyder att bara den mäklaren får förmedla bostaden under perioden. En kortare ensamrätt ger dig fler tillfällen att ompröva uppdraget.

Vill du se hela kostnadsbilden innan du börjar förhandla finns posterna samlade i guiden om vad en mäklare kostar.

När i processen går arvodet att förhandla?

Före underskriften. Då är villkoren fortfarande ett förslag, och du kan tacka nej utan att det kostar dig något.

Efter underskriften är arvodet ett avtalat villkor. Det går att ändra, men bara om både du och mäklaren är överens om ändringen. Att du är missnöjd med försäljningstiden eller slutpriset ger dig i sig ingen rätt att betala mindre.

Ensamrätt får enligt fastighetsmäklarlagen avtalas för högst tre månader åt gången. Löper perioden ut och mäklaren vill förlänga uppdraget är det ett nytt tillfälle att gå igenom villkoren, nu med erfarenhet av hur uppdraget har skötts. Vad avtalet ska innehålla står i artikeln om uppdragsavtalet och ensamrätten.

Har mäklaren åsidosatt sina skyldigheter kan ersättningen sättas ned (3 kap. 24 §), men åsidosättanden av ringa betydelse ger ingen nedsättning. Det är ett krav du framställer till mäklaren i efterhand, inte en förhandling om priset.

Så förbereder du samtalet

Förhandlingsläget bestäms av vad du har att jämföra med. Ta in förslag från flera mäklare och be om dem skriftligt.

• Be om ersättningen i kronor vid ett och samma antagna slutpris. Annars jämför du olika affärer.
• Fråga om beloppet anges med eller utan moms, och räkna alla förslag på samma sätt.
• Be om en specifikation: vad som ingår, vad som tillkommer och vad som debiteras om affären inte blir av.
• Räkna även på ett lägre utfall än värderingen. Det är där modellerna skiljer sig åt i kronor.

I kalkylatorn för mäklararvode räknar du om en procentsats till kronor med dina egna belopp, så att förslagen blir jämförbara innan du diskuterar dem.

Det här går inte att förhandla bort

En del villkor följer av lagen och ändras inte av att du och mäklaren kommer överens om något annat.

• Uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna (3 kap. 3 §).
• Avtalet ingås med den registrerade mäklaren som person. Kontoret eller kedjan är inte din motpart i uppdragsavtalet.
• Tremånadersgränsen för ensamrätt gäller oavsett vad ni kommer överens om.
• Under en giltig ensamrätt kan mäklaren ha rätt till ersättning även om bostaden säljs utan mäklarens medverkan. Att säga att du säljer själv är alltså inget påtryckningsmedel under den perioden.
• Mäklaren ska följa god fastighetsmäklarsed och föra anbudsförteckning, alltså en förteckning över de bud som lämnas. En tilltänkt köpare som är konsument ska dessutom få en skriftlig objektsbeskrivning och erbjudas en skriftlig beräkning av boendekostnaderna. Det är skyldigheter, inte tillval som kan strykas för att sänka priset.

Reglerna om ersättning finns i tredje kapitlet i fastighetsmäklarlagen (2021:516).

Vad händer om du pressar arvodet för hårt?

Ett lägre pris kan vara ett smalare uppdrag. Lyfts fotografering, annonsering eller visningar ur paketet betalar du mindre för mindre, och kostnaden kan dyka upp igen som något du får ordna själv.

Be därför om att skillnaden skrivs ut: vad tas bort när priset sänks? Blir priset lägre utan att innehållet ändras är det en ren prissänkning, och då ska den nya nivån stå i avtalet innan du skriver under.

Kompenseras en sänkning med en trappa flyttas kostnaden i stället uppåt i prisskalan. Kontrollera var brytpunkten ligger och vad trappan blir i kronor vid flera tänkbara slutpriser, så som beskrivs på sidan om rörligt arvode och trappmodellen. Ett fast arvode kostar däremot lika mycket oavsett slutpris, vilket gör att kostnadsandelen stiger om bostaden säljs för mindre än väntat.

Står ni långt ifrån varandra kan en kombinerad modell vara utvägen: ett lägre fast grundarvode plus en andel av köpeskillingen över en avtalad nivå. Skriv då in grundbeloppet, nivån där andelen börjar gälla och om andelen räknas på hela köpeskillingen eller bara på delen över nivån.

Möts ditt prisförslag med en högre värdering säger det ingenting om vad bostaden kommer att säljas för. En värdering är en bedömning, inte ett löfte, och den högsta värderingen är inte samma sak som den bästa mäklaren.

Hur mycket är en sänkning värd efter skatt?

Arvodet är en försäljningsutgift som dras av när vinsten beräknas, så en sänkning är inte värd hela beloppet efter skatt. Hur avdraget fungerar, både vid vinst och vid förlust, står i guiden om mäklararvodet i deklarationen.

Nästa steg

• Så jämför du mäklare på sådant som går att kontrollera, inte bara på priset.
• Frågor att ställa på mäklarmötet, med arvodesfrågorna som gör svaren jämförbara.
• Har du redan ett uppdrag som inte fungerar: så säger du upp uppdraget och byter mäklare.