Avdrag vid bostadsförsäljning - vad får du dra av?

Fyra sorters poster sänker vinsten när du säljer en bostad. Det är försäljningsutgifterna, till exempel mäklararvodet, inköpspriset med utgifterna vid köpet, förbättringsutgifterna för renoveringar och, för en bostadsrätt, kapitaltillskott och inre reparationsfond. Säljer du en privatbostad med vinst sänker varje avdragen krona skatten med normalt 22 procent av beloppet. Femårsgränsen som ofta nämns gäller bara förbättrande reparation och underhåll - har du byggt nytt, byggt till eller byggt om får du räkna utgiften även om arbetet gjordes långt tidigare.

Så räknas avdragen av mot vinsten

Avdragen möter vinsten på tre ställen. Försäljningsutgifterna dras från priset du fick. Inköpspriset och förbättringsutgifterna dras som det bostaden har kostat dig, och för en bostadsrätt justerar kapitaltillskott och inre reparationsfond samma sida av beräkningen.

Ett avdrag tar inte bort en krona skatt per krona utgift. Det minskar vinsten, och för en privatbostad som säljs med vinst är den effektiva skatten normalt 22 procent, eftersom 22/30 av vinsten beskattas med 30 procent. Ett avdrag på 40 000 kr sänker då skatten med 8 800 kr. Uppgifter kontrollerade mot Skatteverket 2026-09-02.

Blir det förlust i stället är hälften av förlusten avdragsgill för en privatbostad. Hela kedjan från pris till skatt finns i genomgången av hur vinstskatten räknas ut steg för steg.

Vad räknas som försäljningsutgift?

En försäljningsutgift är en utgift med tillräckligt direkt samband med själva försäljningen. Skatteverkets exempel omfattar bland annat:

• mäklararvode eller annan försäljningsprovision
• vissa utgifter för värdering och besiktning
• vissa juridiska kostnader som hör till försäljningen
• energideklaration i samband med försäljningen
• vissa premier för försäkring mot dolda fel
• vissa resor som är direkt hänförliga till försäljningen
• vissa homestylingutgifter, till exempel konsultation, fotografering, tillfällig möbelhyra eller magasinering under visningsperioden

Ordet ”vissa” betyder att avdraget avgörs av hur direkt utgiften hänger ihop med just den här försäljningen, inte av vad utgiften heter. Det är den kopplingen du ska kunna visa med faktura och underlag.

Tydligast syns skillnaden i homestylingen: konsultationen, fotograferingen, den tillfälliga möbelhyran och magasineringen under visningsperioden hör till försäljningen, medan möbler, växter och dekoration som du köper och behåller inte gör det. Samma prövning gäller värdering, besiktning, juridiska kostnader och resor, som bara räknas till den del de har ett tillräckligt direkt samband med försäljningen.

Utanför faller också flytt, vanlig städning och trädgårdsskötsel. Att en utgift inte är en försäljningsutgift betyder däremot inte att den saknar skatteregler: vissa flyttjänster omfattas av RUT, som är en skattereduktion och något helt annat än ett avdrag i vinstberäkningen.

Hur mäklararvodet slår mot skatten vid vinst respektive förlust, och vad som händer när arvodet ingår i ett paketpris med flyttstädning, står i genomgången av mäklararvodet som avdrag i deklarationen.

Vilka renoveringar får du dra av?

Renoveringar prövas inte som försäljningsutgifter utan som förbättringsutgifter. De delas i två kategorier med olika tidsregler, och en och samma renovering kan innehålla delar av båda.

Grundförbättringar har ingen femårsgräns

Grundförbättring är ny-, till- och ombyggnad, ändrad planlösning och utrustning som inte fanns i bostaden tidigare. Har du byggt till, flyttat köket eller satt in en tvättmaskin där ingen fanns får du räkna hela utgiften, oavsett hur länge sedan arbetet gjordes.

Det finns ändå en bortre gräns. Enligt Skatteverket ger grundförbättringar i småhus före 1952 och i bostadsrätt före 1974 inget avdrag.

Förbättrande reparation och underhåll räknas fem år bakåt

Hit hör arbeten där du bytt ut något som redan fanns utan att ändra planlösningen, till exempel att måla om, tapetsera eller lägga ett nytt golv av samma slag. Avdrag får du bara för den förbättring som innebär att bostaden är i bättre skick vid försäljningen än vid förvärvet, och bara för försäljningsåret och de fem kalenderåren före.

Köpte du en nytapetserad bostad och tapetserar om inför visningen finns ingen förbättring att dra av. Var bostaden nybyggd när du köpte den ger reparation och underhåll inget avdrag alls.

Byter du till ett betydligt bättre eller dyrare material räknas merkostnaden som grundförbättring och resten som reparation och underhåll. Det är därför en tio år gammal badrumsrenovering kan ge avdrag för en del av utgiften men inte för hela.

Beloppsgränsen och den kostnad du faktiskt har haft

Ett kalenderårs förbättringsutgifter måste tillsammans uppgå till minst 5 000 kr för att årets utgifter ska få räknas. Gränsen prövas per kalenderår, inte per kvitto och inte per åtgärd.

Det är den kostnad du själv har burit som räknas:

• Den del av utgiften som du har fått som rotavdrag är inte din kostnad. Så fungerar rotavdraget vid renovering.
• Utgifter som har täckts av försäkringsersättning räknas inte.
• Ditt eget arbete ger inget avdrag, och inte heller verktyg, arbetskläder eller mat under arbetet.

Reglerna och myndighetens egna räkneexempel finns på Skatteverkets sida om avdrag för renoveringar och nybyggnad.

Vad ingår i inköpspriset?

Inköpspriset är inget avdrag i vanlig mening utan den anskaffningsutgift som dras från försäljningspriset. Den är ofta större än beloppet i det gamla köpekontraktet.

För småhus och ägarlägenhet räknas normalt köpeskillingen för bostaden och marken, inköpsprovision, stämpelskatten för lagfarten och i vissa fall utgiften för nya pantbrev, vilket du stämmer av mot Skatteverket. För en bostadsrätt utgår du från priset i köpe- eller upplåtelseavtalet, med upplåtelseavgift och vissa andra förvärvsavgifter.

Har du fått bostaden genom arv, gåva, testamente eller bodelning övertar du normalt den tidigare ägarens skattemässiga inköpspris. Bouppteckningens marknadsvärde och en bodelningslikvid blir alltså inte ditt inköpspris, vilket är en av de dyraste missuppfattningarna i hela beräkningen. Vad det betyder i praktiken står i artikeln om vinstskatten vid arv, gåva och dödsbo.

Vad gäller extra för en bostadsrätt?

För en bostadsrätt finns två poster som ofta missas och som kan vara stora.

Kapitaltillskott avser främst bostadsrättens andel av föreningens amorteringar under din innehavstid. Tillskott som har lämnats för ett bestämt byggnadsarbete har egna villkor.

Har föreningen en inre reparationsfond påverkar behållningen vid köpet och vid försäljningen beräkningen. Fonden ska inte blandas ihop med föreningens yttre underhållsplan eller fria egna kapital.

Räkna inte fram beloppen med en egen schablon. Föreningen ska lämna kontrolluppgiften KU55 efter överlåtelsen när reglerna kräver det, och den kan innehålla överlåtelsepris, överlåten andel, förvärvspris, kapitaltillskott, andel i inre reparationsfond och en markering om föreningen var oäkta vid inkomstårets ingång.

Vilka underlag behöver du ha?

Du ska kunna visa de utgifter du drar av. Kvitton, fakturor, betalningsunderlag, avtal, bygglovs- och entreprenadhandlingar samt foton fungerar som underlag. Sortera dem per kalenderår, eftersom beloppsgränsen prövas så.

Saknas kvitton är avdraget inte automatiskt förlorat. Med annan dokumentation som gör utgiften sannolik kan ett skäligt belopp godtas. Det betyder inte att du får uppskatta ett önskat belopp fritt: avdrag för utgifter du inte har haft kan leda till skattetillägg.

När gör du avdragen?

Avdragen hör till det år försäljningen hör till, och det året avgörs av kontraktsdagen - inte av tillträdet eller av när fakturorna betalades.

I deklarationen fylls grundförbättringar och förbättrande reparationer och underhåll i som två skilda belopp, vilket är ännu ett skäl att sortera underlagen efter kategori. Ifyllandet steg för steg finns i guiden till deklarationen med K5 och K6.

Uppskov är något annat än ett avdrag. Det skjuter upp beskattningen av vinsten och kan behöva återföras senare, och det styrs av exakta datum och beloppsgränser som gås igenom i artikeln om uppskov med vinstskatten.

När räcker inte huvudreglerna?

Allt ovanför gäller en vanlig försäljning av en privatbostad. Gå till Skatteverket eller en specialist när något av det här stämmer in på dig:

• Bostaden kan vara näringsfastighet eller näringsbostadsrätt.
• Föreningen är eller har nyligen varit oäkta, då gäller andra kvoteringsregler för både vinst och förlust.
• Bostaden överlåts delvis som gåva eller till underpris.
• Det finns en komplicerad bodelning, ett arv eller ett dödsbo i bilden.
• Du har ett gammalt uppskov, särskilt med flera delöverlåtelser.
• Bostaden ägs genom flera led eller i flera andelar.

Räkna på din egen försäljning

Fyll i pris, inköpspris och avdrag i räknaren för vinstskatt på bostad för att se vad posterna betyder i kronor. Är försäljningen inte gjord än är avdragen ett av stegen i översikten över att sälja bostad.