Är ett skriftligt bud bindande?

Nej. Ett bud binder varken dig eller säljaren, och det spelar ingen roll om budet lämnats skriftligt eller om ni redan har bokat tid för att skriva kontrakt. Köpet blir bindande först när säljaren och köparen har skrivit under köpehandlingen. Fram till dess kan båda ändra sig utan att motparten kan ställa några krav.

Varför binder inte ett skriftligt bud?

Därför att ett bostadsköp har formkrav. Ett bud uppfyller dem inte, hur tydligt eller hur skriftligt det än är.

Köper du fast egendom, alltså det vanliga husköpet där huset och tomten ägs tillsammans, ska köpehandlingen vara skriftlig, skrivas under av säljaren och köparen, ange köpeskillingen och innehålla säljarens förklaring att egendomen överlåts på köparen. Ett köp som inte uppfyller det är ogiltigt. Kraven står i jordabalken 4 kap. 1 §.

Har huset uppförts av någon annan än markägaren, typiskt ett hus på en arrenderad tomt, hör byggnaden inte till fastigheten utan är lös egendom (jordabalken 2 kap. 4 §). Det är vanligast bland fritidshus, och då gäller inte jordabalkens formkrav på köpet. Svaret på den här sidan bygger på formkraven för fast egendom och för bostadsrätt, så ta reda på vilket egendomsslag bostaden hör till innan du utgår från att ditt bud är fritt.

Köper du en bostadsrätt gäller bostadsrättslagen i stället. Avtalet ska vara skriftligt, skrivas under av säljaren och köparen och innehålla uppgift om vilken lägenhet överlåtelsen avser och om ett pris (6 kap. 4 §), annars kan det vara ogiltigt. Vad som i övrigt skiljer ett bostadsrättsköp från ett husköp tas upp i guiden om att köpa bostadsrätt.

Ett mejl, ett sms, ett bud som du lagt i mäklarens budgivningstjänst eller ett muntligt ja från säljaren är alltså inget avtal. Fastighetsmäklarinspektionen skriver rakt ut att ett bud inte är bindande för någon, inte ens när det lämnas skriftligt, och att säljaren inte heller är juridiskt bunden av ett löfte om att sälja.

Vad gäller när kontraktstiden redan är bokad?

Budgivningen är öppen ända tills köpekontraktet är undertecknat. En bokad tid för kontraktsskrivning stänger den inte och ger dig ingen förtur.

Mäklaren är skyldig att framföra alla bud till säljaren fram till påskrift. Kommer det in ett högre bud dagen före den bokade tiden ska säljaren få veta det, och säljaren är fri att tacka ja till det i stället. Fastighetsmäklarinspektionen har varnat en mäklare som sagt att en bostad var såld innan kontraktet var undertecknat (dnr 4.1-1224-17) och en mäklare som inte sett till att säljaren före kontraktsskrivningen fick veta att den tilltänkta köparen lämnat ett nytt villkorat bud (dnr 2018-1624).

Det gäller åt båda håll. Du kan ta tillbaka ditt bud, sänka det eller ändra dina villkor fram till att du skriver på, utan att säljaren kan kräva något av dig. Själva förloppet fram dit beskrivs i guiden om hur en budgivning går till.

Säljaren väljer köpare, inte det högsta budet

Ditt högsta bud ger dig ingen rätt att köpa. Ingen regel säger att en bostad måste säljas till högstbjudande, och säljaren kan väga in annat än priset, till exempel när du kan tillträda eller vilka villkor ditt bud är förenat med.

Ett villkorat bud, till exempel att köpet ska kunna gå tillbaka efter besiktning eller om lånet inte beviljas, är inte heller något du bestämmer ensam. Säljaren tar ställning till villkoret. Vid köp av fast egendom får villkoret verkan först när det tas in i köpehandlingen (jordabalken 4 kap. 3 §), och vid köp av bostadsrätt gäller avtalet, så kräv att villkoret skrivs in där också.

Vad mäklaren ska göra under budgivningen

Mäklaren är inte ditt ombud. En mäklare får enligt fastighetsmäklarlagen inte uppträda som ombud för säljaren mot köparen eller för köparen mot säljaren, utan ska ta till vara både säljarens och köparens intressen och särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Det är därför säljaren, inte mäklaren, som avgör vad ditt bud och dina villkor är värda.

Mäklaren för under budgivningen en förteckning över buden med budgivarnas namn och kontaktuppgifter, belopp, tidpunkt och villkor. Förteckningen kallas anbudsförteckning och heter budgivningslista i fastighetsmäklarlagen. Blir du köpare får du den när uppdraget är slutfört, normalt vid tillträdet, och kan då kontrollera att buden du pressades av verkligen fanns.

Blir du inte köpare får du den inte. Som spekulant har du under budgivningen ingen rätt att få veta vilka de andra budgivarna är eller vad de har bjudit, och efter försäljningen bara rätt att få veta att bostaden sålts till någon annan. Vad förteckningen är och hur den skiljer sig från mäklarjournalen står i genomgången av vad en mäklare gör i affären.

Vad du ska kontrollera innan du skriver på

Underskriften är den punkt där allt ni kommit överens om måste stå på pappret. Gå igenom det här först:

• Dina egna villkor. Besiktning, finansiering eller försäljning av din nuvarande bostad måste stå i köpehandlingen. Ett muntligt löfte från säljaren hjälper dig inte.
• Tillträdesdagen och vad som gäller om den behöver flyttas.
• Handpenningen. Belopp och betalningsdag avtalas i kontraktet, och handpenningen är normalt en del av köpeskillingen. Har mäklaren tagit emot den ska den snarast lämnas vidare till säljaren, om ni inte har skrivit ett depositionsavtal, som ska vara skriftligt och undertecknat av parterna (fastighetsmäklarlagen 3 kap. 4 §). Skillnaden mot kontantinsatsen reds ut i artikeln om handpenning och kontantinsats.
• Medlemskapet vid bostadsrätt. En överlåtelse blir ogiltig om köparen vägras medlemskap i föreningen (bostadsrättslagen 6 kap. 5 §).
• Din undersökning av bostaden. Vid köp av fast egendom får du normalt inte åberopa fel som du borde ha upptäckt före köpet. Vid köp av en befintlig bostadsrätt följer felansvaret i stället köplagen och avtalet.

När kontraktet är undertecknat är du bunden. Hoppar du av kan säljaren kräva ersättning för sin skada, och hur handpenningen får användas mot ett sådant krav står i ditt eget kontrakt. Läs den klausulen innan du skriver på, inte efteråt.

Nästa steg

• Så sätter du ett tak före budgivningen och håller det när tempot går upp.
• Vad som ska stå i köpekontraktet, punkt för punkt.
• Från kontrakt till tillträde om det är du som säljer.
• Fler guider i avdelningen om att köpa bostad.