Vid en skilsmässa eller separation där flera personer äger en bostad tillsammans kan det vara svårt att veta hur man ska gå tillväga. Känslor blandas ofta med praktiska och juridiska frågor.
Det är viktigt att ta reda på vilka regler som gäller för att undvika onödiga konflikter.
Bostaden kan antingen säljas gemensamt eller så kan en av ägarna köpa ut den andra, men båda parter måste vara överens eller så kan lagen användas för att lösa tvisten. Det är viktigt att förstå vilka rättigheter och skyldigheter som finns för alla delägare, både när det gäller försäljning och eventuell tvångsförsäljning vid oenighet.
Juridiska grunder vid försäljning av gemensam bostad efter skilsmässa eller separation
När en gemensam bostad ska säljas efter en skilsmässa eller separation måste flera juridiska frågor lösas. Det handlar om hur tillgångar delas, vilka lagar som gäller och vilka skillnader det finns beroende på bostadens ägandeform.
Bodelning och tillgångar
Vid skilsmässa eller separation sker en bodelning, där parterna delar upp tillgångarna. För gifta gäller att allt som inte är enskild egendom räknas som giftorättsgods och delas lika.
För sambor är det bara samboegendom som delas, alltså gemensam bostad och bohag. Det första steget är att göra en lista över vilka tillgångar som finns.
Om båda står på lagfarten till huset eller bostadsrätten så ska värdet normalt delas 50/50, oavsett vem som betalat mest. Finns det lån dras de av från värdet innan fördelning.
Om en part vill bo kvar kan den köpa ut den andra. Exakt summa framgår efter att värdet, lån och eventuella skatteskulder räknats ut.
Kan parterna inte komma överens kan tingsrätten besluta om tvångsförsäljning via auktion enligt familjens jurist.
Lagar och regler vid separation och skilsmässa
Vid äktenskap gäller Äktenskapsbalken, där det står hur bodelning ska gå till. Det är tydligt reglerat att giftorättsgods ska delas lika.
Den som vill skydda viss egendom måste ha den som enskild egendom, till exempel via äktenskapsförord. Vid ett samboförhållande gäller Sambolagen.
Här delas bara den gemensamma bostaden och bohaget. Övriga tillgångar behåller var och en.
Om parterna inte kommer överens om försäljningen av huset kan en tvångsförsäljning begäras hos tingsrätten. Detta regleras också av svensk lag och är tänkt att lösa situationer med oenighet kring bostadens framtid.
Olika ägandeformer: äktenskap, sambo och enskild egendom
Det finns tre vanliga ägandeformer:
- Äktenskap
- Samboförhållande
- Enskild egendom
Vid äktenskap delas som huvudregel allt giftorättsgods. Gåvor och arv kan dock vara undantagna som enskild egendom om detta bestämts genom till exempel ett testamente eller äktenskapsförord.
För sambor omfattas bara bostad och bohag som köpts för gemensamt bruk enligt Sambolagen. Om någon hade bostaden innan ni blev sambor, räknas den inte som samboegendom.
Enskild egendom ingår aldrig i bodelning och behåller sin ägare. Det är därför viktigt att veta vilka av dessa regler som gäller i just den aktuella situationen.
Parter bör vara medvetna om de juridiska skillnaderna mellan att vara gifta eller sambor vid en separation.
Praktiska och ekonomiska aspekter vid försäljning när flera äger bostaden
När flera personer äger en bostad tillsammans vid en separation eller skilsmässa finns det flera praktiska och ekonomiska frågor att tänka igenom. Det handlar både om processen för försäljningen, hur pengarna fördelas och vilka juridiska dokument som behöver ordnas.
Försäljningsprocessen och formella krav
Vid försäljning av en gemensam bostad krävs att alla ägare är överens om att sälja samt hur och när försäljningen ska ske. Om någon motsätter sig försäljningen kan situationen bli svår och ibland krävas en ansökan till tingsrätten om tvångsförsäljning.
Bostadsrättsföreningen behöver ofta informeras vid försäljning av en bostadsrätt, och det finns särskilda regler kring överlåtelse och medlemskap. Vid försäljning av en hyresrätt räcker det oftast att en eller båda ägare säger upp avtalet hos hyresvärden.
Mäklaren bistår vanligtvis med processen, men det är viktigt att båda parter deltar i möten och undertecknar nödvändiga handlingar. Glöm inte att kontrollera vilka handlingar som behöver lämnas till Skatteverket eller föreningen.
Skatt, kostnader och ekonomisk fördelning
Alla inkomster och kostnader från försäljningen, inklusive eventuella vinster, delas som regel lika mellan ägarna om inget annat är avtalat. Vid separation gäller att båda parter oftast har rätt till hälften av vinsten, oavsett hur mycket var och en har betalat.
Exempel på kostnader:
- Mäklararvode
- Skulder på bostaden
- Kostnader för renovering inför försäljning
Efter försäljningen måste eventuell vinst deklareras till Skatteverket som kapitalinkomst. Beskattning sker enligt gällande regler, och ibland kan uppskov med skatt beviljas.
Vid skulder på bostaden ska dessa betalas tillbaka innan överskottet fördelas. Om det finns oenighet om hur pengarna ska delas krävs ofta bodelning.
Avtal, dokumentation och ansökan
Det är avgörande att avtala om hur försäljningen ska gå till och hur vinsten ska fördelas. Ett skriftligt bodelningsavtal, samboavtal eller äktenskapsförord är ofta nödvändigt för att undvika framtida tvister.
Dokument som ofta krävs:
- Bodelningsavtal efter skilsmässa eller separation
- Vid arv: bouppteckning och eventuellt testamente
- Ansökan till domstol vid oenighet om försäljning
Var noga med att spara underlag som kvitton, banktransaktioner och avtal. Dessa kan behövas vid kontakt med myndigheter eller för att ansöka om olika tillstånd och eventuella ansökningsavgifter.
Konsekvenser vid dödsfall eller arvskifte
Om en delägare avlider måste det göras en bouppteckning innan försäljning kan ske. Bouppteckningen tar upp alla tillgångar och skulder, samt visar vilka som ärver.
Vid arvskifte måste de nya ägarna godkänna och delta i försäljningsprocessen. Om det finns testamente, är det viktigt att kontrollera hur bostaden ska delas eller vem som får äganderätten.
Om dödsfall sker innan bodelning eller försäljning är klar, behöver ett nytt avtal upprättas mellan dödsboet och den/de kvarvarande ägarna innan bostaden säljs. Vidare kan regler i skadeståndslagen vara aktuella om det uppstår ersättningskrav på grund av försäljningen.
