Många undrar vad som egentligen gäller vid budgivning när man köper bostad. Ett bud är inte bindande förrän köpekontraktet är undertecknat av både säljare och köpare.
Det spelar ingen roll om budet lämnats skriftligt eller om parterna har bokat tid för att skriva kontrakt. Inga lagar gör budet bindande innan dess, vilket bland annat framgår hos både Konsumentverket och Mäklarsamfundet.
Regler och rutiner kring budgivning kan verka förvirrande. Säljaren bestämmer själv hur budgivningen ska skötas, och det finns inga särskilda lagar som styr exakt hur processen ska gå till.
Det är viktigt att ha koll på vad som faktiskt gäller och inte ta för givet att ett bud är definitivt. Att veta hur lagarna fungerar kan hjälpa både köpare och säljare att känna sig tryggare under processen.
Det lönar sig att vara påläst och följa aktuella riktlinjer kring budgivning för att undvika missförstånd och onödig stress.
Budgivning och lagar – grundläggande regler och processer
Budgivning vid bostadsköp styrs av särskilda regler och processer. Den involverar flera aktörer och ställer krav på säkerhet och transparens i hanteringen av bud och personuppgifter.
Vad innebär budgivning?
Budgivning är en process där intresserade köpare tävlar om att köpa en bostad. Det kan handla om en bostadsrätt, villa eller annat objekt.
Budgivaren lämnar sitt bud till mäklaren, ofta via telefon eller e-post, men ibland också genom digitala tjänster. Säljaren avgör alltid om budgivningen ska ske som öppen eller sluten auktion.
Buden är inte bindande för varken köpare eller säljare förrän köpekontraktet är påskrivet. Detta innebär att en budgivare kan ändra eller dra tillbaka sitt bud när som helst innan kontraktet är klart.
Mer information om budgivningens regler och ansvar finns hos Svensk Fastighetsförmedling och FMI.
Så går en budgivning till – steg för steg
- Objektet annonseras: Mäklaren lägger ut bostaden på marknaden och tar emot intresseanmälningar.
- Bud lämnas: Intresserade köpare, så kallade budgivare, registrerar sina bud hos mäklaren. Detta kan ske via telefon, e-post eller e-tjänster.
- Mäklaren informerar säljaren: Samtliga bud redovisas löpande till säljaren.
- Buden antecknas: Mäklaren måste föra budgivningslista över samtliga bud, budgivare, tidpunkt och villkor.
- Avslutning: Säljaren kan när som helst avsluta budgivningen eller acceptera det bud hen önskar.
- Köpekontrakt: Först när köpare och säljare skrivit kontrakt blir köpet bindande för båda parter, inte innan dess.
Processen är inte lagstadgad i detalj. Parterna har rätt till insyn och tydliga villkor under hela förloppet.
Mäklaren fungerar som neutral mellanhand och har ansvar för att alla regler följs enligt branschstandard och lagar.
Vid bostadsköp – lagar och parter
Vid bostadsaffärer finns flera viktiga parter: säljare (uppdragsgivare), mäklare och köpare. Mäklaren företräder säljaren men måste ta hänsyn till båda parter.
Auktioner och budgivning måste alltid hanteras med tillsyn och respekt för lagar inom fastighetsförmedling. Bud är inte juridiskt bindande innan kontrakt är skrivet, vilket skyddar både köpare och säljare.
En köpare måste vara över 18 år och ibland krävs e-legitimation för att styrka identitet. För företag gäller organisationsnummer.
Vid fullmakt krävs samtycke från den som ger fullmakten. Besiktning av bostad sker före kontraktsskrivning för att minimera risken för tvist.
Mäklaren ansvarar för korrekt information och ska alltid förmedla samtliga bud, vare sig de inkommit via e-post, telefon eller annan registrering.
Dataskydd, identitet och säkerhet vid budgivning
Säkerhet och dataskydd är avgörande vid budgivning. Mäklaren måste kontrollera att budgivaren inte använder falskt namn och att personuppgifter hanteras enligt dataskyddsförordningen (GDPR).
Identitet kan ibland behöva bekräftas med e-legitimation innan ett bud godtas. Uppgifter som namn, e-postadress, telefonnummer och ibland personnummer registreras i budgivningslistan, men får inte spridas felaktigt.
Personuppgifter sparas bara så länge det är nödvändigt enligt gällande lagstiftning. Mäklaren måste informera budgivare om hur deras uppgifter lagras och används, i enlighet med konsumentskydd och tillsyn från myndigheter inom fastighetsförmedling.
Vad gäller organisationer används organisationsnummer som identitet istället för personnummer.
Är bud bindande? Ansvar, regler och konsekvenser
Budgivning vid bostadsaffärer i Sverige är omgärdad av tydliga lagar och praxis. Köpare, säljare och mäklare behöver förstå sina rättigheter och skyldigheter för att undvika missförstånd kring bud, betalning och kontrakt.
Är ett bud juridiskt bindande?
Ett bud är inte juridiskt bindande i Sverige. Varken köpare eller säljare är skyldiga att genomföra affären innan ett skriftligt köpekontrakt har undertecknats av båda parter.
Detta gäller även om ett bud lämnats skriftligt eller om muntliga överenskommelser finns. Säljaren har frihet att acceptera det bud de vill, avsluta budgivningen när som helst eller ändra villkoren.
Detta innebär att budgivare inte har några garantier förrän båda parter undertecknat kontraktet. Mäklaren ansvarar för att föra budgivningslista och informera alla parter om förändringar.
Regler för återkallelse och ändring av bud
Under budgivningen kan både köpare och säljare dra tillbaka eller ändra sina bud. Ett lämnat bud gäller endast fram till att det återkallas, vilket kan ske när som helst innan köpekontraktet är undertecknat.
Säljaren har även rätt att välja vilket bud som helst, oavsett turordning. Det finns inga rättsliga hinder för en köpare som ångrar sitt bud under processen.
Om en budgivare vill höja eller sänka sitt bud, ska detta meddelas mäklaren tydligt. Mäklaren måste sedan dokumentera detta och informera samtliga intressenter.
Buden blir först bindande i och med kontraktskrivning. Budgivning är inte reglerad i lag, vilket förstärker vikten av skriftligt avtal.
Ekonomiska konsekvenser – deposition, handpenning & skadestånd
När ett bud antas och köpekontrakt undertecknas betalar köparen normalt en handpenning, ofta omkring 10 % av köpeskillingen. Denna handpenning fungerar som en säkerhet för säljaren.
Deposition är ovanligt vid svenska bostadsaffärer. Det kan dock förekomma vid till exempel nyproduktion.
Om köpet inte blir av efter kontraktskrivning kan säljaren ibland kräva skadestånd, utöver handpenningen, beroende på vad som avtalats.
Betalning av handpenningen sker oftast mot faktura. Moms/skattekonsekvenser gäller främst vid köp av kommersiella fastigheter.
Eventuella ekonomiska krav regleras noggrant i köpekontraktet. Både köpare och säljare har ansvar att följa bestämmelserna.
