Att välja rätt tidpunkt att sälja sin bostad kan göra stor skillnad för hur mycket man får betalt. Den bästa perioden att sälja bostad är oftast under våren och tidig höst, när flest köpare är aktiva och konkurrensen om bostäder är högre.
Speciellt månaderna mars, april, maj, september och oktober sticker ut som extra fördelaktiga, enligt flera fastighetsmäklare.
Säsongen påverkar inte bara antalet spekulanter utan även presentationen av bostaden när allt är ljust och grönskande utomhus. Några undantag kan finnas beroende på bostadstyp och marknadsläge.
Det är tydligt att tidpunkt och säsong spelar en central roll för slutpriset.
När är det bäst att sälja din bostad?
Flera faktorer påverkar när man kan få bäst betalt för en bostad, till exempel säsonger, utbud och efterfrågan samt styrningen från Riksbanken. Det lönar sig att förstå dessa delar innan man lägger ut sin bostad till försäljning.
Säsongsvariationer och dess påverkan på bostadspriser
Bostadsmarknaden påverkas tydligt av årstiderna. Statistiskt sett säljs flest bostäder på våren och hösten.
Mars, april, maj, september och oktober är de månader då både utbudet och efterfrågan är störst. Under dessa tider är fler spekulanter aktiva och omsättningen på marknaden ökar.
På sommaren och kring jul brukar det bli färre försäljningar. Väldigt få väljer att sälja då eftersom många är bortresta eller upptagna med annat.
Säljare som ändå lägger ut sina bostäder under dessa perioder kan få vänta längre på bud eller tvingas acceptera ett lägre pris. Läs mer om säsongernas effekt på bostadspriser på ekonomifokus.se om när det är bäst att sälja.
Utbud, efterfrågan och omsättning på marknaden
Utbudet varierar mycket under året. I perioder med fler till salu-objekt måste säljaren konkurrera mot fler liknande bostäder.
Köpare blir mer aktiva när det finns fler valmöjligheter, vilket kan höja omsättningen. Efterfrågan speglas ofta i antalet visningsbesökare och budgivare.
Under våren är utbudet högt, men efterfrågan är också stor vilket balanserar ut prisbilden. På hösten kan utbudet sjunka, men kvarvarande köpare vill ofta hinna köpa före årsskiftet.
Detta skapar ibland snabba affärer och stabila bostadspriser. Svenska Mäklarhuset och flera andra mäklare visar på statistik om dessa skillnader mellan olika månader.
Hur bostadsmarknaden och Riksbanken styr prisutvecklingen
Bostadspriser styrs också av ekonomiska faktorer, där Riksbankens styrränta har stor betydelse. När Riksbanken höjer räntan påverkar detta hushållens kostnader och vad köparna har råd med.
Lägre ränta gör det möjligt för fler att köpa dyrt, vilket kan driva upp bostadspriserna. Inflation och ekonomisk osäkerhet gör att köpare kan bli mer försiktiga.
Det leder ofta till att omsättningen blir lägre och att prisnivåerna stabiliseras eller till och med sjunker. Bostadsmarknaden är känslig för dessa snabba svängningar.
Säljare som följer med i nyheter om styrränta och marknadsläge får ofta ett försprång och kan välja en mer fördelaktig tidpunkt för försäljning. Statistiska analyser visar tydligt hur kopplingen mellan räntebesked och prisutveckling ser ut över tid.
Vad bör du tänka på vid försäljning för att maximera vinsten?
För att få ut så mycket som möjligt vid en försäljning behöver säljaren både planera själva försäljningen och förstå de ekonomiska och juridiska villkoren. Saker som skatt, avgifter, marknadsläge och hur budgivning hanteras spelar stor roll för det slutgiltiga resultatet.
Viktiga ekonomiska faktorer: beskattning, avgifter och kostnader
När en bostad säljs måste man ta hänsyn till skatt på vinsten. För vinster vid försäljning av en bostadsrätt eller villa gäller en kapitalvinstskatt på 22%.
Det är viktigt att räkna ut och ta hänsyn till denna kostnad redan innan försäljningen startar. Det finns flera avgifter och kostnader att tänka på, bland annat mäklararvode, fotografering, eventuella renoveringar och flyttkostnader.
Att samla alla kvitton och underlag för avdrag är avgörande eftersom vissa förbättringskostnader och mäklararvoden får dras av i deklarationen.
Nedanstående tabell ger översikt över några återkommande kostnader:
| Kostnadstyp | Exempel |
|---|---|
| Mäklararvode | 2–5% av slutpris |
| Besiktningskostnad | Ca 7 000–10 000 kr |
| Styling/fotografering | Ca 3 000–20 000 kr |
| Skatt på vinst | 22% på kapitalvinst |
Läs mer om ekonomiska faktorer vid bostadsförsäljning på denna guide om vinst vid försäljning.
Risk- och marknadsbedömning inför försäljning
Försäljning av bostad innebär risk, både för prisutveckling och ekonomisk förlust (kapitalförlust). En bra bedömning av marknaden, trender och ränteläge minskar risken för oönskade överraskningar vid försäljning.
Till exempel kan bostadsbubblan påverka möjligheten att få högt slutpris om marknaden är på väg ner. Analyse av utbud och efterfrågan i området ger insikt om när det är bäst att lägga ut objektet till försäljning.
Information om ränteläge, ekonomiska läget och förändringar inom bostadsmarknaden bör alltid tas med i bedömningen. Det är också klokt att jämföra med liknande objekt som nyligen sålts.
För mer om när på året det är lämpligt att sälja, se denna artikel om bästa årstiden för försäljning.
Budgivning, skambud och köpkraft
Budgivningen är avgörande för slutpriset. Det är viktigt att förstå hur budgivning fungerar och vara beredd på att hantera skambud, det vill säga väldigt låga bud som ibland läggs för att pressa priset.
Säljarens val att acceptera, avvakta eller avvisa budet påverkar förhandlingen. Köpkraften hos spekulanterna varierar beroende på ränteläge, ekonomiskt klimat och tillgången på lånefinansiering.
Därför kan det gynna säljaren att ha flera aktiva spekulanter och att välja visningar när flest har möjlighet att delta, exempelvis tidig vår eller höst. Mäklaren hjälper ofta till med att hantera budprocessen på rätt sätt.
Ett tips är att fråga mäklaren hur budhistoriken kan påverka affären. Säljaren kan välja att avsluta budgivningen eller vänta om rätt bud inte kommer in direkt.
Färdigställande, lagfart och deklarera försäljning
När ett avtal är träffat krävs vissa juridiska steg innan affären är klar. Överlåtelseavtal måste skrivas under och lagfart (för hus eller tomt) ansökas om genom Lantmäteriet.
Lagfarten innebär en kostnad på 1,5% av köpeskillingen + avgifter. För bostadsrätter krävs att föreningen godkänner överlåtelsen.
Efter försäljningen ska allt redovisas i kommande års deklaration. Säljaren måste ange vinst eller förlust, anta skatteavdrag och bifoga underlag för kostnader, t.ex. mäklararvode och renoveringar.
