Säljaren är ansvarig för dolda fel i fastigheten i upp till tio år efter försäljningen. Många är inte medvetna om detta ansvar och blir därför överraskade om köparen hittar ett fel långt efter att kontraktet är skrivet.
Med en dolda fel-försäkring kan man som säljare få ett extra skydd om det skulle visa sig att något oväntat dyker upp som köparen inte kunde upptäcka vid köpet.
En dolda fel-försäkring fungerar som ett stöd både för säljare och köpare vid husaffärer och kan täcka kostnader för exempelvis reparationer eller värdeminskning. Det är viktigt att förstå vad som räknas som dolt fel och hur försäkringen hanterar olika situationer.
Läs vidare för att få veta hur dolda fel-försäkringen fungerar, vad som ingår och när man kan ha nytta av den enligt experter inom området.
Vad är dolda fel och vem ansvarar?
Dolda fel är brister som finns i en fastighet eller bostadsrätt men som köparen inte hade kunnat upptäcka före köpet. Ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare är tydlig, men reglerna kan ibland vara svåra att tolka.
Definition av dolda fel
Ett dolt fel är ett problem eller en defekt i en fastighet som fanns redan vid köptillfället, men som köparen inte kunde eller borde ha upptäckt vid en normal besiktning. Felet får inte vara förväntat utifrån fastighetens ålder, pris eller skick.
Exempel är felaktiga elinstallationer som inte är synliga, fuktskador som gömts bakom väggar, eller läckage från rör i golv. Enligt lag ska felet ha funnits redan vid köpet.
Det får inte röra sig om normalt slitage eller något som köparen borde räkna med. Om felet kvalificeras som dolt, kan köparens rätt till ersättning prövas enligt köplagen eller konsumentköplagen, beroende på om det är köp mellan privatpersoner eller näringsidkare.
Säljarens ansvar
Säljaren bär ofta ansvaret för dolda fel i fastigheten efter försäljningen. Enligt lag kan säljaren hållas ansvarig mot köparen om ett dolt fel upptäcks inom tio år efter köpet, så länge felet verkligen var dolt.
Det gäller både vid försäljning av villa och bostadsrätt, men särskilt för fastigheter där ansvaret är långvarigt. Säljarens ansvar minskar om det visar sig att köparen borde ha upptäckt felet.
Därför är det viktigt att säljare uppger allt de känner till om fastighetens skick och eventuella tidigare skador eller reparationer. Många tecknar också dolda fel-försäkring för att skydda sig mot framtida krav på grund av fel som uppstår efter försäljning.
Läs mer om säljaren ansvar på Försäkring för dolda fel.
Köparens undersökningsplikt
Köparen har en skyldighet att noga undersöka huset eller bostadsrätten innan köp. Detta kallas undersökningsplikt.
Om köparen missar att upptäcka tydliga brister vid besiktning, förlorar de vanligtvis rätten att kräva ersättning för dessa fel senare. Endast fel som är dolda, och inte kunde upptäckas ens vid en noggrann kontroll, kan krävas på säljaren.
Det rekommenderas därför alltid att anlita en professionell besiktningsman för att kontrollera fastigheten. Undersökningsplikten gäller inte bara huset utan även installationer, som el, vatten, ventilation, skorsten, och andra tekniska system.
Allt som är lätt tillgängligt, som vind, källare, inspektionsluckor och vitvaror, ska undersökas noga. Om köparen upptäcker misstänkta skador bör hen fråga om dem innan köp.
Mer om undersökningsplikt står hos Anticimex om dolda fel.
Exempel på dolda fel i fastighet och bostadsrätt
Dolda fel kan uppstå i många delar av huset eller bostadsrätten. Här är några vanliga exempel på dolda fel:
| Område | Typ av dolt fel |
|---|---|
| Tak | Gömda läckage, rötskador |
| Vind | Fuktskador bakom isolering |
| Källare | Dold fukt eller mögel |
| Eldstad | Fel på skorsten, ej synligt från utsidan |
| Installationer | Elfel, dolda läckor i rör |
| Ventilation | Fel på kanaler, otillräcklig luftväxling |
| Vitvaror | Inbyggda defekta maskiner |
I bostadsrätt kan dolda fel vara exempelvis fuktskador i badrum som inte syns vid en vanlig inspektion, dåligt utförda renoveringar som är dolda bakom ytskikt eller fel på golvvärme. Köpare och säljare måste vara uppmärksamma på dessa risker både vid försäljning och köp av bostad.
Hur fungerar dolda fel-försäkringen och vilka konsekvenser gäller?
En dolda fel-försäkring ger ett skydd om ett dolt fel upptäcks efter köpet av en fastighet eller ett djur, som en hund från kennel. Försäkringen styr hur ersättning, prisavdrag och eventuella avdrag på köpeskillingen hanteras om felet kräver åtgärd.
Skydd och villkor i dolda fel-försäkring
Dolda felförsäkring är vanligt vid försäljning av hus eller vid köp av hund med stamtavla från exempelvis Svenska Kennelklubben. Försäkringen gäller för fel som varken säljare eller köpare kände till vid köpeavtal, och som inte heller borde ha upptäckts vid en normal husbesiktning eller veterinärbesiktning.
Villkoren för vad försäkringen täcker varierar. Ofta krävs att köpekontraktet eller köpeavtalet har tecknats med upplysning om försäkringen, och att en godkänd besiktningsman har genomfört en överlåtelsebesiktning.
Ett tydligt skydd finns för säljaren under en viss tidsperiod, ofta upp till tio år för fastigheter, mot ekonomiska krav från köparen om det upptäcks dolda fel. Detta skydd kan minska risken för oväntade utgifter och tvister mellan parterna.
Ersättningsprocess och skadeanmälan
Om ett dolt fel upptäcks gör köparen en skadeanmälan till försäkringsbolaget. Det krävs ofta att köparen visar att felet verkligen är dolt, alltså att det inte kunnat upptäckas vid besiktning eller att säljaren inte har brutit mot sin upplysningsplikt.
Försäkringsbolaget utreder fallet. Ofta inhämtas utlåtande från besiktningsman eller veterinär beroende på om det rör sig om fastighet eller djur.
När skadan är klarlagd bedöms om den omfattas av försäkringsvillkoren. Ersättning för skada betalas ut till köparen, eller så kan köparens krav på säljaren betalas ur försäkringen.
Det finns vanligen ett maxbelopp och ibland en självrisk. Bland annat kan ersättning ges för kostnader att åtgärda felet, eller för ekonomisk förlust som uppstått, vilket Anticimex beskriver.
Prisavdrag, hävning och ersättning vid dolda fel
Om ett dolt fel konstateras kan köparen ha rätt till nedsättning av köpeskillingen, alltså ett prisavdrag. Beloppet ska täcka värdeminskningen eller reparationskostnader.
Vid allvarliga fel som påverkar möjligheten att använda huset kan hävning av köpet bli aktuellt.
Ersättning från försäkringen kan påverka köparens kapitalvinst, taxering och anskaffningsutgift. Det är viktigt att anmäla utbetald ersättning till Skatteverket.
Vid köp av djur gäller särskilda regler, ofta bestämda av uppfödare eller klubb. Veterinärvård kan också täckas av försäkringen.
Nedan ett exempel på vilka påföljder som kan bli aktuella:
| Påföljd | Vad innebär det? | När kan det ske? |
|---|---|---|
| Prisavdrag | Nedsättning av köpeskillingen | Värdet påverkas av felet |
| Hävning | Köpet går tillbaka, båda lämnar tillbaka | Mycket allvarligt fel |
| Ekonomisk ersättning | Kostnader för att åtgärda felet ersätts | Reparationskostnad, förlust |
