Det är möjligt att sälja ett kontrakt på en nyproducerad bostadsrätt innan inflyttning, så snart upplåtelseavtalet är undertecknat. Detta är en vanlig fråga bland köpare som av olika anledningar behöver ändra sina planer innan de hunnit flytta in.
Det kan handla om ändrade livssituationer, ekonomi eller nya möjligheter på annat håll.
Processen skiljer sig från att sälja en begagnad bostad och det finns särskilda regler och viktiga detaljer att hålla koll på. Att förstå vad som gäller är viktigt för att undvika onödiga misstag eller missförstånd.
Att sälja innan tillträde kräver tydlighet mot både köpare och bostadsrättsföreningen.
Vad innebär att sälja nyproduktion innan inflytt?
Sälja nyproduktion innan inflytt betyder att en person säljer sitt kontrakt på en bostad innan hen har flyttat in. Detta är möjligt när det gäller nyproducerade bostadsrätter och småhus, men processen har flera viktiga delar att tänka på.
Grundläggande om nyproducerade bostäder
Nyproduktion innebär att bostaden är helt nybyggd och ingen har bott där tidigare. Många väljer att köpa sitt hem redan under byggtiden.
Köparen får ofta välja materialval och planlösning innan huset eller lägenheten är klar. Vid försäljning av nyproduktion på ritning, säljer man alltså rättigheten till bostaden innan tillträde sker.
Det är vanligt med både bostadsrätter och äganderätter i nyproduktioner, till exempel i bostadsrättsföreningar eller som ägarlägenheter. Ofta köps dessa bostäder långt innan de står klara.
Upplåtelseavtal och förhandsavtal
Två avtal är särskilt viktiga vid nyproduktion: förhandsavtal och upplåtelseavtal. Ett förhandsavtal skrivs när bostaden bara finns på ritning, och garanterar att köparen får en framtida bostad av bostadsrättsföreningen.
Det är juridiskt bindande för båda parter. När bostaden är färdig skrivs istället ett upplåtelseavtal.
Det innebär att köparen får den faktiska rätten till bostaden. Den som vill sälja sin nyproducerade bostad före inflytt gör det normalt efter att upplåtelseavtalet är signerat.
Då sker en överlåtelse av avtalet till en ny köpare. Mer om skillnaden mellan upplåtelseavtal och överlåtelseavtal finns förklarat på JM hemsida.
Juridiska aspekter kring överlåtelse
Vid överlåtelse av nyproduktion krävs godkännande från bostadsrättsföreningen. Processen styrs av både bostadsrättslagen och föreningens egna stadgar.
Ett nytt överlåtelseavtal tecknas mellan säljare och köpare. Den nya köparen övertar då villkoren i det ursprungliga upplåtelseavtalet.
Köparen måste oftast också kunna visa att hen har ekonomi för att ta över bostadsrätten. Vissa föreningar tar ut en avgift för att hantera överlåtelsen.
Hur överlåter man ett kontrakt på en nyproducerad bostad?
Att överlåta ett kontrakt på en nyproducerad bostad kräver flera steg. Det är viktigt att veta vilka handlingar som behövs, hur betalningen går till och vilka aktörer som måste vara med i processen.
Processen för överlåtelse och viktiga handlingar
Vid en överlåtelse av ett kontrakt på en nyproducerad bostad krävs ett överlåtelseavtal mellan säljaren och köparen. Detta avtal måste vara skriftligt och ska innehålla viktig information som namn, adresser och organisationsnummer för samtliga parter.
Det är vanligt att både ett förhandsavtal och ett upplåtelseavtal är tecknade på bostaden. När du säljer innan tillträde sker försäljningen oftast via överlåtelse av upplåtelseavtalet.
Ett korrekt ifyllt köpekontrakt är avgörande för att undvika framtida tvister. Ofta måste bostadsrättsföreningens styrelse godkänna den nya köparen.
De behöver insyn i föreningens ekonomiska plan, årsredovisning och ibland undertecknas ett nytt upplåtelseavtal. Vid fall som bodelning eller gåva används i stället bodelningsavtal eller gåvobrev.
Betalning, köpeskilling och handpenning
Betalningen delas upp i handpenning och slutlig köpeskilling. Handpenningen, ofta 10%, betalas vid kontraktsskrivning och resten vid tillträde.
Köparen måste ha klart med bolån innan överlåtelsen tas vidare. I vissa fall kan bostadsutvecklaren kräva förskottsbetalningar beroende på projektets tidsintervall.
Det är viktigt att dessa betalningar framgår i överlåtelseavtalet. Om köparen ska finansiera via bolån, kontrollerar ofta banken både föreningens namn och ekonomi samt projektets ekonomiska prognos.
Lagfart gäller inte för bostadsrätter, men för hus är registrering hos Lantmäteriet nödvändig. All betalning ska kunna styrkas, och det är klokt att använda en fastighetsmäklare som hanterar pengarna på klientmedelskonto för tryggare affär.
Föreningens och mäklarens roll i överlåtelsen
Bostadsrättsföreningen måste godkänna köparen innan överlåtelsen kan slutföras. Föreningen ser till att både säljare och köpare uppfyller krav enligt bostadsrättslagen och föreningens stadgar.
Informationen om föreningens ekonomi, som underhållsplan och reparationer, ska vara tydlig för köparen. En fastighetsmäklare kan hjälpa till att säkerställa att alla regler följs.
Mäklaren omfattas av fastighetsmäklarlagen och ansvarar för att alla dokument blir rätt ifyllda. Mäklaren måste också kontrollera att köparen är godkänd av föreningen.
Vid nyproduktion har även bostadsutvecklaren informationsansvar gentemot nya köparen. Mäklare och utvecklare samarbetar ofta vid försäljning av nyproducerade bostadsrätter, enligt regler som gäller för överlåtelse vid nyproduktion.
Risker och privatekonomiska överväganden
Överlåtelse innan inflyttning innebär privat ekonomiska risker. Priser på nyproduktion kan svänga.
En försäljning kan innebära förlust om marknaden viker. Risker inkluderar att köparen drar sig ur.
Föreningens ekonomi kan försämras eller bostadsutvecklaren kan ändra villkor.
Det är viktigt att undersöka föreningens ekonomi, till exempel i dess årsredovisning och underhållsplan. Brister i dessa kan öka risken för höjda avgifter eller framtida reparationer.
Vid osäkerhet kan det vara klokt att anlita en rådgivare med erfarenhet av nyproducerade bostadsrätter och konsumenskydd.
En noggrann granskning av regler kring överlåtelse av kontrakt på nyproduktion och privata avtal skyddar båda parter. All kontakt och dokumentation bör sparas för eventuella framtida tvister.
